Hasznos alapterület és a felmérési díjak összefüggései: irányelvek, gyakorlati megfontolások és piac

Jó tudni, hogy az "alapterület" fogalom nem jogi kifejezés, az építészmérnökök nem is használják önmagában. A szakmai gyakorlatban alkalmazott típusok: nettó-, bruttó-, illetve hasznos alapterület. Ha a „hasznos alapterület” fogalmat használjuk, akkor konkrét jogszabályi definícióra hivatkozunk, és elkerülhetünk vele minden további félreértést. OTÉK fogalomtára 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1.

Mi számít hasznos alapterületnek?

Hasznos alapterület alatt tehát az összes helyiség falkontúron belül mért alapterületeinek összegét értjük, az 1,90 m belmagasság alatti területek beleszámítása nélkül (lásd lenti ábra, amely a képre kattintva letölthető). A galéria és a lakáson belüli lépcső a teret "elfelezi", tehát alatta és felette is keletkezik terület. Az alatta-felette részből csak az számít a hasznos alapterületbe, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lépcső és a galéria alatti részt csak akkor számíthatjuk, ha be lehet állni alá. A galéria felső területét pedig csak akkor, ha egy 190 cm magas ember fel tud állni rajta.

A jogszabályok konkrétan nem nyilatkoznak az erkélyek, teraszok beszámításáról, ezért is van, hogy a gyakorlatban többféle értelmezés is párhuzamosan használatban van. Az ingatlan értékbecslői gyakorlatban az erkélyek és teraszok csökkentő szorzóval történő figyelembevétele lehet, de általános megállapítás: az OTÉK általános előírásai szerint a lakáshoz csatlakozó külső terek a hasznos alapterületbe beszámítandók, ha azok fedettek, és a belmagasságuk legalább 1,90 méter. "Fedett" alatt a kifejezetten fedésre szolgáló épületszerkezettel felülről lezárt teret értjük. Többemeletes épületeknél az egymás feletti erkélyek funkciója nem az, hogy "fedést" biztosítson az alatta elhelyezkedő erkélynek, ezért az ilyen erkélyt nem számíthatjuk a hasznos alapterületbe.

A témában az alábbi NAV állásfoglalás nyújt még kiegészítő információkat. A cikk írójának tanulsága, hogy az erkélyek és teraszok beszámítására nem adható ki egységes, minden esetben alkalmazható módszer, ugyanis a jogszabályok nem rendelkeznek róla konkrétan, minden eset más és más besorolás alá esik. A megnyugtató választ egy építészmérnök adhatja meg az adott lakás helyszíni felmérése alapján.

Bruttó és nettó alapterület közti különbségek

Egyszerűen: a bruttó alapterületet a falakkal együtt mérjük, míg a nettó alapterületet a falakon belül mérjük. A gyakorlatban a falak, falburkolatok, ajtók alatti területeket hozzáadjuk a helyiségek tiszta méretéhez, így kapjuk a bruttó területet. Bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

Ha ingatlant vásárolunk vagy adunk el, nagyon fontos megismernünk a lakás tényleges méreteit. Az eladási árban néhány négyzetméternyi különbség is milliós tétel lehet, így mindkét félnek érdeke, hogy az áralkut a valóságos méretek alapján kössék meg. Ha ez nem így történik, valamelyik fél szinte biztosan anyagi hátrányt szenved. Hasznos tanács az eladónak, hogy az adásvételi szerződésbe ne kerüljön konkrét alapterület, hiszen a rendelkezésünkre álló adat lehet, hogy téves. A vevőt mindig tájékoztassuk a rendelkezésünkre álló vonatkozó információkról. Hasznos tanács vevőknek, hogy az alapterületet ne bemondás alapján, hanem építész által készített felmérési tervrajzról tudakoljuk meg.

Ha ez nem áll rendelkezésre, akkor saját magunk is felmérhetjük a helyiségek méreteit, ha erre lehetőséget kérünk az eladótól. A beruházók az esetek nagy részében pontosan számított adatokat adnak meg, amelyek a valóságnak megfelelnek. Gyakori azonban, hogy az értékesítő egyedi számítási módszerrel kalkulálja az "alapterületet", mondani sem kell, hogy a saját érdeke szerint. Általában csak olyan alaprajz érhető el a cég weboldalán, amely a szoba alapterületét tartalmazza, de szélességét/hosszúságát már nem, így nincs lehetőségünk az ellenőrzésre.

Hogyan lehet ellenőrizni a hasznos alapterületet?

A tények elferdítésére többféle módszer is használatban van, ezek közül említünk néhányat. 1: a helyiségek méretei a válaszfalak tengelyétől vagy vakolatlan síkjától számítottak (a helyiség méretét az épületszerkezetek nélkül kellene számolni). 2: beszámítják az ajtók alapterületét (holott ezt ugyanúgy nem szokás, mint a válaszfalakat). 3: beszámítják a gépészeti aknák, kémények, szellőzők, tartóoszlopok alapterületét. 4: beszámítják az 1,90 m belmagasságnál alacsonyabb részeket is. Ha komolyan gondolkodunk egy lakás megvásárlásán, érdemes szakszerű építészeti alaprajzot kérnünk az értékesítőtől, amelyről a helyiségek tiszta szélessége és hosszúsága is leolvasható, és a méreteket magunk tudjuk ellenőrizni.

