Hol épül a Hermina Happy Land passzívház?
Hermina Happy Land Passzívház néven három nyolcemeletes épület készül Budapest 14. kerületében, egyenként 85, összesen tehát 255 lakással.
A lakások 33 és 100 négyzetméter közötti alapterülettel rendelkeznek, illetve adott esetben erkély, loggia vagy terasz is tartozik hozzájuk, de lesznek köztük kertkapcsolatosak is.
Négyzetméteráruk 410 ezer forinttól indul, a rezsiköltséget azonban mindössze 4000 forintra becsülik.
A lakások mellett a passzívházban 2300 négyzetméteren üzlet- és irodahelyiségek is nyílnak, melyek szintén megvásárolhatók vagy bérelhetők.
Az építkezés jelenleg a teremgarázs szintjénél tart, ahol a szerkezetépítést a Colas végzi.
A komplexumot Almásy Sándor épületfizika szakértő és számos passzívház mérnök tervezte, az épületfizika legújabb eredményeit figyelembe véve.
Az önkormányzat hathatós és aktív közreműködésének köszönhetően megkapta a fennmaradási és használatbavételi engedélyt az Öv utca 133-135. alatt lévő 209 lakásos társasház.
A cserben hagyott Hermina Happy Land II.
A lakóparkot még egy 2007-es engedély alapján kezdték el építeni, majd 2009-ben módosított építési engedélyt, 2012-ben pedig fennmaradási és továbbépítési engedélyt kapott.
A tervek szerint földszint plusz hét emeletes házban 209 lakás, 1 üzlethelyiség és 210 parkolóhely is létesült volna.
Az önkormányzat egy 2019-es rendelete rendezte a parkolási problémát, ám több jogi probléma is kiderült, például az, hogy a beruházó nem megfelelően alakította ki a zöldfelületeket.
- Csaknem három évvel ezelőtt a lakóház újabb segítséget kért a kerület vezetésétől, ezért a képviselő-testület határozattal, rendeletmódosítással lehetővé tette az épület jogi rendezését.
A lakások átadása 2017 vége óta csúszik, mégis a lakásvásárlókkal szemben indított pereket a Hermina Happy Land 5-6. ütemének építtető-kivitelezője.
A Hermina Center Kft. szerint ugyanis a 2016-2017-ben szerződött lakóknak tudomásul kellene venniük, hogy a lakáspiaci helyzet és az építőipari lehetőségek megváltoztak, ezért meg kell elégedniük azzal, hogy a cég visszafizeti az eddig befizetett összeget, és a szerződés érvényét veszíti.
Az építkezést már korábban is viták és perek lengték körül, több vevő tett feljelentést.
A zuglói rendőrség kezdetben nem talált bűncselekményre utaló nyomot, csak az ügyészségre jött panaszt követően kezdett bele a most is folyamatban lévő nyomozásba; egy alvállalkozó pedig lopás gyanújával tett feljelentést - a zuglói rendőrség ezt is elutasította, csak a BRFK találta nyomozásra érdemesnek.
A Hermina Center - a szerződéskötés időpontjától függően - fél-másfél éves átadási határidővel lakásokat hirdetett az építés alatt álló Hermina Happy Land III. 5-6.
Aki hitelből fizette, az a szerződés alapján megállapodott a bankkal - ez minden esetben a MagNet Bank volt.
Miközben a Hermina Center Kft. A cég stratégiája alapján úgy tűnik, a 2016-17-ben kifizetett lakások árának azóta érzékelhető emelkedését szeretné besöpörni, ezért mondaná fel a régi szerződéseket, és ezért kínálja újabb vevőknek ugyanazokat a lakásokat, a mai piaci árakon.
Igaz, amikor a hitelt felvevő ügyfelek jelezték a banknak, hogy a Hermina Center Kft. „Úgy hangzik, mintha ostobák volnánk, pedig nem, adtunk, vettünk is korábban lakást, mégis így jártunk” - ennek a vevőnek a története nem az első hullámban indult.
A passzívnak mondott házban lévő lakást egy hirdetésben látták.
Megnézték az építkezést, meggyőző volt, amit láttak, ajánlatot tettek.
