Az osztatlan közös tulajdon használati megosztásának vázrajza és az ingatlan-nyilvántartási eljárás
A közös tulajdon használati viszonyainak rendezése gyakran többféle jogi eszközt és földmérési dokumentumot igényel. A bejegyzések és a vázrajzok szerepe kiemelten fontos, hiszen a közös tulajdon használatára vonatkozó jogok bejegyzése dologi jogi hatállyal bír, és erőteljesen növeli a banki finanszírozás biztonságát is. A cikk összegzi, mikor van szükség vázrajzra, milyen eljárások érvényesülnek, és milyen lépések szükségesek a használati megosztás jogi bejegyzéséhez.
A használati megosztás vázrajzának igénye és célja
A vázrajz igénye attól függ, hogy milyen célból van szükség a használati megosztásra: osztatlan közös tulajdonú ingatlant vásárolna a vevő és harmadik fél (pl. bank), vagy a felek jogvitát szeretnének megelőzni a használati viszonyok rendezése érdekében. Az első esetben a banki elvárások hangsúlyosak, a másodikban a felek megállapodása a döntő.
A vázrajz lehet térbeli megosztásról (például ikerház esetén a hátsó garázs vagy kert egyes részeinek hozzárendelése) vagy földhasználati jogalapú megosztásról (földhasználat arányos terjedelme). A vázrajz a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséhez is szükséges lehet, illetve ha az ingatlan adataiban vagy jogokban változás történik, akkor különösen fontos a jogi és tényszerű bejegyzés.
Miért fontos a földhasználati jog és a vázrajz?
A földhasználati jog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés révén dologi jogi hatályt szerezhet, amely meghatározza, hogy ki és hogyan használhatja a földet és hogyan oszthatja meg az abból származó hasznokat. A 179/2023-as kormányrendelet bevezetésével lehetőség nyílt közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba, ami növeli a forgalom és a finanszírozás biztonságát. A bejegyzés konstitutív hatályú, tehát a jog bejegyzése hozza létre a jogot, és harmadik személyekre is kötelező érvényűvé válik.
Mikor kell vázrajz az ingatlan-nyilvántartási eljárásban?
Az Inytv. alapján a földrészlet határát érintő változásokhoz szükséges záradékkal ellátott változási vázrajz. Egy egyszerű használati megosztás esetén, amikor az ingatlan adatai nem változnak, általában nincs kötelező vázrajz, hacsak a bank vagy más harmadik fél nem írja elő. Ha azonban a jog vagy tény bejegyzése a földhivatalnál megjelenik (például résztelek bejegyzése), akkor a vázrajz nélkülözhetetlen lehet. Ha a használati megosztás az adásvételi szerződés része, akkor a vázrajz és az adásvételi szerződés együttesen érkeztethető a földhivatalba, és a törzsanyagon mindig megtalálható egy példány.
Mi a teendő, ha a földhasználati jogot szeretnénk bejegyeztetni?
- Megállapodás az épületek önálló ingatlanná alakításában.
- Megállapodás a földhasználat jogi és terjedelmi kereteiről.
- Földmérő megbízása a szükséges vázrajzok elkészítésére.
- Ügyvéd megbízása a szükséges szerződések elkészítésére és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására.
Ha a felek közös tulajdonban álló földrészletet használnak a földhasználati nyilvántartás szerint, a vázrajz kötelező lehet. Ezt a megosztási megállapodásban kell rögzíteni, és a vázrajznak egyértelműen be kell mutatnia a használt terület nagyságát és elhelyezkedését a táblán belül. A vázlat készítéséhez a földhivatal hiteles térképének egy hiteles másolata szükséges.
Vázrajzok, amelyek léteznek és mire szolgálnak
A változási vázrajzok főbb csoportjai:
- Földrészlethatár változásával kapcsolatos vázrajzok (telekalakítás, határkiigazítás, kisajátítási vázrajz, hibajavító vázrajz, kitűzési vázrajz).
- Földrészleten belüli adatok változását rögzítő vázrajzok (jogbejegyzési vázrajz, épületfeltüntetési vázrajz, alaprajz társasházi vagy szövetkezeti ház esetén, művelési ág- vagy minőségi osztály-változási vázrajz, tulajdoni viszonyváltozási alaprajz).
- Használati megosztási vázrajz, amely az osztatlan közös tulajdon használati rendjét rögzíti.