Földmérés díjak és felmérési árak

A földmérés díja az egyes munkatípusokra lebontva. A feltüntetett földmérés árak alanyi adómentes bruttó árak, tájékoztató jellegűek, ajánlattételnek nem minősülnek. Pontos árat csak a konkrét munka ismeretében tudunk adni, mivel nincs két egyforma épület, vagy egyforma telek, így a feltüntetett földmérés árak csak tájékoztató jellegűek. A földmérés ára számos különböző tényezőtől függ, így az árajánlat kérése során célszerű minél részletesebben leírni a konkrét földmérési feladatot.

  • Összeg: Épületfeltüntetés bruttó 100.000 Ft-tól
  • Telek kitűzés bruttó 130.000 Ft-tól
  • Használati megosztás bruttó 100.000 Ft-tól
  • Telekegyesítés bruttó 120.000 Ft-tól
  • Telekhatár-rendezés bruttó 140.000 Ft-tól
  • Tervezési alaptérkép készítés, geodéziai felmérés bruttó 130.000 Ft-tól

További költségek: Földhivatali adatszolgáltatás, földhivatali vizsgálati díj, ingatlan nyilvántartási bejegyzés díja, és egyéb kapcsolódó költségek részletezve találhatók a cikkben. A díjak Budapesten és környékén, illetve Fejér és Pest megyében elérhetők, de országosan is vállalnak földmérési munkát eltérő díjazással.

Az ingatlan állapotfelmérés ára fontos tényező a vételkor és a költségtervezéskor. Az ingatlan állapotfelmérés célja az ingatlan állapotának és jellemzőinek felmérése, ami fontos az épületek tervezéséhez, felújításához és karbantartásához. Az árak általában óradíj vagy négyzetméter alapján kerülnek meghatározásra, és a tájékoztató árak között 10.000 Ft mínuszával és 40-100 Ft/m2 közötti ársávval számolnak.

Piaci tényezők és sürgősség

Az épületfelmérési munkadíjakat számos tényező befolyásolja, például a régió, a piac helyzete, a szakterület leterheltsége és a várható határidők. A sürgősségi felár abban az esetben kerül előtérbe, ha az időkritikus helyzet megoldása azonnali reagálást igényel. A távolság az ingatlantól a felmérőhöz is jelentős költségtényező, és a központtól való távolság növeli az utazási és időbeli költségeket. A nagyobb méretű vagy összetettebb épületek árképzése általában differenciáltabb, mivel több eszköz és módszer szükséges a felméréshez.

Eszközök és szakmai felkészültség

A felmérők eszközparkja gyorsan változó és fejlett lehet. A rendszeres karbantartás kiemelkedő fontosságú a pontos mérés érdekében. Az alapvető eszközök közé tartoznak a mérőszalagok, lézeres távolságmérők, szintezők, digitális fényképezőgépek, illetve speciális mérőeszközök és szoftverek, mint például hőkamerák vagy földradarok. Az épületfelméréseket általában mérnökök vagy építészek végzik, de gyakran részt vesznek a felmérésben más szakemberek is. Az ingatlan állapotfelmérésének oka, hogy segítse azonosítani az esetleges problémákat és felkészülni azok megoldására.

Az épületfelmérés ára legalább 10.000 Ft, négyzetméter alapján körülbelül 40-100 Ft/m2. Egy tervdokumentáció ára kb. 35.000 Ft-tól érhető el. Az árak és szolgáltatások regionálisan, a szakember szaktudásától és az adott projekt részleteitől függenek. A piac egyik kihívása, hogy a méretadatok és az alapterület számítási módszerei között eltérések lehetnek, ezért fontos a szakmai felmérés és a pontos tervrajz kérése az eladótól.

Különböző releváns szolgáltatások és példák

A fenti árak és szolgáltatások alapján fontos észben tartani, hogy egy ingatlan vételárát vagy eladási árát gyakran befolyásolja a hasznos alapterület meghatározása. A lakás vagy ház mérete három fő szereplő számára lehet fontos: a tulajdonos vagy lakó, a vevő, és a társasház. A bruttó alapterület a falakkal együtt számolt alapterület, míg a nettó alapterület a falakon belül számított terület. A hasznos alapterület pedig a jogszabályi definíció alapján értelmezhető, amelyhez a mélyebb felmérés és helyszíni ellenőrzés szükséges. A különböző módszerek és a piaci gyakorlat megkönnyíthetik a valós adatok felismerését és a korrekt áralkut.

Hasznos alapterület fogalmának ábra - belmagasság korlátozások és fedett területek

Erősítő gyakorlatok III.

tags: #felmeres #alapterulet #dij

Népszerű bejegyzések: