Építőipari hibás teljesítés birtokvédelem: jogi keretek és gyakorlati megfontolások
Hibás teljesítésről akkor beszélünk, ha a kötelezett a szolgáltatást nem a szerződésben, jogszabályban vagy szakmai szabályokban meghatározott minőségben, mennyiségben vagy tulajdonságokkal nyújtja.
A hibás teljesítés és a kapcsolódó jogok a Polgári Törvénykönyvben (2013. évi V. Ptk. 6:159. Ptk. 6:162-6:167. Ptk. 6:163. Ptk. 6:166-6:167. Ptk. 6:171-6:174.) találhatók.
Különös jelentősége van a rejtett hibának, amely a teljesítéskor még nem volt felismerhető.
A jogi megítélés eltér attól függően, hogy az ügy fogyasztó és vállalkozás, vagy két vállalkozás között jött létre.
Praxisomban a hibás teljesítésből eredő ügyeket nem pusztán szerződéses vitaként, hanem bizonyítási és jogi minősítési kérdésként kezelem.
A leggyakoribb szerződésszegés az, amikor ugyan teljesíti a fél a megállapodásban foglaltakat, de nem megfelelő minőségben vagy nem a megígért tartalommal.
A hibás teljesítés jogkövetkezményeit az ún. kellékszavatosság szabályai határozzák meg.
A Ptk. a hibás teljesítés fogalmát is átalakította.
A Ptk. már egységesen szabályozza a hibás teljesítéshez kapcsolódó jogkövetkezményeket: a kellékszavatosságot, a jótállást és a kártérítést.
1. A hibás teljesítés fogalma
1.1. - a jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek (1959. évi IV. tv. 305. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 6:157.
Fontos, hogy a szakmai elvárásoknak megfelelő lehető legprecízebben legyen meghatározva az, hogy a vállalkozónak mit kell elvégeznie.
A teljeskörű felújítás kifejezés például gyakran vezet jogvitához, mert utólag kiderül, hogy a felek nem ugyanazt értik ez alatt.
A régi Ptk. - a szolgáltatott dolog összeszerelését a szerződésnek megfelelően a jogosult végezte el, és a szakszerűtlen összeszerelés a használati útmutató hibájára vezethető vissza (1959. évi IV. tv. 305. § (2) bek.).
A Ptk. Ha a megrendelő által átadott anyag nem volt megfelelő, az még nem mentesíti a vállalkozót a hibás teljesítés alól, önmagában az anyag hibájának bizonyítása sem elegendő.
A vállalkozó csak akkor mentesül a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól, ha az anyag hibájára a vállalkozó a jogosultat figyelmeztette is.
Az anyag hibájára való figyelmeztetést se lehet igazolni, ha nincs dokumentálva.
A kötelezettet a hibás teljesítésért tehát akkor terheli felelősség, ha nem figyelmeztette a megrendelőt, vagy ha az utasítások nem voltak megfelelőek.
A módszertani szabályok érvényesek a célszerűtlen vagy szakszerűtlen megrendelői utasításokra is, és nem megfelelő adatszolgáltatásra: igazolni kell, hogy a vállalkozó a megrendelőt figyelmeztette arra, hogy ő nem javasolja a kért munkát.
1.2. A kellékszavatosság azt jelenti, hogy a kötelezett a szavatossági időn belül köteles az esetlegesen felmerült hibákat kijavítani, vagy egyéb módon a hibát elhárítani, a jogosultat a hibáért kompenzálni.
Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.
A kötelezettet a kellékszavatosság attól függetlenül terheli, hogy felelős-e a dolog, szolgáltatás hibájáért.
A régi Ptk. és a Ptk. kellékszavatossági szabályai között az egyik legnagyobb eltérés az igény elévülési idejében van, ezért ezt külön-külön közöljük.
A szavatosság és a jótállás közötti lényegi különbség az, hogy kinek kell bizonyítani az adott hiba felróható okát.
A jogi szaknyelvben ez a bizonyítási teher kérdése: a jótállásnál a vállalkozónak kell bizonyítani, hogy nem ő a hibás, míg a szavatosság esetében a megrendelőnek kell bizonyítani a vállalkozó felelősségét.
A fenti összefüggésben a megrendelőnek előnyösebb, ha a vállalkozási szerződésben jótállást kötnek ki a teljesítés után.
Külön jogszabály rendelkezik a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról.
A jótállási idő a lakásépítés esetén három év az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számítva.
Ahogy a mérnöki felelősség esetében is, kártérítési felelősség terheli a vállalkozót, amennyiben az általa elkészített létesítmény meghibásodik, és más vagyontárgyában vagy személyében kárt okoz.
Ebben az esetben a kárt elszenvedő félnek a káreseményen túl azt is bizonyítania kell, hogy a kár a vállalkozó kivitelező tevékenységére visszavezethető okból keletkezett.
A késedelem egyik jogkövetkezménye, hogy a vállalkozó köteles megtéríteni a megrendelőnek a késedelemből eredő kárát, kivéve, ha a vállalkozó bizonyítja, hogy a késedelem elhárítása érdekében úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható.
