Garázs bérbeadása SZJA és ÁFA összefüggései Magyarországon
A témát érintő legfontosabb alapelvek közé tartozik, hogy az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása mentes az adó alól az általános forgalmi adóról szóló törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint, azonban a komplex ügyletek megítélése és a konkrét körülmények függvénye, hogy a garázs bérbeadása miként kezeli az adózást. A cikk a garázs bérbeadásának adózását, a kapcsolódó kötelezettségeket és lehetőségeket foglalja össze az SZJA és az ÁFA szempontjából, figyelembe véve a jogi és gyakorlatból vett példákat is.
1. Általános megközelítés: adóztatás az SZJA és az ÁFA szempontjából
Az ingatlan bérbeadása SZJA vonatkozásában adózik, és a bevétel után 15%-os adó mértéke jelenik meg, ahol a bevétel 90%-ának után kerül megfizetésre az SZJA. Az ingatlan bérbeadása tehát az SZJA törvény szerint adóköteles jövedelemnek minősül. Ugyanakkor az ÁFA tekintetében az ingatlan bérbeadása mentes az adó alól az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés 1) pontja alapján, ha a bérbeadás nem tartozik a kötelezően adóztatandó kategóriába, azonban komplex ügyleteknél és adózói szempontból fontos megvizsgálni, hogy a garázs bérbeadása kapcsolódó szolgáltatás-e vagy önálló ügylet.
2. Komplex ügyletek és a garázs
Ha az ingatlan bérbeadása együttesen tartalmaz lakóingatlant és garázst is ugyanabban az ügyletben, a komplex ügyletek szempontjából az Áfa törvény 86. §-ának alkalmazhatósága mérvadó. Az Európai Unió Bíróságának SALIX-ügy (C-102/08) alapján az ingatlan bérbeadása az annak fő tárgyát képező dolog bérbeadását magában foglalja, és a hozzá tartozó elemeket is érintheti. Ennek megfelelően az együttes bérbeadás esetén vizsgálni kell, hogy a garázs különállóan jár-e vagy járulékosan kapcsolódik a lakóingatlan bérbeadásához, és ennek megfelelően alakul-e az adóztatás. A főszolgáltatás és járulékos szolgáltatások kapcsolatrendszerében a garázs bérbeadása gyakran a lakóingatlan bérbeadásának adóügyi sorsát osztja, tehát az adózási minőség függ az összefüggéstől és a tényleges használattól.
3. Garázs tényleges használata és adóalap
Bizonyos esetekben, ha a garázsban végzett tevékenység irodai vagy székhelyet jelentő tevékenység, akkor az adómentességi szabály alkalmazható, de a megkövetelt tényleges hasznosítás a szerződésben rögzített használat alapján értelmezendő. A garázs kiadásának adózása tehát függ attól, hogy milyen tevékenységet szolgál, és hogy milyen a közvetített szolgáltatások aránya az adott bérleti konstrukcióban.
4. Garázs bérbeadása és az alanyi adómentesség
Az alanyi adómentesség (különösen az ÁFA hatálya alá tartozó bevételek kapcsán) lehetővé teszi, hogy éves szinten bevételükig 8 millió forint bevételig ne kell ÁFÁ-t megállapítani és fizetni. A garázs bérbeadása azonban adóköteles lehet ÁFA szempontból, ha az adóalany az alanyi adómentesség alól kilép, vagy ha a garázs önálló adóalanyiságot igénylő szolgáltatásként minősül. Az adószám kiváltását követően érdemes lehet az alanyi adómentességet választani, de ezt minden esetben az adott ügylettől függően érdemes mérlegelni.
5. Kötelezettségek és nyilatkozatok
A lakáskiadás adózása során az SZJA-taxát a bevétel kiegyenlítésével kell rendezni. A bevételhez kapcsolódó költségek 10%-os költséghányaddal vagy tételes költségelszámolással számolhatóak el. Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó köteles valós számlákkal igazolni a fenntartási költségeket. Az ingatlan bérbeadási tevékenységet a NAV-hoz a T101 jelű nyomtatványon kell bejelenteni. A negyedéves adóelőleg fizetési kötelezettség a bevétel alapján fennáll, és ha a kifizető fizeti az adóelőleget, akkor a kifizetőnek kell teljesítenie ezt a kötelezettséget. Az adómentes ingatlan-bérbeadás esetén a számlázás helyettesíthető számvitelről szóló törvény szerinti bizonylattal is, de a járulékos szolgáltatások esetében ez nem mindig alkalmazható automatikusan.
6. ÁFA és garázs - konkrét megközelítések
A garázs bérbeadása az ÁFA szempontjából komplex kérdés. Ha a garázst önállóan bérbe adják, adószámot kell kiváltani és számlát adni, amelyről adatszolgáltatást is meg kell tenni. Ugyanakkor az adószám kiváltását követően előnyös lehet az alanyi adómentesség választása. Ha a lakóingatlan bérbeadása adómentes, a garázs beépült részeként történő bérbeadása is az ÁFA szabályai szerint kerül vizsgálatra, és a járulékos szolgáltatások adóztatása külön értelmezést igényelhet. A gyakorlatban a garázs- és parkolóhely-bérbeadás a lakással, műhellyel vagy üzlethelyiséggel együtt történhet, és a bérbeadó döntésétől függ, hogy melyik adózási módot választja.
7. Garázs bérletének nyilvántartása és gyakorlati tájékoztatás
Gyakorlati szempontból a garázs bérbeadása sokszor a parkolás biztosítására irányul, és ezekre a tevékenységekre is igaz lehet, hogy a rendeltetés meghatározza az adóztatást. A társasházak belsőudvarában kijelölt területek minősítése és a járműparkolás helye sokszor a tényleges használat alapján dől el. A garázs és a parkolóhelyek bérbeadása nem feltétlenül jelenti különálló adóalanyiságot, és egyes esetekben a kiadott szolgáltatások egyetlen főszolgáltatást képezhetnek, járulékos szolgáltatásokkal összekapcsolva.
8. Táblázat - főbb adózási szabályok rövid összegzése
| Téma | Szja | ÁFA | Megjegyzés |
|---|---|---|---|
| Ingatlan bérbeadása | 15% adó a bevétel 90%-a után | Mentesség az 86. § alapján, komplex esetek kivéve | Fő és járulékos tevékenységek vizsgálata |
| Garázs bérbeadása önálló ügylettel | Nagyobb valószínűség adó (SZJA vagy vállalkozói bevétel) | ÁFA kötöttségek, adószám szükséges | Alanyi adómentesség lehet |
| Alanyi adómentesség | - | 8 millió forint bevételig mentesség | Értékelendő a költségek aránya |
| Kötelező bizonylat | Bevétel igazolása | Számla vagy Sztv-s bizonylat | Számlaadás vagy alapszintű bizonylat |
9. Összegzés és gyakorlati ajánlások
Ha a lakóingatlan és garázs együttesen kerül bérbeadásra, különösen fontos az egyes elemek összefüggésének elemzése: az adómentesség vagy adóztatás kérdése attól függ, hogy a garázs milyen céllal használatos, és az összefüggés mennyire erős a fő ingatlan bérbeadásához. Amennyiben a garázs különálló szolgáltatásként jelenik meg és önálló fizetési kötelezettséget jelent, az adózási mód ettől a tényezőtől függően változhat. A komplex ügyletek esetében érdemes előzetesen jogi és adózási tanácsot kérni, hogy a bevételek és költségek megfelelően legyenek elszámolva az SZJA és az ÁFA szabályai szerint.
A bérbeadási ingatlanok adózásának alapjai
tags: #garazs #berbeadas #szja