A haszonélvezettel terhelt ingatlan telekadóval és adózási szempontokkal kapcsolatos összefoglaló

A haszonélvezeti jog befolyásolja a tulajdonjog jogi státuszát és a tehermentesítés lehetőségeit eladás előtt. A holtig tartó vagy időben korlátozott haszonélvezet fennmarad a tulajdonosváltozás ellenére, így a vevő vagy a tulajdonos közvetlenül számolnia kell a jog hatásaival a forgalomképeségre és az adózásra. A jogi keretek és az adózási vonzatok fontosak ahhoz, hogy a felek ne csak a vételárban, hanem a teljes költségstruktúrában is reálisan értékeljék az ingatlant.

A haszonélvezeti jog jogi hatásai

• A haszonélvező a birtoklást, használatot és hasznosítást jogosítja, de az ingatlan eladásában nem érintett, és az eladás csak a tulajdonos közreműködésével lehetséges.
• A holtig tartó haszonélvezeti jog fennáll a tulajdonosváltozástól függetlenül, így a vevő számára gyakran forgalomképtelenné is teheti az ingatlant, hacsak a felek ezt a jogot nem szüntetik meg.
• A haszonélvező hozzájárulása szükséges az eladás előtt ahhoz, hogy az ingatlan tehermentes legyen a vevő számára, mert különben a jog fennmarad és a forgalomképtelenség fennállhat.
• Az adásvételi és tehermentesítési eljárások során a tulajdonos jognyilatkozata szükséges a bejegyzésekhez; a haszonélvező érintett kötelezett lehet, ha saját jogát módosítják vagy törlik.

Telekadó és a haszonélvezeti jog összefüggése

A telekadó és az építményadó a helyi önkormányzat rendeletei alapján kerül kiszámításra. A telekadó alapja általában a telek m²-ben mért területének adója (max. 200 Ft/m²/év) vagy a korrigált forgalmi érték bizonyos feltételekkel. A beépített telek mentes az adó alól, de a beépítetlen vagy részben beépített telkekre kivethető. A haszonélvezeti jog jelenléte befolyásolhatja a telek piaci értékét és így indirekt módon az adóalapot is.

Jogi helyzet a telekadó összefüggéseiben

• Ha a telekadó alanya a telek tulajdonosa, a haszonélvező jogai és kötelezettségei az ő oldalán jelennek meg, de a bejelentések és kedvezmények a tulajdonosra vonatkoznak, hacsak a jogszabály másként nem rendelkezik.
• A telekadó kedvezményeket a törvény és a helyi rendelet határozza meg; a jogszabályok lehetnek korlátozóak a vállalkozók számára, és meg kell vizsgálni minden önkormányzati rendeletet a pontos kedvezményekért.

Haszonélvezeti jog megszüntetése és eladása előtti megoldások

A megszüntetés leggyakoribb módjai a következők:

• A tulajdonos tehermentesíteni kívánja az ingatlant, és megállapodnak a haszonélvezővel a megváltásáról (későbbi ellátás nélkül) vagy ingyenes lemondásról. Ebben az esetben a bejegyzések a felek megállapodásának megfelelően történnek, és a tehermentesítés adókövetkezményekkel járhat.
• A vevő, tulajdonos és haszonélvező közösen lépnek fel, és az adásvételi szerződés keretében történik a tehermentesítés. Ilyenkor a tehermentesítés időzítése befolyásolja az illetékkötelezettségeket.
• A tehermentesítés lehet ingyenes (ajándékozási illeték 9%), vagy visszterhes (4% illeték a visszterhes szerzés miatt).
• Előfordulhat, hogy a haszonélvező visszterjesen mond le a jogáról a vételárból rendezve a költségeket.
• A haszonélvezet törlése kapcsán a NAV és bíróság értelmezése szerint is lehet külön illetékkötelezettség a törlésért, ha azt külön eljárásban végzik.

