Haszonbérlet az eladó telken: befektetés, szabályozás és adózási szempontok
A közelmúltban elfogadott jogszabály-módosítás jelentősen átalakította a megvásárolt termőföldek hasznosítására vonatkozó szabályokat. A jogalkotó több enyhítést is bevezetett, amelyek eredményeként magánszemélyek esetén 2026-tól lehetőség nyílik befektetési célú termőföldvásárlásra is. Az RSM Legal szakértői összefoglalták a legfontosabb tudnivalókat.
Termőföld, mint befektetés: szemléletváltás és a haszonbérlet szerepe
A termőföld tulajdonszerzésének alapfeltétele, hogy a vevő a tulajdonjog-átruházási szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, hanem maga használja. A 2014-ben érvénybe lépett földforgalmi szabályozás ezt korábban szűk körre korlátozta, így a haszonbérbe adás is csak különösen kivételes helyzetben volt lehetséges. A jogalkotó célja az volt, hogy a befektetők piaci hatásait mérsékelje, és a földeket valóban művelő gazdák vehessék meg a földeket. A törvény új rendelkezése értelmében most már nem számít a használat átengedésének, ha a földtulajdonos haszonbérleti szerződés keretében adja át a föld használatát.
Ingatanjog az RSM-től. Haszonbérlet és egyéb kivételek: mi nem minősül a használat átengedésének? A jogszabály felsorolja, hogy mi nem tekinthető használat átengedésének: például ha a tulajdonjogot szerző fél érvényes jogcímen földművesnek minősülő közeli hozzátartozója részére adja át; vagy olyan mezőgazdasági termelőszervezet, amelyben a tulajdonos vagy hozzátartozó legalább 25%-ban részt vesz; vagy olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben tag javára engedi át; továbbá ha erdőgazdálkodás vagy osztatlan közös tulajdonban álló erdő használatáról van szó; vagy gazdaságátadási szerződés keretében történik az átengedés; továbbá rizstelephez tartozó föld használata vagy haszonbérleti szerződés keretében adja át. Ezekkel a kivételekkel megszűnt a korábbi korlátozás, amely kizárta a tényleges saját műveléstől eltérő célú földszerzést.
A jogszabály hangsúlyozza, hogy a föld megszerzőjének 5 évig tartó időtartamra vállalnia kell, hogy a földet más célra nem hasznosítja; és megmaradnak a 300 hektár földtulajdon-korlát (földtulajdonmaximum) és a 1200 hektár birtokmaximum. Ezek a maximumok bizonyos esetekben felülírhatók a házastársi vagyonközösség megszüntetése, föld tulajdonjog csere vagy törvényes öröklés útján.
Elővásárlási jog a termőföld adásvételnél: sorrend és gyakorlati következmények
Továbbra is kiemelt jelentőséggel bír az elővásárlási jog, amely szerint föld eladása esetén az alábbi sorrendben illetik meg jogok:
- állam
- olyan helyi földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül
- helyben lakónak minősülő földműves
- a település közlekedési távolságától számított legfeljebb 20 km-re lévő életvitel-szerű lakáshasználat vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves
- további, az előző kategóriákhoz kapcsolódó jogosultak
A jogszabály egyes kiemelt célokra történő földvásárlások esetén részleges preferenciákat is meghatároz: ökológiai gazdálkodás, eredetmegjelölés jellegű termelés vagy fiatal földművesek esetében előnyösebb lehet az elővásárlás. A gyakorlatban széles körű részvételre számíthatunk a kiválasztott körben, ezért érdemes ezt figyelembe venni az adásvételi folyamat előkészítésénél.
Haszonbérlet 2026-tól: előhaszonbérleti jog, kifüggesztés és tulajdonosi mozgástér
A befektetési célú földvásárlók számára kedvező módosítások érintik a haszonbérbeadást is. A haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a meghatározott személyek sorrendben előhaszonbérleti joggal érinthetettek lehetnek; például korábbi haszonbérlő vagy helyben lakó szomszéd is érintett lehet. Az új szabályozás szerint nem csak közeli hozzátartozók részére lehet előhaszonbérleti jogot nyújtani, hanem távolabbi rokonok esetén is alkalmazható e lehetőség. Például nagynéni, nagybáty vagy unokatestvér részére történő haszonbérbeadás esetén sem szükséges kifüggesztési eljárást lefolytatni.
Fontosabb változtatás, hogy ha a hatóság a szerződés jóváhagyásakor a kifüggesztés során elfogadó nyilatkozatot tevő előhaszonbérlő javára hozna döntést, akkor a tulajdonos hozzájárulása nélkül a szerződés nem jön létre az előhaszonbérlővel. Ez végső soron a tulajdonos részére korlátozott választási jogot ad: elutasíthatja olyan előhaszonbérlő részére adni a földet, akivel nem kíván szerződéses kapcsolatba lépni. Ha a tulajdonos nem járul hozzá, a haszonbérleti szerződés nem jön létre sem az eredeti haszonbérlővel, sem az előhaszonbérlővel, és a tulajdonos új haszonbérlőt kereshet.
Összegzés: termőföld befektetés és haszonbérlet - mire érdemes figyelni?
Összességében a termőföld megszerzése és haszonbérlet útján történő hasznosítása továbbra is szigorú szabályozás alá esik. A jogszabály 2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény. A tanulmány a Törvény azon rendelkezéseit vizsgálja, amelyek a földhasználati jogokat érintik és a jegyző közzétételi feladatait érintik.
A jogi környezet gyakorlati alkalmazása során a haszonbérleti szerződés írásba foglalásának kötelezettségét, az előhaszonbérleti jog gyakorlásának lehetőségét, a hatósági jóváhagyás folyamatát, valamint az adózási következményeket is gondosan kell vizsgálni. A Ptk. és a Földforgalmi tv. rendelkezései közti összhang megértése elengedhetetlen a jogszerű működéshez. A cikk megemlíti, hogy a haszonbérleti és alhaszonbérleti megállapodások - amennyiben szakszerűen és jogszerűen készülnek - közös hatással vannak a birtoklás és a bérleti díj adózására is.
- Előhaszonbérleti jog gyakorlása esetén a hatóság a döntést a kifüggesztés alapján hozza meg, de a tulajdonos hozzájárulása nélkül előhaszonbérleti szerződés nem jön létre.
- A 5 éves határidő betartása adózási kedvezményhez, illetve adómentességhez vezet a haszonbérleti díj tekintetében.
- A földvásárlás és a haszonbérlet összhangjának megértése kulcsfontosságú a befektetők és gazdálkodók számára.
tags: #haszonberlet #az #elado #telken