Ingatlan átírási illeték: Mire számíthatunk eladóként és vevőként?
Az ingatlan eladás vagy vétel bonyolult folyamat, amelynek során számos költséggel és jogi feltétellel kell szembenézni. Sok tulajdonos meglepődik azon, hogy az ingatlan átírásával kapcsolatos költségek nem csupán a közvetítői jutalékból és az adózásból állnak. A vevők gyakran kérnek teljes dokumentációt (energetika, tartozásmentesség), ezért az eladók számára kulcsfontosságú, hogy az eladás költségeit és jogi feltételeit már a hirdetés előtt rendezzék. Ügyvéd-ingatlanközvetítői praxisomban rendszeresen látom, hogy az eladók a vételár meghatározásakor nem számolnak ezekkel előre, ami később kellemetlen meglepetést okozhat, különösen akkor, ha az eladás után egy másik lakás megvásárlása a cél.
Ki fizeti az átírási költségeket ingatlan esetén?
Az ingatlan adásvétel, vagyis köznapi szóval az átírás költségei a magyar jog szerint alapvetően megoszlanak a felek között. A Polgári Törvénykönyv logikája szerint:
- Az eladó viseli a birtokbaadással és a tulajdoni állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.
- A vevő fizeti a tulajdonjog átírásának költségeit.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ügyvédi díjat - amely a tulajdonjog bejegyzéséhez kapcsolódik - jellemzően a vevő fizeti, ugyanakkor az eladó oldalán ettől még számos más kiadás merül fel.
Az ingatlan eladás leggyakoribb költségei
Egy tipikus ingatlan értékesítés során az alábbi tételekkel érdemes számolni:
- Ingatlan értékbecslés díja
- Felújítás vagy home staging
- Ingatlanközvetítő jutaléka
- Energetikai tanúsítvány
- Villamos biztonsági felülvizsgálat
- Jelzálog vagy egyéb teher törlése
- Eladói ügyvédi tanácsadás
- Közös költség és közműtartozások rendezése
- Költöztetés, lomtalanítás, takarítás
- Személyi jövedelemadó
- Helyi adók (pl. építményadó)
Sok tulajdonos csak a közvetítői jutalékkal számol, pedig a többi tétel együtt akár több százezer forintot is kitehet.
Ingatlanközvetítő jutaléka
A lakás eladás költségei közül a legnagyobb tétel sokszor az ingatlanközvetítő jutaléka. Ez általában 2-5% a vételárból. Egy 70 millió forintos lakásnál ez akár 1,4-3,5 millió forint is lehet. Fontos azonban látni, hogy a közvetítő érdeke elsősorban az eladás létrejötte. Az eladónak ezért mindig érdemes átgondolnia, milyen feltételekkel köt szerződést.
Adózás lakás eladás után
A lakáseladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, ha az ingatlant az eladó öt éven belül szerezte. Az adó alapja a nyereség, amelyből levonható például a felújítás költsége, ügyvédi díj, közvetítői jutalék. Az adó mértéke 15%.
Helyi adók
Az építményadó és telekadó EGÉSZ ÉVRE mindig azt terheli, aki január 1-jén tulajdonos. Ez azt jelenti, hogy ha valaki januárban eladja a lakását, az adott év teljes építményadóját még ő fizeti meg.
Energetikai tanúsítvány
Az energetikai tanúsítvány elkészítése az eladó kötelezettsége, így ő is fizeti. A díj általában 40 000 - 60 000 Ft. A tanúsítványt már a hirdetéskor érdemes elkészíttetni, mert a vevők gyakran rákérdeznek az energetikai besorolásra.
Kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat lakás eladásakor?
Egy NGM rendelet abszolút kötelezővé teszi, hogy az eladó villamos biztonsági felülvizsgálatot rendeljen meg az átírás előtt. Sok eladó persze ellenáll és a vevők letesznek róla, de néha még a bank is kérheti a villamos hálózat biztonsági felülvizsgálatát. A vizsgálat ára általában 30 000-80 000 Ft között mozog az ingatlan méretétől és a mérési pontok számától függően.
Tehermentesítés költségei
Az ingatlan eladás egyik első lépése a tulajdoni lap ellenőrzése. Innen derül ki például jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet, elővásárlási jog. Ha ezek törlésére külön eljárás szükséges, a földhivatali törlés díja jelenleg 10 600 Ft. A tulajdoni lap lekérése ügyfélkapun évente két alkalommal ingyenes, ezt követően 4800 Ft/darab.
Érdemes-e értékbecslést készíttetni?
Az ingatlanpiacon gyakran látok két végletet: az egyik eladó túl magas áron hirdeti meg a lakását, ezért hónapokig nincs érdeklődő. A másik pedig egy nap alatt eladja - ami sokszor azt jelenti, hogy az ingatlan áron alul került piacra. Egy független értékbecslés ára általában 35 000-60 000 Ft között mozog, de sok esetben milliós hibát előzhet meg.
Felújítás vagy home staging?
Egy kisebb festés vagy fürdőszobai javítás sokszor jelentősen javítja az ingatlan piaci megítélését. Az is gyakori, hogy az eladó nem felújít, hanem home staginget alkalmaz: bútorok átrendezése, dekoráció, jobb fotók készítése. A tapasztalat az, hogy egy rendezett lakás gyorsabban átírható, és ritkábban indul alku.
Az ügyvéd szerepe az ingatlan eladás során
Az ingatlan vásárlás költségei között az ügyvédi díj általában a vevőt terheli. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ügyvéd minden esetben az eladó érdekeit is képviseli. Az okiratszerkesztő ügyvéd a megbízója érdekeit képviseli, elkészíti az adásvételi szerződést, intézi a tulajdonjog bejegyzést. Az eladók ezért sokszor kérnek külön jogi tanácsadást, például azért, hogy a vételár kifizetésének feltételei biztonságosak legyenek, a foglaló szabályai egyértelműek legyenek, a kellékszavatosság ne legyen indokolatlanul széles.
| Költségtétel | Becsült összeg (Ft) |
|---|---|
| Ingatlanközvetítő jutaléka (2-5%) | 1 400 000 - 3 500 000 (70M Ft-os lakásnál) |
| Energetikai tanúsítvány | 40 000 - 60 000 |
| Villamos biztonsági felülvizsgálat | 30 000 - 80 000 |
| Tehermentesítés (földhivatali díj) | 10 600 |
| Értékbecslés | 35 000 - 60 000 |
Összességében elmondható, hogy sok tulajdonos csak a közvetítői jutalékkal számol, pedig az ingatlan eladásával járó költségek akár a vételár 3-6%-át is elérhetik. Fontos, hogy eladóként tisztában legyünk ezekkel a tételekkel, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket.
Hogyan kerüljük el a tőkenyereség-adót ingatlaneladáskor (2023) - 121 Kizárás Magyarázat
Mit tegyél eladóként? - rövid ellenőrzőlista:
- Ellenőrizd a tulajdoni lapot.
- Számold ki előre a várható költségeket.
- Készíttesd el az energetikai tanúsítványt.
- Rendezd a közműtartozásokat.
- Egyeztesd ügyvéddel a szerződést.
- Gondold át a birtokbaadás időpontját.
tags: #foldhivatali #atirasi #illetek