Az utalásnál derült ki, hogy másik számú lakást kellett megjelölniük a közleményben, mint amire az ajánlatot tették, de a cég képviselője biztosította, hogy ez az a lakás, csak rossz számot mondott, amikor megnézték.
Ezt nehezen kapták kézhez, többszöri kérés után is csak az aláírásra megbeszélt időpont előestéjén - ez a beszámolók alapján bevett taktika volt.
Az elhatározás így csak megerősödött a vevőben, hogy menekülni kell: végül a cég a foglalóhoz további 1,9 milliót követelt cserébe az ügy lezárásáért.
„Megfélemlítve éreztem magam, úgy gondoltam, semmi sem drága a szabadságunkért, csak soha ne lássuk őket. Az ügyvédjük ott ült, és lehajtott fejjel hallgatta a ránk zúduló gyalázkodást. Kértem, mondjon valamit, de meg sem szólalt. Később telefonon bocsánatot kért azért, amit át kellett élnünk. Az eladott belvárosi lakásom árának maradékából végül vettünk egy romosabbat, de az legalább a miénk" - vont mérleget.
A Hermina Happy Land III.-ban lévő lakást egyébként ebben a szerződésben 2019.
Egy másik vevő az utolsó pillanatban megkapott végleges szerződésen túl még egy általánosnak tűnő gyakorlatról beszélt: szóban közelebbi időpontot adnak meg az átadás dátumaként, mint amit a vevő a szerződésben talál.
Náluk három hónappal későbbi volt.
„De lakást akartunk, nem pereskedni, aláírtuk az előszerződést az új lakásra: tíz percem volt eldönteni, az értékesítő sürgetett, igyekezzek, más is vár, neki sietnie kell vissza. A vevők közölték, hogy nem írnak alá semmit, nem kell harmadik felkínált lehetőség, kérik vissza a foglalót.
Ez a lakás egy másik ügyfél miatt is fontos: a fenti vevő akkor vette meg, amikor a tulajdoni lapon nem volt rajta az előző tulajdonos - később kiderült, hogy szabálytalanul vették le a Hermina által benyújtott papír alapján.
A vevő fellebbezett, a földhivatal jóváhagyta és vissza is vette a tulajdoni lapra.
A cég még egyszer próbálkozott egy vitatott dokumentummal, a földhivatal megint elfogadta, a tulajdonos újabb fellebbezésének viszont megint helyt adott.
„Nagyon kidolgozott a forgatókönyv, minden megtévesztő, egy álképekkel, áladatokkal teli hirdetésnek ugrottunk be" - mondta egy vevő a passzív házként hirdetett épületről, aminek nyoma nincsen a szerződésben.
A passzív házról szóló hirdetések és az ügyfelek tájékoztatása miatt tavalyősszel a GVH is vizsgálatot kezdett a Hermina Happy Land III.
A Hermina Center ügyvezetője szerint a helyzet egyértelmű: a szerződésben világosan lefektették a feltételeket, a vevők ennek tudatában írták alá.
Almásy Sándor szerint „a csodára várnak a vevők”, akik vitatják a helyzetet, és más kimenetelben bíznak, mint hogy a Hermina érvényesítse igazát.
Stefánkovits tíz ügyfelét a Hermina be is perelte az ügyvéd szerint mélységesen absurd érvvel: az adásvételi szerződések azon pontjának érvénytelenségét állítja, amelyben a tulajdonjog átszállásáról rendelkeznek a felek.
„Érvelése szerint ő csak lakást ad el, de most a tulajdoni lapon csak osztatlan közös tulajdoni hányadot írtak a vevők nevére. A cég van másfél éves késésben és még ő kérdezi, hogy miért nem lakás már az, amiről a vita folyik? Alapesetben ugyanis - így az adásvételi szerződésnél is - külön iratba foglalják a tulajdon átszállásának engedélyezését. Most azonban a Hermina olyan szerződést kínált fel, amelyben már benne van a tulajdonátszállásról szóló hozzájárulást magába foglaló rész is. Ez tehát nincs ügyvédi letétben.
Innentől már joggal tarthatna az egykori vevő attól, hogy a pénzt sem látja viszont, a bizonyítási kényszer pedig már a pénzt visszaváró fél terhe.
