Garázs és a hozzá tartozó telek – szabályozás, tervezés és jogi környezet
Pontosították továbbá a szabályozási vonal fogalmát. Ez leegyszerűsítve az a határvonal, amely elválasztja a közterületet (például az utcát) a magánterülettől (a telektől). Eddig a szabályozási vonal sokszor teljesen megakadályozta, hogy valaki a telke egy részét beépítse, ha azon áthaladt egy tervezett közterületi határ. Ami a sufnit, garázst tervező számára a legfontosabb: lakó- és üdülőtelkeken a helyi építési szabályzat (HÉSZ) engedélyezheti, hogy bizonyos melléképítmények az elő- vagy oldalkertben kapjanak helyet. Korábban, ha valaki egy kisebb kerti tárolót szeretett volna felhúzni az előkertben - mondjuk, a kapu közelében, hogy könnyen hozzáférjen a biciklihez vagy szerszámokhoz -, ezt általában nem tehette meg, mert a szabályozási vonal és az OTÉK tiltották. Egy garázsnál szintén sokszor gond volt, hogy csak a ház mögött vagy mellett lehetett elhelyezni. Ez nem mindig volt praktikus - különösen keskeny telkeken.
Összeszedtük az építési telek kiválasztásának lényeges elemeit. Mindenki szeretné egyszer felépíteni a saját házát, amiben álmai otthonaként minden egyes kis zugot az elképzeléseinek megfelelően valósít meg. Ehhez első lépésként meg kell találnunk a megfelelő építési telket. A tökéletes építési telek megvásárlásánál azonban sok mindenre oda kell figyelnünk. A telken fennálló tulajdonosi és egyéb jogok, terhek, az építési telek alapinformációinak megismerése a kiindulási alapunk a vizsgálat során, enélkül nem szabad tovább lépni. Kellemetlen pereskedést szült az az eset, amikor egy vevő az eladó több ingatlanát nézte meg, majd a szerződéskötés előtt nem a kiválasztott építési telek címét és helyrajzi számát kapta meg, és adta át az okiratszerkesztő ügyvédnek, hanem egy másik megtekintett ingatlanát, és csak a vételár kifizetését követően, a birtokbaadásnál ismerte fel, hogy nem azt az ingatlant vásárolta meg, amelyet eredetileg szeretett volna.
A tervezés és a telek határai
TIPP: Mérd fel hitelképességed előzetes hitelbírálattal ingyen, az otthonod kényelméből! Kerüld el a kellemetlen meglepetéseket, és tudd meg, mennyi hitelre vagy jogosult egy egyszerű online űrlap kitöltésével. A tervezéshez kiindulási alapunk az, hogy megismerjük a telek határait, és összevessük, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép jelezte méretek, oldalvonalak egyeznek-e a valóságban kialakított telekhatárokkal. A kerítés rossz elhelyezése tulajdonjog keletkezéséhez vagy elvesztéséhez is vezethet elbirtoklás útján a szomszédos ingatlanok javára vagy terhére.
A telek elhelyezkedése kiemelt figyelmet érdemel. Ez nem csak a látvány, a panoráma szempontjából fontos. Feltétlenül ellenőriznünk kell azt is, hogy milyen övezeti besorolásba tartozik a telek. Ez a besorolás határozza meg, hogy milyen típusú ingatlant lehet oda építeni, a telek területének hány százaléka beépíthető, vagyis mekkora alapterületű, magasságú házat szabad tervezni a telekre. Ezek az előírások rögzítik azt is, hogy a telek jobb vagy bal oldalára kell elhelyezni a felépítményt.
Az elhelyezkedés témaköréhez kapcsolódik az is, hogy megvizsgáljuk, milyenek a szomszédos ingatlanok, mire használják őket közvetlenül a telek mellett. Itt érdemes pár utcányira kiterjeszteni a vizsgálódásunk körét.
Közművek és szolgáltatások
Meglepetést és nem kevés bosszúságot okozhat, ha a közelben állattenyésztő telep vagy hangos működéssel járó üzem működik, de ugyanilyen kellemetlenségeket eredményezhetnek a rendezvénytermek, szórakozóhely is. Az álomház kényelmes használatához elengedhetetlen, hogy rendelkezésre álljanak a közműszolgáltatások, módunk legyen használni az elektromos áramot, vezetékes vizet, csatornahálózatot, a gázszolgáltatást vagy a vezetékes internetet.
Nagyban befolyásolják a házban töltött időnket, ha ezekhez nem férünk hozzá, mert az adott területen elmaradt még ezen szolgáltatások kiépítése, vagy csak az adott telekhez nem valósították meg a megfelelő csatlakozást. Ezért érdemes a helyi szolgáltatóknál érdeklődni a fennálló állapotról, a hálózat elérhetőségéről, kapacitásáról.
A telek elhelyezkedése és az övezetek
Nemcsak a már meglévő utakat érdemes megvizsgálni, hanem javasolt a tervezett fejlesztésekről is információt szerezni. Hiszen egy pár év múlva megvalósítandó, biztonságos bicikliút már az addig felcseperedő gyermekünknek kényelmes megoldás lehet az iskolába járásra. A gépkocsik kapcsán már nélkülözhetetlen a parkolási lehetőségek megismerése.
