Értékbecslő mit csinál: hogyan határozza meg az ingatlan értékét?

2021-ben az ingatlan adásvételnél, és leggyakrabban a hitelfelvétel során van szükség szakértői értékbecslésre. Miután megérkezik a hitelkérelem a bankhoz, szükség van arra, hogy egy szakértő megállapítsa az ingatlan piaci értékét. Az értékbecslő több, különböző szempont alapján vizsgálja meg az ingatlant, és a helyszíni szemle során gyűjti az adatokat. Az értékbecslés eredménye alapján a bank megmondja, mekkora hitelre van reálisan jogosult a vevő, amely gyakran 80% körüli maximumot jelent a piaci értékhez képest, és - fontos - kell hozzá a saját önerő is a vásárláshoz.

Az értékbecslő állandóan független szakértő, és személyesen végzi a felmérést. Lakás esetén például szükséges a társasházi alapító okirat, a tulajdoni lap és az alaprajz; újépítésű ingatlanoknál pedig a telek tulajdoni lapja, tervrajz, valamint a társasházi alapító okirat tervezete. A helyszíni szemle során az értékbecslő felméri az ingatlan állapotát, környezetét, és rögzíti a méreteket, a beépített anyagokat, a fűtési módot, a közműveket, valamint az ingatlan elérhetőségét és megközelíthetőségét.

Hogyan történik az értékbecslés?

Az értékbecslés első lépése a bank által megrendelt helyszíni szemle: az értékbecslő telefonon felhívja a kapcsolattartót, egyeztet egy időpontot, majd a megtekintés után elkészíti a szakvéleményt. A szakvélemény tartalmazza a piaci értéket (forgalmi érték) és a hitelbiztosítéki értéket (HBÉ), utóbbi a bank számára a fedezet értékének megállapítását jelenti. A forgalmi érték a piacon érhető legvalószínűbb árnak felel meg, az EVS definíciója szerint olyan összeg, amelyért a tranzakció megköthetnének a hajlandóságot mutató felek megfelelő marketingtevékenység után, informáltan és kényszer nélkül.

Az értékbecslés során több módszert is alkalmazhatnak, de lakóingatlanoknál elsősorban a piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslést használják. Ez azt jelenti, hogy az értékbecslő összehasonlítja a vizsgált ingatlant a környéken nemrég eladott hasonló ingatlanokkal, és ennek alapján korrigálja az értéket. Van lehetőség statisztikai alapú értékbecslésre is, amelyet csak bizonyos feltételek mellett lehet alkalmazni (például maximum 150 m2-es alapterület esetén, Budapesten és néhány városban), de ezt nem minden ingatlanra alkalmazzák, és általában kevesebb pontosságot ad speciális esetekben.

A bank a felülvizsgálat során összegzi a becslés eredményét, és meghatározza, hogy mekkora hitel adható az ingatlan fedezetével. A hitelben meghatározott összeg azonban függ még a jogi paraméterektől és a szerződésben foglalt vételártól is. Ha a vételár és a becsült érték közötti különbség 10%-on belül van, az adásvételi szerződésben rögzített vételár valószínűleg elfogadható.

Mi befolyásolja a hitelösszeget?

A legfontosabb tényező a hitelösszegre a fedezet értéke. A bank maximum 80%-ot (nagyobb százalék esetén a törvényi előírás is érvényes lehet), de egyes esetekben 90%-ig is adhat hitelt, ha a fedezet értéke ezt lehetővé teszi. Statisztikai alapú becslésnél ez a százalék akár 60%-ig is csökkenhet. A bank tehát a piaci értéket és HBÉ-t összevetve dönti el, mennyi hitelt adhat, és ezt befolyásolja az épület anyaga (vályog, könnyűszerkezet, tégla, ytong), az ingatlan típusa (lakó, üdülő, üzlet, garázs), és az infrastruktúra állapota is (víz, csatorna, fűtés típusa, közlekedés).

A hitelfedezeti érték a piaci értéknél kevesebb lehet bizonyos százalékban. A jövőben építésre és a felújításra vonatkozó hitelek esetén a becslés a jövőbeli értéket is figyelembe veheti, amely meghatározza, hogy a bank mennyit adhat egy adott beruházáshoz.

Előzetes értékbecslés és díjak

Előzetes értékbecslést is kérhetünk a bankon keresztül, amikor még nem indult el a hiteligénylés, csak érdeklődünk a hitel iránt. Ennek díja általában megegyezik a normál értékbecslés díjával, és bizonyos esetekben a bank átvállalhatja vagy utólag visszatérítheti azt a hitel folyósítása után.