Furcsa az is, hogy ebben a megállapodásban a Hermina öt hónapos visszafizetési határidőt kér.
A hitelt a vásárlóknak a MagNet Bank adta, 2018 végéig a Hermina minden vevővel közölte, hogy ha hitel kell, csak onnan kaphat.
Általában a bank hitelt ad a beruházónak, és a vevők befizetett önrészét zárolja.
Ha a vevő lakásvásárlási hitelt vesz fel nála, azt sem adja a beruházónak, hiszen a projekt finanszírozójaként pénzt az épületre a beruházóval kötött hitelszerződés alapján nyújt.
Itt azonban más a helyzet.
A MagNet Bank közölte: mivel nem finanszírozója a beruházásnak, így nem kíséri figyelemmel, hogy a beruházó hogyan használja fel a folyósított összeget.
A bank szerint bizonyos jelzáloghányada csak egy másik ügylet kapcsán van az épületen, nem azért, mert az építkezést finanszírozta volna.
Ez technikailag igaz, hiszen a bank a vevőknek hitelezett pénzt a vásárlásra, nem az építtetőnek az építkezésre.
Budapest, 2020. december 8.
Az azonos vállalkozáscsoportba tartozó Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. és a Hermina BAU Hungary Ingatlanforgalmazó Kft. 2016 óta hirdeti passzívlakásokként a „Hermina Happy Land” projekt - jelenleg is építés alatt lévő - ingatlanjait.
A versenyhatóság vizsgálata megállapította, hogy a forgalmazók megtévesztően hirdették a lakásokat különböző képmegosztó oldalakról letöltött fotókkal, azt a benyomást keltve, hogy azok az érintett ingatlanokat (illetve azok építési-berendezési lehetőségeit) ábrázolják.
Szintén jogsértőnek minősült az is, hogy a vállalatcsoport nem tudta alátámasztani egyes, konkrét reklámüzeneteit (pl. A vizsgálat alapján továbbá a vállalkozáscsoport jogszerűtlenül - moderálási szabályok vagy más útmutató nélkül - törölte közösségi oldalairól a kedvezőtlen bejegyzéseket, és hagyta megjelenni kizárólag a tetszésnyilvánításokat.
A fogyasztói visszajelzések szerepe ugyanis egyre fontosabb: a vásárlók többsége elolvassa a fogyasztói véleményeket, tapasztalatokat, mielőtt döntést hozna.
A vélemények moderálása önmagában nem minősül tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatnak, amennyiben objektív és hozzáférhető szabályzaton alapul.
A Versenyhivatal a törvényi maximumnak megfelelő, 3,5 millió forintos bírságot szabta ki a vállalkozáscsoportra.
Tíz év után megkapta a fennmaradási és használatbavételi engedélyt az Öv utca 133-135. alatt lévő 209 lakásos társasház, vagyis a Hermina Happy Land II.
A tervek szerint földszint plusz hét emeletes házban 209 lakás, 1 üzlethelyiség és 210 parkolóhely is létesült volna. Utóbbiak végül nem épültek meg, így a már tíz évvel ezelőtt kész épület nem kaphatott használatbavételi engedélyt, a lakóközösség hiába kérte - mondta Dienes János, a kerület főépítésze.
Az önkormányzat egy 2019-es rendelete rendezte a parkolási problémát, ekkor azonban több jogi probléma is kiderült, például az, hogy a beruházó nem megfelelően alakította ki a zöldfelületeket.
Három évvel ezelőtt ezért a lakóház újabb segítséget kért a kerület vezetésétől, végül a képviselő-testület határozattal, rendeletmódosítással lehetővé tette az épület jogi rendezését.
„Azt a feltételt szabtuk, hogy öt éven belül zöldtetőt kell kialakítani az épületen, továbbá a vállalkozó nélkül, csak az új lakókkal kijártuk a használatbavételi engedélyt" - magyarázta a főépítész.
A Hermina Happy Land épületeivel nem ez volt az egyetlen probléma, a szintén XIV. kerületi Bíbor utcában található Hermina Magic Metropol társasház lakói is csak 10 év alatt tudták megszerezni a fennmaradási és használatbavételi engedélyt.
