Saját kezűleg házat építeni: szabályok, lehetőségek és buktatók
Előző bejegyzésünkben arról írtunk, hogy megoldhatjuk-e a jelenlegi egyszerű bejelentéshez kötött építési/bontási szabályok szerint, hogy akár saját két kezünkkel elvégezzünk egy-egy munkafolyamatot. A cikk végén ott hagytuk abba, hogy a jelenlegi szabályozások mindezeket lehetővé teszik, de az e-naplóban történő dokumentálás folyamatában 2018 augusztusában változás történt, aminek hatására a szóban forgó tevékenységek eléggé nehezített módon valósíthatóak csak meg hivatalosan.
A 2019. október 24-én életbe lépett szabályok szerint nagyon leegyszerűsödhetnek azok a szabályok, amelyek a saját részre épülő, új lakások építését/bővítését lehetővé teszik. Az építőanyag árak az egekben vannak, a szakemberekre várni kell, és sokszor igencsak magas összegekért dolgoznak, így felértékelődik a kalákamunka jelentősége.
A cikkben a saját kezű házépítés előnyeit, illetve hátrányait mutatjuk be, valamint röviden körbejárjuk, hogy jogilag mindez hogyan lehetséges. Mi is az a kalákamunka? És miért van egyre nagyobb jelentősége?
A saját kezű építkezés jogi keretei
A jogi oldalát tekintve két törvényt érdemes kiemelni: a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendeletet, illetve az 1997. évi LXXVIII. törvényt. A kivitelezők, jogi szempontból lehetnek akik vállalkozási tevékenység keretén belül végzik a munkát, illetve akik nem vállalkozási tevékenység keretén belül végzik, például ismerősnek segítenek, maguknak építkeznek, és nem kérnek érte pénzt vagy bármilyen ellenszolgáltatást.
Fontos, hogy ha te az utóbbi csoportba tartozol, akkor csak saját magad és a közvetlen hozzátartozóid számára végezhetsz ilyen munkát. Ilyen közvetlen hozzátartozók például a nagy- és dédszülők, a gyermek, az unoka, a dédunoka, illetve az egyenesági rokon (például sógor, após).
Szintén meg kell említeni, hogy önállóan is csak olyan munkát végezhetünk, amihez megvan a megfelelő szakképesítésünk (például villanyszerelői szakképesítés stb.). Vagy ha nincs, akkor kell egy hozzátartozó, egyenesági rokon, akinek van, és az ő felügyelete alatt végezhetjük el ezt a folyamatot. Ha szakképesítés nélküli munkát végzel, akkor pedig szükség lesz egy fővállalkozó kivitelezőre, akinek a felügyelete alatt lehet elvégezni a munkát.
A 2019. október 24-én hatályba lépett módosítás szerint, ha saját magamnak építem a házam, akkor nem kötelező e-naplót vezetnem, nem kötelező a tervezői művezetés és semmilyen felelősségbiztosítás sem, és még a tervtől való eltérés is megengedett (néhány kikötéssel). Nem kötelező, azonban ha végiggondoljuk, saját érdekünket szolgálhatja az e-napló.
Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2019-es módosítása értelmében, ha saját részre építünk, akkor nem kötelező e-naplót vezetni, tervezői művezetést alkalmazni és felelősségbiztosítást kötni. Azonban az építési napló vezetése, a tervezői művezetés és a felelősségbiztosítás az építtető saját célra történő építkezése esetén nem kötelező, de ajánlott.
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 8:1. § (2) bekezdése alapján, ha szakirányú szakképesítéssel rendelkezem (én és a hozzátartozók), akkor azt a szakmunkát, amire a szakképesítésünk vonatkozik, saját felelősségre végezhetjük a saját vagy hozzátartozónk számára épülő házon, de a szakmai szabályokat ekkor is be kell tartani.
A használatbavételi nyilatkozat kiadásához szükség van a fővállalkozó kivitelező nyilatkozatára vagy egy szakirányú képesítéssel rendelkező személy igazolására. A saját építésű ház használatbavételéhez a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata vagy egy szakirányú képesítéssel rendelkező személy igazolása szükséges.