Az osztatlan közös tulajdon használati megosztásához kapcsolódó vázrajznak akkor is szüksége lehet, ha közös tulajdonban álló ingatlanokon banki finanszírozás van. Az új Inytv. 20. § 24. pontja kimondja, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba kerülhet, és ehhez elengedhetetlen a megfelelő vázrajz rögzítése is, hacsak nem olyan megosztási forma ez, amelynél a vázrajz benyújtása nem szükséges.
Ki jogosult a társasházi közös parkolóba beállni?
A közös használat például parkolóhelyekre is vonatkozhat, és a jogi alapok között lehet földhasználati jog vagy közös tulajdon használatának bejegyzése. A bejegyzéshez szükséges lehet vázrajz, amely a parkoló területének pontos elhelyezkedését és használati jogosultságát rögzíti. A megállapodás és a bejegyzés közös érdek, mert a dologi jogi hatály megerősíti a használati jogot a jövőbeni tulajdonosokra és harmadik félre is.
Használati megosztási szerződés és annak hatása
A használati megosztási szerződés olyan megállapodás, amely a közös tulajdon használatának részleteit szabályozza. A fenti jogszabályi környezetben a bejegyzés konstitutív hatályú, azaz a jog bejegyzése hozza létre a jogot. A banki finanszírozás szempontjából pedig a használati megosztási megállapodás releváns lehet, mivel a felek közötti kötelezettségek köztudottan megkönnyítik a hitelszerződés feltételeinek teljesítését.
A megállapodás tartalmazhat részekre vonatkozó használati jogokat, a költségek megosztásának módját és bevételek megosztásának alapelveit is. A jogi eszközök közé tartozik a földhasználat szerződéses szabályozása, amelyet a tulajdonosok és a földhasználók közösen alakítanak ki, és amelyet a földhivatal a bejegyzés során figyelembe vesz.
Hogyan lehet eljárni a használati megosztás eléréséhez?
- Megállapodás az épületek önálló ingatlanná alakításában.
- Megállapodás a földhasználat jogi és fizikai terjedelmében.
- Földmérő megbízása a szükséges vázrajzok elkészítésére.
- Ügyvéd megbízása a szükséges szerződések elkészítésére és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására.
Az eljárás lefolytatásához szükséges nyomtatványok letölthetők és online kitölthetők a megfelelő felületeken. A földhivatali beadványhoz mellékelni kell a vázrajzot, a személyazonosító okmányok másolatait és szükség esetén a használati szerződés hiteles vagy közjegyző által hitelesített példányait.
A vázrajz részletei a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséhez
A vázrajz a következő fontos elemeket tartalmazza: az érintett részek megnevezését, a használat területének pontos nagyságát, az elhelyezkedést a földrészleten belül, és a jog bejegyzésének alapdokumentumát (okirat, bírósági határozat, társasház alapító okirata vagy más hivatalos dokumentum).
A földhasználat bejegyzése 30 napos határidőben történik a bejelentés kézhezvételétől számítva, és az eljárás díjmentes. Ha közös tulajdonban álló földrészletek mindegyikét egyetlen tulajdonos használja, vagy a meghatározott táblán belül egy tulajdonostárs használja a teljes területet, akkor a bejegyzés és a vázrajz bemutatása egyszerűbb lehet. A vázrajz hiányában a bejegyzés nem zárható ki, de a részletes és pontos jogi- és tényszerű feltételek megkérésre kerülhet.
Összegzés a folyamatokról
A földhasználati nyilvántartás közhiteles, és a bejegyzett jogok és tények fennállását vélelmezni kell a cáfolatokig. A használati megosztás bejegyzése megkönnyíti a banki finanszírozást, növeli a forgalmi értéket és egyértelművé teszi a tulajdonostársak közötti használati rendet. A vázrajzok elkészítése és a megfelelő megállapodások megléte kulcsfontosságú a sikeres eljáráshoz. A feleknek figyelembe kell venniük, hogy bizonyos esetekben a földrészleten belüli jogok bejegyzéséhez több dokumentum és engedély szükséges lehet, és ehhez jogi és földmérési szakemberek bevonása ajánlott.
További információk és elérhető nyomtatványok
A földhivatalokban elérhetők a nyomtatványok, amelyeket kitöltve a beadvány beadandó. Az online felületek lehetővé teszik adatok előzetes ellenőrzését, díjak kiszámítását és a kérelem előkészítését. Az EPAPIR és KAÜ közvetítésével beadható formátumok is rendelkezésre állnak; a használat bejegyzését érintő dokumentumok részletes listája és a szükséges mellékletek megkötése itt érhető el.
tags: #foldhasznalati #bejelentesi #adatlap #osztatlan #kozos #tulajdon