A Colas Alterra kivitelezésében épülő Hermina Happy Land passzívház a XIV. kerület Csömöri úti felüljárója mellet valósul meg.
A nyolcemeletes, összesen 255 lakásos társasház Közép Európa legnagyobb passzívháza.
A három épületrészből álló, hézagosan zártsorú épületegyüttes pince+földszint+8 emelet magas, alapterülete 170 * 35 m.
Az épület pillérvázas szerkezet, a terheket épületenként 19 db pillér viseli és adja át a 60 cm vastag lemezalapnak, mely épületenként dilatálva van.
260 lakás reménybeli tulajdonosa várja, hogy végre hozzájusson kifizetett ingatlanjához a Zuglóban épülő Hermina Happy Land III-ban.
Az első szerződések szerint a lakások egy részét 2017 decemberében kellett volna átadni.
Lakások helyett azonban az ügyfelek a beruházótól felszólító leveleket, újabb befizetéseket igénylő felvetéseket, a szerződésekben igen szabadon értelmezett vis maiorra való hivatkozásokat kaptak.
Volt, aki belefáradt az évek során a fenyegetéssel határos ajánlatokba és belement abba, hogy kamatok nélkül évek múlva visszakapja a lakásba fektetett pénzét vagy annak töredékét.
A lakást pedig új áron értékesítette a cég.
Hogy ez mekkora veszteség az ügyfeleknek, ahhoz elég összevetni az akkori ingatlanárakat a mostaniakkal: 2017-ben 400 ezer, 2022-ben csaknem 900 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár Zuglóban.
Sokan vannak, akik így is kitartanak: a tervezett beköltözés helyett évek óta albérletben laknak - például, mert önrészhez eladták korábbi lakásukat -, költségekkel tartják fenn a banktól felvenni tervezett hitelt, bízva abban, hogy valahogy mégis hozzájutnak az azóta is csak épülő komplexumban lévő lakásukhoz.
Azok az első körös vevők, akik inkább belementek abba, hogy két-három év után egyszerűen visszaapják pénzüket, a helyzetből annyit látnak, hogy tulajdonképpen kamatmentesen pénzt adtak a beruházónak az ingatlan felépítésére, hogy az ő kivásárlásuk után az újabb értékesítéssel jusson a cég a haszonhoz.
Ezt hasznot a reményvesztett vevő kétségbeesése is növelheti: tudunk olyanról, aki a lakás árának 95 százalékát kifizette, majd három évvel később, a cég hosszas ígérgetései után inkább belement abba, hogy legalább a befizetett összeg 60 százalékát visszakapja.
A Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. építőipari nehézségekre, az építőanyagok és a munkaerő drágulására hivatkozik, később ezt megtoldotta a koronavírus okozta nehézségekkel, annak ellenére, hogy az ingatlanoknak már bőven a járvány 2020-as megjelenése előtt el kellett volna készülniük.
Olyannyira, hogy 2019-ben már bőven volt konfliktus a vevők és a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. között, amelynek Almásy Sándor az ügyvezetője.
Sokat bukjon a vevő vagy nagyon sokat?
Két évvel ezelőtt is volt több tucat vevő, aki hiába várt a lakására.
A cég hivatkozási alapja akkor is a szerződésben meglehetősen szabadon értelmezett vis maior volt, amelybe sajátos módon belefért az is, hogy megdrágult a munkaerő, az építőipari alapanyag, így további összegeket kért a lakás befejezésére, vagy ellehetetlenülésre hivatkozva felmondta a szerződést, a befizetett összeg visszafizetését ígérve - azzal, hogy ezt akkor teljesíti, ha már újra eladta az ingatlant.
Ezt többször bejött, sok vevő inkább menekült, volt, aki egy egészen bizarr, ötmilliós kötbért is vállalt vásárlóként, csak, hogy megszabaduljon a szerződéstől, amelyet a cég nem teljesített.
Idén már született közérdekű perben jogerős ítélet, amely kimondta, hogy a szerződés vis maiorral kapcsolatos kitételei tisztességtelenek - ez azonban mégsem jelenti, hogy minden szerződés tisztességtelen, erre még kitérünk.