A saját kezű építkezés előnyei és hátrányai
A leggyakoribb ok, amiért az emberek úgy gondolják, hogy a saját szervezésben történő építkezés a legjobb megoldás, hogy az építési költségek valamivel alacsonyabbak. Való igaz, hogy ha saját maga építi a házát, körülbelül 15-20%-kal kevesebbe kerül, mintha a kulcsrakészen kapná, de lényegében ez ennek az építési módnak az egyetlen előnye.
A házépítés napjainkban nem kell, hogy hosszú éveken át tartó, drága és stresszes folyamat legyen. Ha valaha is álmodoztál arról, hogy saját magad építsd fel az otthonodat, most valósággá válhat. Az LSH építőkészletek előre gyártott, precízen megtervezett elemekből állnak, amelyekkel akár egy teljes ház néhány hét alatt szerkezetkész állapotba hozható.
Az építőiparban tapasztalható szakemberhiány sokak számára megnehezíti az otthonteremtést. Az LSH készházak moduláris rendszerűek, így rugalmasan alakíthatók az igényeid szerint.
A könnyűszerkezetes házak nemcsak olcsóbban, de hamarabb is készülnek el, mint egy hagyományos téglaház. Egy jól megépített, megfelelő anyagokból felhúzott könnyűszerkezetes ház időtálló, akár több generáció felnőhet benne.
A készház ugyancsak megszólalásig hasonlít egy hagyományos téglaházra. Bár ez is könnyűszerkezetes, másként készül. Ellentétben az imént részletezett épületekkel, ezek panelei - nevük is sugallja - jórészt már készen érkeznek az építkezés helyszínére. Ha azonban egyszer a készházpanelek megérkeztek, akkor az építkezés nagy léptékben haladhat: akár pár nap leforgása alatt elkészülhet a szerkezetkész épület.
A konténerház egy elérhető megoldás, ha kicsi a keret, de házra lenne igény. A konténerház acélszerkezete ugyancsak megbízható teherbírású, és mivel a tartószerkezet eredetileg adva van, az építkezés nem jár sok vesződséggel. Az építkezés többnyire száraz anyagokkal történik, tehát nem kell sokat várni, míg a ragasztó- és kötőanyagok megszáradnak.
Sajnos nagyon sok esetben olyan emberek vesznek részt az építkezésben, akiknek egyáltalán nincs semmilyen szakértelmük sem az adott területen (de talán még affinitásuk sem). Épp ezért látni sok olyan, egyébként régen épült házat, ahol ferde a kémény, nincs bevakolva a fal (vagy ha igen, akkor rosszul), sőt rosszabb esetben a téglák sincsenek kötésben egymással.
Ráadásul az építési technikák éppúgy, mint az anyaggyártási technológiák, a beépítési módok, és általában az építőipar is sokat fejlődtek az utóbbi időben. A saját szervezésben történő építés nem javasolt, mert az sosem érheti el azt a minőséget, mint az a szervezett formában történő építkezéssel vagy kulcsrakész kivitelezéssel megvalósítható.
Annak ellenére, hogy az önálló házépítés valamivel olcsóbb, tudnia kell, hogy a munka felügyelete és megszervezése sok időt vesz igénybe, és sok erőfeszítést igényel Öntől. Érdemes alaposan átgondolni, vajon megengedhet-e magának mintegy 100 órányi intenzív projektmunkát havonta.
A legfontosabb megállapítás ennek alapján talán ez: Saját, illetve hozzátartozó részére végzendő építőipari kivitelezési tevékenységet csak az adott munkafolyamatra jogosultsággal rendelkező vállalkozó kivitelező „felügyelete” alatt lehet végezni, és ezt rögzíteni kell a vállalkozóval kötött kivitelezési szerződésben is.
Az építkezésért, annak szakszerűségéért, az ott folyó munkáért, a munkavédelmi-, munkaügyi-,-és biztonságtechnikai előírások betartásáért az adott vállalkozó felel. Nem véletlen, hogy ma már minden egyes vállalkozó kivitelezőnek érvényes és megfelelő fedezettel rendelkező felelősségbiztosítással kell rendelkeznie!
