Haszonélvezeti jog megváltása után adózás és költségek — átfogó útmutató
Eladás haszonélvezettel terhelten - mit jelent ez a vevőnek? Egy haszonélvezettel terhelten eladott ingatlan kevesebbet ér a piacon, viszont a vevő kevesebb illetéket fizet, ami némiképpen enyhíti a hátrányt. Na de mennyire?
Mi történik a vevő szempontjából, ha bejegyzett haszonélvezet van az ingatlanon?
A NAV a haszonélvezeti jog értéke kapcsán egy fix képlet alapján számol. Az alapszabály az, hogy az éves érték = az ingatlan forgalmi értékének 1/20-a. Holtig tartó haszonélvezet esetén a jogosult életkora alapján alkalmaznak szorzót. Így:
- 25 év alatt: 10×
- 25-50 év: 8×
- 51-65 év: 6×
- 65 év felett: 4×
Ha tehát az ingatlan forgalmi értéke 50 millió forint, az éves érték 2,5 millió forint. A szorzóval igazított érték adóalap lehet, amely alapján illetéket fizet a vevő a tehermentesítésig.
Eladás adásvételhez kapcsolódó gyakorlati helyzetek
Tipikus helyzet: szülő haszonélvező marad, a gyerek eladja az ingatlant → a vevő „csak papíron” lesz tulajdonos. A haszonélvezet értéke dönti el az illetéket: a vevő nem fizet illetéket a haszonélvezeti jog értéke után, viszont a forgalmi érték csökkenése után 4% illetéket fizethet a tehermentesítéskor.
A haszonélvezet törlése és a tehermentesítés két külön tranzakciója
Ha az adásvételhez kapcsolódóan a haszonélvezeti jog törlése nem azonnal történik, hanem külön eljárásban, a NAV és a bíróság álláspontja szerint ez két külön illetékköteles vagyonszerzés lehet: az egyik a tulajdonjog megszerzése, a másik a tehermentesítés. Ennek következménye, hogy a haszonélvezet törléséhez kapcsolódóan külön illetéket is megállapíthatnak.
Ez a vevők szempontjából kritikus: ha az adásvételi szerződésben szerepel ugyan a haszonélvezet törlése, de azt nem kérik egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel, akkor a vevő utóbb plusz illetéket fizethet a tehermentesítés miatt. A Kúria ezt közérthetően kimondta: még akkor is külön illetékkötelezettség keletkezhet, ha a felek eredetileg egyetlen ügyletként kezelték a tulajdonszerzést és a haszonélvezet megszüntetését, mert az illeték szempontjából az számít, hogy a bejegyzések ténylegesen hogyan és mikor történtek meg.
Gyakorlati tanács: ha eladóként nem biztosítja a haszonélvezet egyidejű törlését, azzal a vevő költségeit növeli, ami az alkuban is visszaköszönhet.
Megváltás - mikor és hogyan?
A megváltásra közös megegyezéssel bármikor sor kerülhet, ha a felek az összegben és a feltételekben meg tudnak állapodni. Ha ez nem sikerül, peres útra is lehetőség van, de ez költséges és hosszadalmas. A megváltási összeg alapját jogszabályi és piaci szempontok egyaránt befolyásolják, és azt is, hogy a jog életre szóló vagy határozott idejű-e.
A megváltási összeg meghatározásának példája: a Polgári Törvénykönyv szorzótáblája alapján, egy 50 éves személy esetében a haszonélvezeti jog értéke az ingatlan értékének körülbelül 20-25%-a körül alakulhat a forgalmi értéktől és a szorzótól függően. Családon belüli megállapodások során gyakori, hogy a megállapodott összeg lényegesen alacsonyabb vagy akár ingyenes legyen, de ezt mindig ügyvéd által ellenőrizni kell.
Hogyan történik a kifizetés és a dokumentáció?
A haszonélvezeti jog megváltása csak írásban, ügyvéd által ellenjegyzett megállapodással érvényes. A kifizetés lehet közvetlen a haszonélvezőnek vagy ügyvédi letétbe helyezve - ez különösen releváns lehet, ha már adásvételi folyamat zajlik.
A haszonélvezeti jog megszüntetése a földhivatalban történik: a megváltási szerződés önmagában nem elég, a törlés ehhez is szükséges. Adózási kérdések figyelembe vétele sem elhanyagolható: illeték és esetenként SZJA is felmerülhet.
Családon belüli megszüntetés - különleges figyelmet igényel
Családon belüli megállapodás esetén a megállapodásban egyértelműen fel kell tüntetni, hogy a kifizetés megváltásnak minősül-e, és ezzel járó adózási következmények melyek. Az ajándékozási illeték ebben az esetben is releváns lehet, ha a megállapodás aránytalanul alacsony összeget érne el. Az adóhatóság ezt vizsgálhatja, ezért nem árt előre jogi és adózási tanácsadót igénybe venni.
Különleges helyzetek
Mi történik, ha a vevő maga is haszonélvezővé válik, vagy a haszonélvező mond le a jogáról adásvételi procedúra alatt?
- Ha a vevő maga a haszonélvező, az illeték alapja továbbra is a forgalmi érték, de az életkor vagy a jövedelem függvényében a jog értékét figyelembe veszik.
- A lemondás ingyenes vagy ellenérték fejében történhet; mindkét esetnél illetékfizetési kötelezettség lehet. Ingyenes lemondás esetén ajándékozási illeték lehet, mely lakás esetén általában 9% (egyenes ág rokonoknál kedvezményekkel), visszterhes lemondás esetén pedig 4%.
Az illetékek alapja mindig a haszonélvezeti jog értéke, amit a jogszabályok alapján számítanak ki az ingatlan forgalmi értékéből és a jogosult életkorából vagy meghatározott időtartamából adódó szorzókból.
A haszonélvezeti jog megváltása és az adózás magyar jogrendszerében
A haszonélvezeti jog egy vagyoni értékű jog, amely a jutalmazás vagy a megváltás alapján kerül megszüntetésre. A megváltás történhet ingyenesen vagy ellenérték fejében, mindkét esetben illetékfizetési kötelezettséggel járhat. A jog megváltásakor a kifizetés és a jognyilatkozat együttesen kerül be a földhivatali eljárásba, amelynek díja 12.600 forint környéke (fő szabály). Egyes esetekben díjmentes lehet a törlés, különösen akkor, ha a haláleset vagy a közvetlen családi viszony miatt egyértelmű a jog megszűnése.
Gyakorlati tippek eladónak és vevőnek
- Mindig számolj a haszonélvezet értékével az árképzésben és a költségvetésben.
- Érthetően kommunikáld a vevő felé a tehermentesítés szükségességét és a várható illetékeket vagy adókat.
- Fontold meg a haszonélvezet egyidejű törlését az adásvételi szerződésben, hogy elkerüld a későbbi illetékkötelezettséget.
Gyakran ismételt kérdések
- Haszonélvezeti jog törlése halál esetén - nem kell halotti anyakönyvi kivonat? Igen, bizonyos adatok alapján a törlés díjmentes lehet.
- Megváltás nélkül kaphat-e ajándékozási kedvezményt? Igen, de az esetek többségében 9% ajándékozási illeték merül fel lakás esetében, kivéve rokonokra vonatkozó mentességek.
- Megszűnik-e a haszonélvezet, ha az ingatlan eladása történik? Igen, a törlés után a jog megszűnik, és a vevő tehermentes tulajdonhoz jut.
Változókori hormonterápia
tags: #haszonelvezeti #jog #megvaltasa #utan #fizetendo #ado