Hogyan számoljuk ki és könyveljük a társasházi közös költséget
Lakás vásárlásánál, új albérletbe való költözésnél egyik első kérdéseink közé tartozik a közös költség összege.
De mi is a pontos jelentése, hol mennyibe kerül, mitől függ, hogy emelkedik-e az összeg?
Mi a teendő, ha társasházi közös költség tartozás áll fenn vagy tartozást halmoztunk fel?
Ki fizeti az albérlet közös költségét?
Milyen tételeket tartalmaz és hogyan történik a kiszámítása a Társasházi Törvény vonatkozó szakasza alapján?
A közös költség fogalma és kötelezettség
Magyarok milliói élnek társasházakban- az egyik legnagyobb konfliktusforrás pedig általában nem más, mint a közös költség.
A közös költség, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik, a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk arányában, terheli.
Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt tulajdon mérete alapján kerül kiszámításra - vagyis aki nagyobb lakásban lakik, arányosan nagyobb rész terheli.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény biztosítja.
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege.
Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik.
Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia.
Karbantartás és felújítás kérdései
A karbantartás a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetés szerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges.
Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése.
Ezek megközelítőleg vagy akár teljesen visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot.
Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás.
Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is.
Rendes gazdálkodás és rendkívüli kiadások
A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk.
Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.
Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
Hogy egy adott költség a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak vagy a fenntartás körébe eső kiadásnak tekintendő-e, nem az összeg nagysága dönti el, hanem a fenti fogalmak alapján, annak célját szem előtt tartó elemzés és besorolás.
A közös költség összetétele és számítása
Üzemeltetési költségek: a közös használatú, takarítási költségei.
A közös költség összegének meghatározása nem csak az összeg nagyságától függ, hanem az épület kortól, energiahatékonyságtól, a társasház anyagi helyzetétől és a múltbéli kiadásoktól is.
A közös költség viszonyát a SZMSZ-nek (Szervezeti és Működési Szabályzat) kell meghatároznia, amelyben a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, a költségnemeket és a számítás módját rögzítik.
A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok és kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg.
Az SZMSZ meghatározhatja, hogy amennyiben egy tulajdonnak több tulajdonosa van, a közös költséget a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint viselik.
A közös költség fizetésére tehát mindig a tulajdonostárs köteles, függetlenül attól, hogy ténylegesen bérlő vagy haszonélvező használja az ingatlant.
Albérlet és költségáthárítás
Általában az albérlet formájában kiadásra kerülő ingatlanok esetében a közös költséget az albérlőre terhelik, a rezsivel együtt, de ehhez előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésben is rögzíteni kell.
A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe, például szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása.
Fontos azonban, hogy a költségviselés részleteiről a bérleti szerződésben egyeztetni kell a későbbi konfliktusok elkerülése érdekében.
Közös költség és könyvelés
A közös költség megállapítása minden társasháznál egyedi lehet, és nem mindig lehet általános számokat megadni.
A közös költség befizetése a tulajdonostárs kötelezettsége, és a fizetés elmulasztása jogi következményekkel járhat.
A közös költség befizetését a közös képviselő vagy az intézőbizottság feladata intézni, és éves költségvetési javaslatot, valamint elszámolást készíteni kell.
A közös költség felhasználására és a költségvetésre vonatkozó döntéseket a közgyűlés hozza meg.
A közös költség hátralékának behajtása írásbeli emlékeztetőkkel, fizetési felszólításokkal és szükség esetén fizetési meghagyásos eljárással történhet.
Számvitel és könyvelés a társasházaknál
A közös költséget a Tht. és az SZMSZ alapján kell számolni és elkülönítetten kimutatni.
A közös költség összetétele és megosztása a tulajdonosi hányad szerint történik, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik.
A befizetett közös költség hozzájárulás és a tényleges közös költség közötti különbözetet alaposan és jogszerűen kell elszámolni.
Könyvviteli megvalósítás
A számviteli beszámolás speciális sajátossága, hogy a társasházak gyakran egyszeres könyvvitelben vezetik nyilvántartásaikat.
Az egyszeres könyvvitel a pénzeszközök változásait rögzíti, ahol a bevételek a ténylegesen befolyt összegek, a kiadások pedig a ténylegesen kifizetett tételek.
A naplófőkönyvben a pénzmozgásokat két rovatban kell vezetni: bank és készpénz, valamint részletező rovatokban minden bevételt és kiadást fel kell tüntetni.
Az összegző zárásokat és a téves bejegyzéseket aláhúzással és javítással kell jóváhagyni.
Gyakorlati példák és praktikus tanácsok
A szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) kell meghatározni a közös költség összetételét és a számítás módját, valamint, hogy milyen költségek esnek a rendes gazdálkodás körébe és melyekre vonatkozik a költségvetésben tervezett hozzájárulás.
A közös költség fizetése általában a tulajdonostárs felelőssége, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányad alapján terhelik.
Az albérlőkre gyakran terhelik a közös költséget a rezsivel együtt, de ezt mindig előzetesen meg kell állapodni és a bérleti szerződésbe be kell foglalni.
Ha a közös költség tartozás fennáll vagy halmozódik, a közös képviselő írásbeli felszólítást ad ki, majd szükség esetén fizetési meghagyást és polgári peres eljárást indíthat.
A bírósági ítélet gyakran megállapítja a határozat jogszerűségét és a költségek helyes összetételét, így az átlátható határozat kulcsfontosságú.
Gyakorlati kérdés: hogyan legyen könyvelve a közös költség, ha nincs külön számla?
Hogyan tudjuk számla hiányában a társasház bankszámlájára átutalással megfizetett összeget könyvelésünkben szerepeltetni?
A társasházi közös költségeket az jellemzi, hogy azok közvetlenül egyik tulajdonosra sem terhelhetők, a tulajdonostársak közötti felosztásuk előre meghatározott vetítési alap segítségével történik.
A közgyűléseken meghatározott elszámolások és a közös költség hozzájárulások alapján történik a könyvelés és a beszámolás.
A TBSZ számla működése. Megéri használni? - S07E14
Közös költség és jogi hátterek
A közös költség jogi alapját a Tht. és a Ptk. határozza meg, és az SZMSZ tartalmazza a konkrét számítási és fizetési szabályokat.
A korábbi tulajdonos tartozásáért a felelősség az új tulajdonosra általánosan nem terjed ki; a jogi lejárat és behajtás alapelvei a polgári jog által kerülnek rendezésre.
A közös költség tartozása végső esetben végrehajtási eljárás alá kerülhet, ha a tulajdonos nem teljesíti fizetési kötelezettségét.
Vitatott tárgyú esetek
Ha valaki társasházban él, érdemes mindig alaposan ellenőrizni, hogy a közgyűlési határozatok megfelelően szabályozzák a közös költségek kérdését, és világosan meghatározzák a fizetési kötelezettségeket.
A bíróság például kifejezetten megállapította, hogy a közgyűlési határozatok megfelelő dokumentáltsága és a költségek összetételének világos feltüntetése alapvető feltétele a követelés érvényességének.
tags: #hogyan #konyveljuk #a #tarsashazak #kozos #koltseget