Ha jól belegondolunk, egyáltalán nem biztos, hogy találunk olyan vállalkozó kivitelezőt és műszaki vezetőt, aki bevállalja, hogy az építtető a keze alá dolgozzon, hiszen ez számára akár többletmunkát is jelenthet, kevesebb haszonért cserébe. A kapcsolódó jogi, biztonságtechnikai, munkavédelmi és munkaügyi kockázatokról majd részletesen írunk a következő bejegyzésben.
Persze igaz, hogy ilyenkor egy vagy több „munkaerővel” több lesz az adott építkezésen, de kérdés, hogy valóban előny lesz-e ez az adott kivitelező számára? A kulcskérdés tehát „csak” az: találunk-e olyan vállalkozót, aki ilyen felelősségi feltételekkel nevét adja (szerződésbe foglaltan!) a mi aktív tevékenységünkkel végzett munkához?
A 2018-as évben történt változások értelmében a "Napi jelentés" megtétele során az "Új szakma" mezőben szükséges rögzíteni a saját vagy hozzátartozó részére végzett építési tevékenységet végző személyeket. Korábbi bejegyzéseinkben már boncolgattuk a saját részre történő építkezés szabályait, lehetőségeit. Mától minden megváltozik, az új szabályváltozások értelmében saját részre építhetünk e-napló nélkül is. Sőt, megfelelő szakmai végzettséggel mi és családtagjaink is részt vehetünk az építői munkában.
Azt, hogy ha felkészülten és felelősségteljesen szeretnénk építeni a saját házunkat, akkor ehhez zöld utat biztosítanak számunkra az új szabályok. De tudjuk pontosan, hogy mekkora felelősséggel jár ez? Mire kell figyelni? Vajon tudjuk, hogy mit nem tudunk, ha belevágunk egy ilyen projektbe?
Meggyőződésem, hogy a felvetett kérdésre nincs jó válasz. Az építő közösséggel már 10 éve azon dolgozunk, hogy aki egyáltalán építkezésbe vágja a fejszéjét, az minél felkészültebben tehesse ezt és minimalizálja a kockázatokat. Tehát hiszünk abban, hogy aki nem csak azért tesz vagy nem tesz valamit, mert ezt számára a hatóság előírja, hanem azért mert tudja, hogy ez számára hasznos és fontos, nekik a mostani könnyítések egyszerűbbé fogják tenni az életét.
Reméljük, hogy Az építő közösség tagjai ilyenek!
A 2019. október 24-én hatályba lépett, a Magyar Közlöny 2019. évi 171. számában megjelent a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet módosítása, mely szerint ennek 4. pontja azt jelenti, hogy ha saját magamnak építem a házam, akkor nem kötelező e-napló-t vezetnem, nem kötelező a tervezői művezetés és semmilyen felelősségbiztosítás sem, és még a tervtől való eltérés is megengedett (néhány kikötéssel).
Az építkezés költségei és a kivitelezés
Most valószínűleg azon töpreng, valójában mennyibe kerülne az önálló építkezés? A pontos költség nagyon változó. Függ az építkezési rendszertől; annak a terepnek az összetettségétől, amelyen a munkát végzik; a kiválasztott anyagoktól, az építkezés részleteinek összetettségétől és más egyéb tényezőktől.
A saját otthon megépítése 2025-ben több mint építkezés - átgondolt tervezést, naprakész tudást és tudatos döntéseket igénylő, összetett életprojekt. Cikkünkben lépésről lépésre végig vezetjük az építkezés folyamatán a telekválasztástól a beköltözésig. A saját otthon megteremtése ma is sokak álma. De hogyan vágjunk bele úgy, hogy ne vesszünk el a részletekben, ne csússzunk ki a költségkeretből, és valóban azt kapjuk, amit megálmodtunk?
2025-ben a házépítés nemcsak pénzügyi, hanem stratégiai, jogi, technológiai és emberi kihívás is.
Egy 100 m²-es, kulcsrakész téglaház ára a kiválasztott kategóriától függően 52-150 millió forint között mozog.
A telek nemcsak fizikai tér, hanem jogi, műszaki és anyagi keret is.
