Foberlo kulcs a lakashoz: bérleti jogok, kötelezettségek és gyakorlati útmutató a hazai lakásbérléshez
A lakásbérlés során már az elején érdemes mindkét félnek tudnia, hogy milyen jogok és kötelezettségek illetik meg őket. Amikor bérleményt keres valaki, arra vágyik, hogy találjon magának egy kellemes otthont, ahol kipihenheti a mindennapok fáradalmait. Sajnos bérlőként sokan úgy érzik, hogy ki vannak szolgáltatva a lakás tulajdonosának - a közbeszédben állandósult megnevezéssel a bérbeadónak -, aki bármikor felmondhatja a szerződést, vagy megjelenhet a lakásban. A cikk összegyűjti a legfontosabb jogokat és kötelezettségeket, gyakorlati példákkal, hogy a felek közti kommunikáció gördülékeny legyen és a vitás helyzetek minimalizálódjanak.
Kötelező és ajánlott szerződési forma
A bérleti szerződést tanúk előtt és közjegyző előtt is írhatják a felek. Mi a kettő között a különbség? Előfordulhat, hogy a közjegyzői költséget a bérlőnek kell kifizetnie. Szükséges rögzíteni, hogy jogszabály nem írja elő, hogy a szerződést teljes bizonyító erejű magán- vagy közokiratban kell elkészíteni, így tanú- és közjegyzői okirat nélkül is érvényes és hatályos a megállapodás. A közjegyző előtti kétirányú nyilatkozat tehető a bérlő részéről, például a tartozások megfizetésére vagy a kiköltözésre vonatkozó kötelezettségvállalásokkal.
Végrehajtási és jogi eszközök
Írásbeli végrehajtási eljárások könnyítik meg a tartozások érvényesítését a bérbeadó számára. A végrehajtási törvény nemrégiben beiktatta a 183/A. közvetlen vonatkozását a közjegyzői okirat elkészítésére. A felek megállapodása rendezheti, ki viseli ennek költségeit. A lakástörvény, amely a bérleti szerződés speciális szabályait tartalmazza, a Ptk. általános szabályaihoz képest rendelkezik arról, hogy a bérbeadó rendeltetésszerű használatot évente egyszer, vagy szerződés szerinti gyakorisággal ellenőrizheti.
Bejárás és ellenőrzés
Az ellenőrzést a bérlő szükségtelen háborítása nélkül kell végrehajtani. A bérlő köteles az alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani és az ellenőrzést tűrni. A jogszabály szerint ez irányadó a káresemény vagy veszélyhelyzet miatti hibaelhárításra is. A tulajdonos nem teheti meg, hogy bármikor belép a lakásba előzetes értesítés nélkül, kivéve extrém helyzeteket (tűz, csőtörés), ahol az értesítés elvárható, de a lehető leggyorsabban meg kell történnie.
Ki és mikor tarthat kulcsot?
Maradhat a tulajdonosnál kulcs, de ezt visszaélés nélkül kell használni. A legtöbb szerződésben rögzítésre kerül, hogy a bérlő a tulajdonos beleegyezése nélkül nem végezhet javítási- vagy átalakítási munkálatokat, beleértve a zár cseréjét is. Ha a bérlő egyeztet a tulajdonossal, cserélhet zárat, de előzetesen tisztázni kell költségeket és a felek jogait. A bejárás és a lakó tevékenységeinek korlátozása komoly viták forrása lehet, ezért érdemes a szerződésben részletesen rögzíteni a feltételeket.
Lakhatás és jogok a jogszerű használat keretében
A lakástörvény szerint a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő berendezéssel és a szerződésben meghatározott feltételekkel adja át. A bérlő jogosult a rendeltetésszerű használatra, és a lakásban lakhat a bérlővel együtt élőkre is. A bérleménybe költözők személyeit a szerződésben meg lehet határozni, és a bérlő jogai közösen gyakorolhatóak a bérbeadóval szemben egyetemlegesen.
Állatok tartása és dohányzás
A dohányzás és az állattartás kérdése a szerződésben rendezhető. Ha a bérleti szerződésben kikötik, hogy nem tarthat állatot vagy nem dohányozhat a lakásban, és ezt megszegik, az szerződésszegésnek minősülhet és felmondási jogot adhat a bérbeadónak. Az ilyen kikötések azonban csak a megállapodásban legyenek rögzítve.
Károk és javítások
A lakás rendeltetésszerű használatára vonatkozó karbantartási és javítási kötelezettségek a bérbeadót terhelik, ha a hiba normál használat miatti avulás eredménye. Olykor megállapodhatnak úgy, hogy a bérlő végzi a javítást vagy kivitelezheti a karbantartást és a költségek megtérítését a bérbeadónak kell vállalnia, illetve lakbérmérték csökkentése mellett. Szükség esetén a bérlő a hiba bejelentése után a megállapodások hiányában a javítást saját költségére is elvégezheti, ha a bérbeadó nem intézkedik az írásbeli felszólítás után sem.