Az átlagos értékbecslési díj 40 000-60 000 forint között van egy átlagos ingatlan esetében. Nagyobb vagy bonyolultabb ingatlanoknál a díj magasabb is lehet. A fizetés lehet készpénzben a helyszíni szemle idején, vagy a szemle után átutalással, illetve a szakvélemény kézhezvétele után a meghatározott határidőn belül.

Ki ellenőrizheti és mikor?

Az értékbecslés a bank által kijelölt ingatlanértékbecslő által készül, és az értékbecslés időtartama függ attól, hogy ki rendeli meg (bank vagy ügyfél). A helyszíni szemle általában egy-két órát vesz igénybe, és az értékbecslő a tartalmas felmérés után készíti el a jelentést. A legtöbb bank a 90 napos elismerési időtartamot alkalmazza, tehát ezt figyelembe kell venni a tranzakció tervezésekor.

Mi történik, ha nem értesz egyet az értékbecslés eredményével?

Lehetőség van felülvizsgálatra a banknál: a bank egy másik értékbecslőt is bevonhat, és új becslést kérhet. Gyakran előfordul, hogy két értékbecslés között csak kis eltérés van, ezért érdemes alaposan mérlegelni a lépéseket. A felülvizsgálat után sem biztos, hogy jelentős különbséget érünk el, de előfordulhat, hogy a végső érték közelebb kerül a saját becslésünkhöz.

Dokumentumok és időtáv

A lakóingatlanok esetében általában a teljes értékbecslés körülbelül 1-2 hét alatt készül el, és a bank 90 napon belül elfogadhatja az eredményt. Szükséges dokumentumok közé tartozik a tulajdoni lap, a térkép, az alaprajz és egyéb, a bank által kért műszaki és jogi adatok. Az alaprajz és a tulajdoni lap dátumának nem lehet 1 hónapnál régebbi.

Az értékbecslés eredményét a bank általában nem osztja meg teljes részletességgel minden esetben: egyes bankok elküldik a szakvéleményt, mások csak a forgalmi és HBÉ értékeket közlik. Az értékbecslés díja attól függ, milyen típusú ingatlanról van szó, és milyen részleteket vizsgálnak át. Ha szükséges, a tulajdoni lapot a Takarnetről is be lehet kérni a bank által kért díj ellenében.

Mit érdemes figyelembe venni adásvétel előtt?

Az értékbecslés célja: a piaci érték és a hitel fedezete közötti viszony meghatározása.
Az előzetes értékbecslés segíthet a vásárlónak felkészülni a hiteligénylésre, és elkerülni a váratlan csökkenést a hitel összegében.
Az értékbecslőt a bank határozza meg és rendeli meg a folyamat során; a vevő nem választhat szabadon értékbecslőt.
A piaci érték meghatározásánál figyelembe vett tényezők közé tartozik az ingatlan szerkezete, a nyílászárók állapota, az infrastruktúra és a környék.
Ha építés alatt álló ingatlanról van szó, az értékbecslő a jövőbeli állapotot és a tervezett értéknövekedést is figyelembe veheti.

Összegzés és gyakorlati tippek

Az értékbecslő élő, helyszíni szemlével végzi el az ingatlan értékelését, figyelembe véve a műszaki és jogi paramétereket, a környezetet, az infrastrukturális adottságokat és az összehasonlító adatok alapján adja meg a piaci értéket. A bank ezt követően meghatározza, hogy mekkora hitelt adhat, és ezt a fedezetértékeléssel is alátámasztja. A folyamat gyorsítható, ha előzetes értékbecslést kérsz, és ha a bank átveszi a díjat a hitel akció keretében.

Infografika: értékbecslés folyamata - ki mit csinál, milyen adatok szükségesek

Helyszíni szemle: Hogyan is kezdődött az egész?

Az értékbecslés nélkülözhetetlen eleme a hitelfelvételnek és az adásvételnek, hiszen segít megérteni, mennyit ér valójában az ingatlan és mekkora hitel vehető fel. Ha eladó vagy és az értékbecslés alacsony értéket mutat, érdemes lehet az árat átgondolni; ha vevő vagy és az érték alacsonyabb, mint a várt vételár, akkor ennek megfelelően érdemes felkészülni a tárgyalásokra. Az értékbecslők mindent megtesznek, hogy pontos és reális képet adjanak az ingatlanról, amelyre a bank a hitelezési döntést alapozza.

tags: #ertekbecslo #mit #csinal