A folyamat fontos része a folyamatos, precíz és alapos dokumentáció, illetve a hivatalos engedélyeztetési eljárás is. Ehhez pedig nem árt tisztázni három alapfogalmat: ÉKTR (Egységes Kérelem Térinformatikai Rendszer), TÉKA (Tervdokumentációs és Építési Követelményeket Alátámasztó rendszer), e-napló.
A kivitelező kiválasztása kulcskérdés. Lehetőség van generálkivitelező alkalmazására vagy külön szakágak egyeztetésére. Műszaki ellenőr: Egyszerű bejelentés esetén természetes személy megrendelő számára nem kötelező, de erősen ajánlott, különösen akkor, ha nem generálkivitelezővel, hanem több külön szakipari vállalkozóval dolgozunk.
A kivitelezés szakaszai: Alapozás, szerkezetépítés; Gépészet, elektromos hálózat; Vakolás, burkolás, nyílászárók, szaniterek.
A kivitelezés lezárultával a dokumentációk véglegesítését követően a hatóság vagy elektronikus rendszer (ÉKTR, TÉKA) kiadja a használatbavételi engedélyt. A házépítés ma már nem barkácsprojekt, hanem összetett, digitálisan támogatott, szigorúan szabályozott folyamat. Sikerének kulcsa az előzetes tervezés, a megbízható szakemberek bevonása és az aktuális jogszabályok pontos ismerete.
Alternatív építési módszerek és költséghatékonyság
Ezen a ponton sokan el is vetik a házépítés ötletét, de ha erről az álomról a szűkösebb keret ellenére sem szeretnénk lemondani, érdemes szétnézni, milyen olcsó házépítési módszerek vannak.
Amerikai módra, azaz faszerkezettel, de nem tökéletesen amerikai mintára: míg ott faburkolatosan, itthon vakolt falakkal szokás ezeket az épületeket megépíteni. Hazánkban sokan építtetnek könnyűszerkezetes házat. Egy jól megépített, megfelelő anyagokból felhúzott könnyűszerkezetes ház időtálló, akár több generáció felnőhet benne.
Miután kész lett a ház alapja, a száraz technológiát alkalmazó építkezésben a faszerkezet következik. Minden alkotóelemet megfelelő méretre vágnak, és összeszerelnek. A kész szerkezetbe hőszigetelő anyag kerül, végül pedig behelyezik a nyílászárókat.
A készház ugyancsak megszólalásig hasonlít egy hagyományos téglaházra. Bár ez is könnyűszerkezetes, másként készül. Ellentétben az imént részletezett épületekkel, ezek panelei - nevük is sugallja - jórészt már készen érkeznek az építkezés helyszínére. A panelekre nemcsak akkor kell várni, ha egyediek, mert ezeket az építőelemeket gyakorta hozzák külföldről, ami részint időbe kerül, részint némi extra kiadást is jelent a szállítás miatt.
Nem kell drága tégla és rengeteg kevert kötőanyag, így sokkal költséghatékonyabb ez a megoldás egy téglaépület felhúzásánál. Később is lehet a házzal spórolni: az épület hőszigeteltségének köszönhetően télen jól bent tartja a meleget, nyáron pedig hűsen tartja a beltéri levegőt.
Lehet, hogy furcsán hangzik, hogy konténerben lakjunk, de a lakáscélra kialakított konténerházról, mivel kívül-belül burkolatot, vakolatot kap, első blikkre sokszor meg sem mondanák, hogy nem egy sima ház, hanem konténeralapú. A konténeres szerkezet speciális alapra kerül, ami megfelelő stabilitást ad.
Az alaptól a festésig - az alapásás, és a betonacél előkészítése - 2. RÉSZ
A konténerház egy elérhető megoldás, ha kicsi a keret, de házra lenne igény. Egy konténerház már akár 260 ezer forintos négyzetméteráron elérhető lehet.
A házépítés napjainkban nem kell, hogy hosszú éveken át tartó, drága és stresszes folyamat legyen. Ha valaha is álmodoztál arról, hogy saját magad építsd fel az otthonodat, most valósággá válhat.