Felmondás és megszüntetés
Előfordulhat, hogy a tulajdonos eladási szándéka vagy egy új lakó beköltöztetése miatt felmondja a bérleti szerződést. Az egyes felmondási típusok részletesen rögzítendők a szerződésben. Felmondási idő minimum 15 nap, és a határozatlan idejű szerződés a hónap 15. napjáig, a következő hónap végére mondható fel, a határozott idejű szerződés esetén pedig a szerződés adhat felmondási lehetőséget. Azonnali hatályú felmondás csak szerződésszegés esetén alkalmazható, és ezt megelőző írásbeli felszólítás szükséges.
Eladás és bérleti jogintézmény
Az albérlet tehát a vevő számára megfelelő lehetőségeket is jelent: a vevő nem szüntetheti meg egyoldalúan a bérleti szerződést, és a bérlő joga fennáll a szerződés lejártáig vagy a jogszabály szerinti felmondási idő végéig. Az eladó és a befektetői vásárlók számára fontos, hogy a bérlővel kapcsolatos információkat őszintén közöljék, és a bemutatók ütemezését egyeztessék meg. Ugyanakkor albérlettel terhelt ingatlanok között találunk jobban keresletet befektetők részéről, hiszen előre tervezhető bérleti díjbevétel állhat rendelkezésre.
Mi történik, ha az albérlő más beosztást kíván?
Ha az albérlő akadályozza az ingatlan megtekintését vagy a bemutatókat, érdemes a beszélgetésen túl nyugodtan mérlegelni a teljesítés nélküli eladást. A jó kapcsolat a kulcs a zökkenőmentes eladáshoz, ezért fontos a nyíltság a tervekről és a közös időpontokról. Végső soron nincs egyetlen helyes válasz arra, hogy albérlővel vagy anélkül érdemes-e eladni a lakást; a felkészültség és a piac ismerete a döntés alappillére.
További szakértői iránymutatások
Ha ingatlanod eladásán vagy kiadásán gondolkodsz, érdemes megbízni egy tapasztalt ingatlanos szakértővel. Például: németül beszélő ingatlanos, aki külföldi hirdetéseket is készíthet, és 1996 óta jelen van a piacon. A jó szerződés tartalmazza a felek jogait és kötelezettségeit, előrevetítve a későbbi vitás helyzetek megoldását. A kulcskérdés az, hogy a bérlővel való nyílt és őszinte kommunikáció legyen, és minden részletet rögzítsenek a szerződésben.
Kérdések és válaszok a gyakorlati helyzetekre
- A tulajdonos beléphet-e a lakásba, ha a bérlő nincs otthon?
- Ki viseli a javítási költségeket?
- Kérhet-e a tulajdonos állattartást vagy dohányzást?
- Elzárhatja-e a bérlő a zárat a kilépés előtt?
Nem általános esetekben, kivéve rendkívüli helyzetekre (tûz, csőtörés), és ilyenkor is értesíteni kell a bérlőt. A szerződésben rögzített feltételek hatályosak.
A rendeltetésszerű használat fenntartásáért a bérbeadó felel, ha normál használat miatti meghibásodásról van szó. A felek megállapodhatnak abban, hogy a bérlő végezze a javítást és a költségeket a bérbeadónak térítse meg, vagy lakbérkedvezmény mellett végezze el a javítást.
Igen, ha ezek a kikötések a szerződésben szerepelnek; egyébként a bérlő jogait és a rendeltetésszerű használatot nem szabad korlátozni.
A zárcsere csak közös megállapodással vagy a szerződésben foglaltak alapján történhet; a másolatvédett kulcsok esetén is szükség lehet a jogszerű intézkedésekre.
Hasznos tanácsok az eladás vagy kiadás előtt
Ha eladásra szánod a kiadott ingatlant, beszélj nyíltan az albérlővel, és egyeztessétek a bemutatók időpontjait. Ha az albérlő fellépése blokkoló, érdemes lehet üresen eladni. A jó kommunikáció a kulcs a zökkenőmentes értékesítéshez. Az albérlővel kapcsolatos információk átlátható megosztása megkönnyítheti a vevői döntést és a jogi követelmények teljesítését. A szerződésben rögzítsétek a felek felelősségi körét és a vitás kérdések rendezésének módját.
Összegzés
Az albérlet és az eladás közti döntés nem egyértelmű; a legfontosabb, hogy a felek tisztázzák jogait és kötelezettségeit a szerződésben, és nyílt beszélgetésben egyeztessék a fennálló helyzetet. A zökkenőmentes együttműködéshez elengedhetetlen a korrekt kommunikáció és a részletek alapos rögzítése.
tags: #foberlo #kulcs #a #lakashoz