Adózási vonzatok a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásakor

A haszonélvezeti jog „vagyoni értékű jogként” értelmezendő az Szja törvény és az Illetéktörvény szerint is. Ennek megfelelően:

• Ha a haszonélvező lemond ingyen, nincs SZJA-teljesítés, de ajándékozási illeték lehet 9% (csak a jog értékére).
• Ha a haszonélő a vételárból részesedik, az SZJA-t felvetheti, attól függően, mikorra történt a jog megszerzése és lemondása.
• Az 5 éves szabály szerint, ha a haszonélvezeti jog megszerzése előtti 5 éven belül történik a lemondás, akkor a bevétel általában adómentes lehet, de ezt részleteiben érdemes ellenőrizni.
• Az illeték vonzatai a tulajdonos oldalán: 9% ajándékozási illeték ingyenes lemondás esetén, 4% visszterhes lemondásnál, és a telekalakítások esetén további szabályok

Különböző megoldások adózási és illetékvonzatokkal

1. Lemondás az eladó javára ingyenesen: 9% ajándékozási illeték; a haszonélvezőnek adózási kötelezettsége lehet, de az 5 éves szabály befolyásolhatja ezt.
2. Visszterhes lemondás az eladó vagy a vevő javára: 4% illeték a visszterhes megszerzés után; a vevő részéről kedvezőbb, ha a haszonélvező részesül a vételárból.
3. Eladás a haszonélvező jelenlétében: a vevő a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi értéket kap, és 4% illetéket fizet a csökkentett értékre.
4. Az adózási vonzatokról és mentességekről mindig érdemes részletesen tájékozódni az adott önkormányzati rendeletek alapján.

Gyakorlati megfontolások haszonélvezettel terhelt ingatlan vásárlására és eladására

Az ilyen ingatlanok árazása gyakran a piaci ár 50%-át jelenti a haszonélvezeti jog értéke miatt. Befektetési céllal érdemes megvizsgálni, hogy a haszonélvezet hosszú távon hogyan befolyásolja a hozamot és a likviditást. A hosszú távú haszonélvezet kedvező lehet a befektető számára, ha a jog életkora meghatározza a felhasználhatóságot és a jövedelmet a jövőben.

Eladó és vevő közötti gyakori kockázatok

• A haszonélvezeti jog megszüntetése nem egyidejű a tulajdonjog bejegyzésével, ami plusz illetéket vagy költséget vonhat maga után.
• A felek közti megállapodás hiányában határidők és feltételek nem teljesülése kockázata nő.
• A haszonélvező közös megegyezéssel „kifizethető” a jogosultságból, de ezt a feltételeket és az ellenérték elszámolását érdemes alaposan rögzíteni a szerződésben.

Hogyan mennyire éri meg a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárolni?

Példa a piaci és jövedelmi oldalak szemléltetésére:

Ha egy ingatlan piaci értéke 50 millió forint, a haszonélvezeti joggal terhelt változatban ez lehet körülbelül 25 millió forint. Befektetési célból ez a konstrukció lehetőséget ad a hozam gyorsabb elérésére, mert a haszonélvező életkora és a megtérülési idő alapján a befektető kiszámítható jövedelmet érhet el. A haszonélvező életkora és az időtáv befolyásolja az összegyűjthető bevétel arányát és a végső megtérülést.

Időtlendő és időbeli korlátok a haszonélvezeti jogban

A haszonélvezet időtartamát lehet holtig tartóra, de meghatározott időre is korlátozhatják (például 5 vagy 10 év). Ezen felül a terjedés geometriai korlátja van: a jog csak az az állapotot terheli, amely a jog létesítésének pillanatában volt.

Összegzés a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan adásvételéről

A haszonélvezeti jog megléte és rendszere számos adózási és jogi szempontot vet fel. Az eladók és vevők számára létfontosságú tisztázni a jogi státuszt, a tehermentesítési lehetőségeket és az adózási kötelezettségeket a szerződéskötés előtt. Mindez segíti a valós költségek és a forgalomképeség pontos felmérését és minimalizálja a későbbi jogi viták kockázatát.

tags: #haszonelvezettel #terhelt #ingatlan #telekado #fizetese

Népszerű bejegyzések:

• Eladó termőföldek Szeged környékén
• Pénzügyi tervezés vállalkozásoknak
• Jelzáloghitel igénylése munkáltatói igazolással
• Telkek Gödön eladók
• Havanna lakótelep közös képviselőjének jogszabályi keretei