A kötbér jogintézményét érdemes megemlíteni, mert a legtöbb vállalkozási szerződés késedelmi kötbért kiköt.
A fenti két esetkörtől alapvetően eltér a vállalkozó munkavállalójának felelőssége: a munkavállaló belső jogviszonyából adódó felelősség más szabályok alá tartozik, és a kártérítés mértéke is korlátozott.
A mérnököt kártérítési felelősség terheli akkor is, ha az általa elkészített terv alapján kivitelezett létesítmény meghibásodik, megsemmisül, és más vagyontárgyakban vagy személyekben kárt okoz.
A kivitelezési munkák jogi alapja általában a vállalkozó és a megrendelő között létrejött vállalkozási szerződés.
A vállalkozó hibásan teljesít akkor, ha a szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak.
Nem szerződésszerű, vagyis hibás teljesítés esetén a vállalkozót szavatossági felelősség terheli.
A kijavítást vagy a kicserélést a megrendelő részéről gyakran az elsődleges követelésnek tekintik, és ha erre nincs lehetőség, a díjmérséklés vagy a szerződés felbontása lehet a következmény.
A szavatossági felelősségnél a jótállás jogintézménye a szigorúbb felelősséget testesíti meg.
A jótállás és a kötelező jótállás közötti különbség abban van, hogy a bizonyítási teher ki-ki oldalára hárul: jótállásnál a vállalkozónak, szavatosságnál a megrendelőnek.
Fentiekből látható, hogy a megrendelő részére mindenképpen előnyösebb, ha a teljesítésre jótállást kötnek ki a szerződésben.
Külön jogszabály rendelkezik a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról: az újonnan épített lakásokra és lakóépületekre vonatkozik, három éves időtartammal, az átadás-átvételi eljárás befejezésétől számítva.
Az előírások szerint a jótállási kötelezettség kiterjed azokra a létesítményekre is, amelyekre korábban meghatározott alkalmassági idejét alkalmazzák.
Az eddigi felelősségi formák mellett a mérnöki, szakmunkási, kivitelezői munka foglalkozási szabályainak megszegése büntetőjogi következményekkel is járhat.
A felek közötti jogviszonyt gyakran tervezési szerződés vagy vállalkozási szerződés szabályozza, és a teljesítés minősége meghatározza a felelősségi kört.
A tervezési szerződés alapján a mérnök a műszaki-gazdasági tervezőmunka elvégzésére köteles, míg a megrendelő a díjat fizeti.
Ha a megtervezett létesítmény nem felel meg a szerződésben foglaltaknak, a mérnök szavatossági felelősséggel tartozik a terv hibáiért.
A szerződés megszegéséért anyagi felelősség is terhelheti a mérnököt, és ezt a szerződésben rögzíteni lehet.
A kivitelezési munkák jogi alapja a vállalkozási szerződés, amely szerint a vállalkozó megépíti a létesítményt, a megrendelő pedig díjat fizet.
A kivitelezés hibás teljesítése esetén a megrendelő élhet a kijavítás, a kicserélés, illetve szükség szerint díjcsökkentés vagy elállás jogával.
A jótállás és a szavatosság közötti különbség a bizonyítás terheiben rejlik: a jótállásnál a vállalkozónak kell bizonyítania, hogy ő nem hibás, míg a szavatosságnál a megrendelőnek.
Érdekes, hogy a közbeszerzési és építési jogi oldalról részletes áttekintés adható a tervezéstől a kész épület átadásáig, beleértve az együttműködési és panaszkezelési gyakorlati kérdéseket is.
Az építőipari szolgáltatásokkal kapcsolatban több típusú panasszal fordultak a Testülethez a fogyasztók, és sok esetben békéltető testületi eljárásra kerül sor.
Módosultak a szavatosság és jótállás szabályai
Az építőipari jogvita összetett és több szakot érint: tervezés, kivitelezés, közbeszerzés és fogyasztóvédelem.
Fontos, hogy a felek tisztán értsék, mely időtartam számít elévülésnek és miként indíthatók a jogi lépések.
3. A jogkövetkezmények gyakorlati alkalmazása
A kijavítási vagy kicserélési jog gyakorlásánál figyelembe kell venni a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultat érő érdekcsökkenést.
A jogosult a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt, de a második lépcsőbe tartozó jogokkal élhet, amennyiben a feltételek fennállnak.
A jogosult a választott jogról utóbb másikra térhet át, és ezt általában a per megindításának körülményei határozzák meg.
A hiba felfedezésére vonatkozó határidőket és a vélelmeket a jogszabály részletezi a fogyasztói szerződések esetében.
Az értékcsökkenés megtérítése és a kárfelelőség összegszerűsége a bizonyítási és a szerződési körülményektől függ.
Tokost az építőipari szövetségi és bírósági gyakorlat beépítése segíti a jogi egységesség megteremtésében.
Előnyös a fogyasztók számára, ha a szerződésben jótállást fogadnak el, mert ezzel a bizonyítási teher társasági oldalról egyértelműbb módon rendeződik.
tags: #epitoipar #hibas #teljesites #birtokvedelem