Garázs után miért kell adót fizetni, és hogyan működik az adózás?
A garázs bérbeadása nem adómentes tevékenység: a garázst bérbe adó magánszemély személyi jövedelemadó (SZJA) és általános forgalmi adó (ÁFA) alanyává is válik. Emiatt a tevékenységet be kell jelenteni az adóhatósághoz, majd adó- és nyilvántartási kötelezettségek merülnek fel: havonta vagy negyedévente adóelőleg fizetése, nyugta vagy számla kiállítása, bevallás, és adott esetben ÁFA fizetése. A NAV átfogó útmutatója szerint a garázs bérbeadása az adózási szabályok szerint több formában is végezhető: egyéni vállalkozóként vagy adószámos magánszemélyként.
Milyen formában érdemes intézni a garázs-bérbeadást?
1) Egyéni vállalkozóként vagy 2) adószámos magánszemélyként végezni a tevékenységet. A választást a várható bevétel nagysága és egyéb körülmények alapján érdemes meghozni. A formaválasztást befolyásolja az is, hogy milyen adózási és adminisztratív terheket vállalunk.
2) Ajánlott lehetőség az ügyfélkapus regisztráció és elektronikusan indított adóbejelentés, mert így egyszerűsíthető a NAV felé történő bejelentkezés és az adóbevallás. 2016. január 1-jétől érvényes érvényes személyazonosító igazolvánnyal és Ügyfélkapuval lehet elektronikusan intézni a bejelentkezést.
Az adózási alap és a bevételek meghatározása
A garázs bérbeadásának bevétele általában a bérleti díj (pl. havi 5-25 ezer forint), amit éves szinten gyakran 240.000 forintig is elérhet. E bevétel alapján számolható adóalap, amelyet a levonható költségek és az értéknövelő beruházások csökkenthetnek. A garázsbérbeadás az ÁFA törvény szerint adóköteles tevékenység lehet, ezért áfás számlázás és adatszolgáltatás is felmerülhet, különösen, ha az alanyi adómentességet választják.
Az adóalap a bevétel és az elszámolható költségek különbsége. Az adóalap csökkenthető az adott évben felmerült költségekkel és az értékcsökkenéssel. A leggyakoribb költségek: felújítási, karbantartási és rezsiköltségek, valamint a közös költségek, ha társasházi teremgarázsról van szó. Az értékcsökkenés a bérbeadásra hasznosított eszközök (garázs) időarányos leírása lehet, de csak a jogszabály által engedett mértékig.
Az adók és a kötelezettségek főbb elemei
- Adóalanyiság és adózási forma kiválasztása (adózás egyéni vállalkozóként vagy adószámos magánszemélyként).
- Adószám bejelentése és szerződéskötés a bérbeadáshoz.
- Számlaadás és nyugtaadás: ha ÁFA-köteles tevékenységet folytatunk, számlát, különben nyugtát adhatunk.
- Adóelőleg fizetése: negyedévente az adott bevétel alapján, a határidő a negyedévet követő hónap 12. napja.
- Szocho és adóbevallás: a szociális hozzájárulási adó kivétel alá esik, ha a tevékenység áfamentes vagy alanyi adómentességet választottak.
- Szja mértéke: a garázsbérbeadásból származó jövedelem után általában 15% SZJA-t kell fizetni, ha adóköteles bevétel keletkezik.
Az alanyi adómentesség választása esetén az értékhatárt figyelembe véve nem kell ÁFÁT fizetni és számlaadási kötelezettség alóli mentesítés is érintkezhet, de nyugtaadási kötelezettség továbbra is fennállhat. Emellett 2020. július 1-től az alanyi adómentes garázsbérbeadókra is kiterjed az adatszolgáltatási kötelezettség az Online Számla rendszerben.
A bevétel és a költségek részletezése
Az adóalap a következőképpen alakulhat:
- Rövid leírás a bevételről: eladott garázs bérbeadásától származó bevétel, azaz a bérleti díj összessége.
- Levont költségek lehetnek például: a korábbi vételár, illeték, ügyvédi díjak, értéknövelő beruházások, felújítási költségek, karbantartási költségek, rezsiköltségek.
- Értékcsökkenés: partikuláris kulcsok, azonban nem minden garázs esetében választható; a speciális eseteknél az SZJA-törvény részletesen meghatározza az értékcsökkenési leírást.
- 10%-os költséghányad lehetősége: a bevétel 90%-a adóalap, és más költségek nem vehetők figyelembe. Ezt is lehet, de csak akkor, ha a feltételek teljesülnek és számlaadási kötelezettség nélkül is érvényesíthető.
Fontos, hogy a garázs bérbeadása jogilag ingatlannak minősül az adóhatóság szerint, tehát az adóalap megállapításánál figyelembe kell venni a szerzés idejét, az adó évét és az elszámolható költségeket. Az 5 éves szabály pedig meghatározza, hogy öt év után a nyereség adómentes lehet, de a szerzés és eladás közötti idő befolyásolja a megfizetendő SZJA összegét.
Mi a helyzet az ingatlan eladás utáni adózással?
Ingatlan eladás után az SZJA mértéke 15%, de csak akkor, ha adóköteles jövedelem keletkezik. Az adó alapját a bevétel és az igazolt költségek különbsége adja meg, és a szerzés évétől számított idő alapján csökkenhet az adóalap. Az 5 éves szabály alapján az eladott garázs vagy ingatlan adómentes lehet, ha a megvásárlás az 5 évnél hosszabb ideje történt. A fizetési és bevallási határidő az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának évében kezdődik, bevallás május 20-ig történik.
Hogyan lehet adómentességet vagy adóalap-csökkentést elérni?
- Idő alapú adómentesség: minél hosszabb ideig volt az ingatlan a tulajdonban, annál kevesebb adó köteles jövedelem keletkezik, végül pedig adómentesség állhat elő.
- Igazolt költségek és értéknövelő beruházások: nyomtatható és számlákkal alátámasztott költségek léphetnek elő, például nyílászáró-csere, fűtés korszerűsítése vagy tetőcsere.
- Csereingatlan kedvezmény: ha az adásvételkor vagy a kapcsolódó időszakban olvassa be a kedvezményes részt, csökkentheti az illetéket is, de ez nem minden esetben alkalmazható.
Ha Önt érdekli a részletes számítás és a konkrét példák, a NAV által kiadott kalkulátorok és tájékoztató füzetek hasznosak lehetnek. Például az SZJA kalkulátor segíthet a konkrét számításban, illetve az információs füzetek részletes szabályokat és példákat adnak a bejelentésekről és az illetékfizetésről.
Gyakorlati megfontolások a garázs eladásával kapcsolatban
- A garázs értékét és a jelenlegi helyzetet (helyrajzi szám, társasházi albetét vagy osztatlan közös tulajdon) mindig érdemes tisztázni, mert a jogi státusz befolyásolja az adózási és illetékkiszabási feltételeket.
- Költségek dokumentálása: minden költséget számlával és igazolással kell alátámasztani az adóalap csökkentése érdekében.
- Az adófizetési kötelezettség és vis maior helyzetek esetén a NAV kedvezményi és részletfizetési lehetőségeket is biztosíthatott a bevallási határidő és a fizetési kötelezettségek teljesítésére.
- Eladás előtti gondolkodás: a garázs értékének növekedése egyre fontosabb lehet a befektetés értékelésekor, különösen a parkolási nehézségek és a közterületi parkolás változásai miatt.
Albérlet kiadás adózás, lakáskiadás adó számítása kalkulátor
tags: #garazs #utan #miert #kell #adot #fizetni