A garázs engedélyeztetése és a szabályozás
A garázs építésére vonatkozó szabályokat sok építtető nem ismeri. Felépül a garázs, használja a tulajdonos évekig, akár évtizedekig, de a földhivatali nyilvántartásban nem jelenik meg az épület.
A 10 évnél régebben befejezett épületre hatósági bizonyítványt lehet kérni az építési hatóságnál. Az építési hatóság akkor adja ki a hatósági bizonyítványt a garázsra, ha az megfelel a jelenlegi vagy az építéskori országos építési követelményeknek és a helyi építési szabályzatnak.
A 10 évnél fiatalabb, különálló, 100 m3-nél kisebb garázsra szintén hatósági bizonyítványt kell kérni, hogy nyoma legyen az ingatlan nyilvántartásban. Ha pedig a garázs az épülettel együtt vagy a házhoz kapcsolódva készült, akkor előfordulhat, hogy használatbavételi engedélyt vagy fennmaradási engedélyt kell kérni.
Kocsibeállók és társasházi parkolás
Kocsibeálló alatt azt értjük, amikor csak egy tető áll lábakon vagy a házhoz erősítve. Elméletileg a 100 köbméteres és 4,5 méteres gerincmagasság szabály ez esetben is érvényes. Tehát, ha nagyobbat építünk, kell hozzá építési engedély. A kocsibeálló esetén is be kell tartani a HÉSZ és a településképi előírásokat.
Az OTÉK 42. rész szerint az engedélyezési eljárások során az építésügyi hatóság vizsgálja a parkolási igény biztosítását. A kizárólagos használati jog esetében a közös tulajdon kapcsolódó rendelkezéseit mindenképp érdemes figyelembe venni.
Társasházzá alakítás és a garázsok státusza
A társasházzá alakítás elsőként új építésű épületeknél történik: a felépült új, többlakásos lakóházak lakóházként van bejegyezve. A lakásoknak külön helyrajzi számot (albetét-számot) kell kapniuk.
Korábban épült épületek esetén a lakások nincsenek feltüntetve külön albetétként; ilyenkor a társasházzá alakítás javasolt. A földmérő mérnök elkészíti a műszaki dokumentációt, hogy a lakások külön albetétekként legyenek bejegyezve.
A földhivatal az alaprajz záradékolását elvégzi, melynek díja albetétenként 2 000 Ft. Az alapító okirat a társasház legfontosabb dokumentuma, amely az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti.
Garázsok nyilvántartása és jogi változások
A 2021. évi törvény és 2023. évi kormányrendelet módosította a társasházi gépjárműtárolók nyilvántartási szabályait. Gépjárműtárolók nyilvántartása: A társasházaknak részletesen fel kell tüntetniük, hogy mely gépjárműtárolók tartoznak közös vagy külön tulajdonba.
A garázsok nyilvántartása során a közös tulajdonú területek lehatárolása, a tárolók és udvarok pontos leírása szükséges. A (7) pont szerint: „A társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított álláshely egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez (…) elegendő, ha az épületben lévő gépjárműtároló helyiség megléte igazolt.”
Garázsok típusai és elhelyezése
Garázsok és parkolók többféle formában létezhetnek: önálló garázs, lakóépületbe integrált garázs, teremgarázs vagy mélygarázs. A tervezés során fontos a szomszédok jogainak tiszteletben tartása és a telekhatáron belüli elhelyezés szabályainak betartása.
Garázsok megközelítése és a téli időjárási viszonyok figyelembe vétele kulcsfontosságú a gyakorlati működtetés szempontjából. A garázs elhelyezése lehet előkertben, oldalhatáron vagy a kertben, a helyi HÉSZ és OTÉK figyelembevételével.
Garázsok gazdasági és adózási vonatkozásai
A garázs vásárlása vagy bérlése számos költséggel járhat: közös költség, biztosítás, zárcsere, kapunyitó javítása, festés, elektromos rendszer javítása és időszaki karbantartás. A garázs bérbeadásának adózása eltérhet a lakóingatlan hosszú távú bérbeadásának áfaszabályaitól.
Magánszemélyként garázsbérbeadás esetén általában adószámot kell kérni a NAV-tól, és az áfafizetési kötelezettség alól alanyi adómentesség választható, ha a feltételek teljesülnek. A garázsvételáron felül több egyszeri költséggel is számolnunk kell.
A garázs adózása során a személyi jövedelemadó mértéke 15%, és a bevételből elszámolható költségek is meghatározottak. A tételes költségelszámolás és a 10%-os költséghányad lehetőségei is szerepelnek a szabályozásban.
Garázsok és a befektetés
A garázs mint befektetés több szempontból kedvező lehet: viszonylag alacsony belépési küszöb, egyszerűbb kezelés, és a parkolási igények növekedése meghatározhatja a keresletet. A befektetés értékelésekor figyelembe kell venni a helyi piaci környezetet, a közterületi parkolási szabályozást és a tolltartás hatását.
Nem minden esetben garantált a garantált hozam; a piaci körülményektől függően a hozam településenként, városrészenként és ingatlanonként eltérő lehet. A garázs kisebb vételára miatt több vevő számára elérhető lehet, de nem feltétlenül likvid befektetés.
tags: #garazs #es #a #hozza #tartozo #telek