Az mindenesetre látszik, hogy a kiszolgáltatott vásárlókkal szemben a cég van nyeregben: a hatóságok lassan reagálnak, a büntetőfeljelentések lassan jutnak el a nyomozásig - ha egyáltalán -, eddig minden következmény nélkül.
Igaz, a cég is indított sikasztásra hivatkozva pótmagánvádas - tehát nem rendőrségi nyomozás eredményeként indított - pert a gépészetet végző alvállalkozójával szemben.
A bíróságon zajló polgári perek is hosszan elhúzhatók.
Ettől tehát még nem épülnek fel a vevők már kifizetett lakásai.
A változás két évvel ezelőtthez képest legfeljebb annyi, hogy ma már jóval többen vannak azok, akik várnak a lakásukra, mert az újabb ügyfelek bevonását semmi sem akadályozza: 2021-ben már 260 lakás átadására várnak a vevők, a tét egyre nagyobb.
Korábban még az Indexen írtunk a Hermina Happy Land ügyeiről, itt , itt, meg itt.
Sok lakást már többször eladtak - a perektől tartó vevők inkább benyelték a veszteséget és elfogadták a szerződés felbontását - és bizonyos, hogy még 2020 nyarán is érkeztek újabb vevők az évek óta húzódó projektre, amely látszólag közel van a befejezéshez, ám egyelőre mégsem ért el oda.
Fotó: Hevesi-Szabó Lujza / Telex
A lakásaikra váró ügyfelek egy része már 2019-ben létrehozta a Hermina Fogyasztóvédelmi Egyesületet.
„Akkor még reménykedtünk a rendezésben, de már sejtettük, hogy nem fog simán menni a dolog. És itt vagyunk 2021 végén, az egyesületre valóban szükség van” - mondta Stefánkovits Ildikó ügyvéd, aki 120 tulajdonost képvisel a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft.-vel szemben.
Ügyfelei között vannak, akik önerőből vették meg a lakást, ők lényegében a teljes vételárat kifizették.
Egy másik részük az önrész mellé hitelt vett fel, ezek egy részét a bank az építés ütemezése szerint utalta át a Hermina Centernek.
A bankHitelt a lakásvásárlásra a MagNet Bank adott - ezt maga a Hermina Happy Land létrehozója ajánlotta a vevőknek -, más pénzintézet ugyanis valószínűleg nem is adott volna hitelt.
Az építkezések korai szakaszában értékesített lakások esetén a séma ugyanis általában a következő: A bank hitelszerződést köt a beruházóval, azaz közvetlenül finanszírozza az építkezést. Ennek birtokában a bank szerződést köt a lakásvásárlókkal a lakásokra, amelyeknek még nincsen használatbavételi engedélyük, külön helyrajzi számaik még nincsenek, papíron a vevők csak az építkezésnek helyt adó telek bizonyos hányadú résztulajdonosai - persze a szerződésben jelezve, hogy majd pontosan melyik lakást kapják meg.
Ha egy bank nem finanszírozza a beruházást a fenti módon, akkor általában nem ad hitelt használatbavételi engedély előtt álló ingatlan megvásárlására, hanem megvárja a használatbavételi engedély megadását, azaz azt a készenléti állapotot, amikor már biztos lehet benne, hogy az építkezés nem marad félbe.
A Hermina Happy Land III esetében a fenti séma nem érvényesült, bank nem finanszírozta a beruházást, az közvetlenül a vevők pénzéből történt, és akinek hitelre volt szüksége, főként a MagNet Bankhoz fordulhatott.
A MagNet Bank ugyanis használatbevételi engedély híján is adott hitelt a vevőknek, miközben a Hermina Center beruházását nem finanszírozta - csak a telek megvásárlására adott hitelt a cégnek - ennek alapján továbbra is jelzáloga van bejegyezve a területre.
A bank elsiklott az adásvételi szerződések értékelésekor afelett is, hogy a vevőket hátrányosan érinti például az, ahogyan a Hermina Center a vis maiort értelmezte, beleszőve az építőipari alapanyagok árának emelkedését vagy az esetleges munkaerőhiányt, noha ez egyszerűen a vállalkozó üzleti kockázata.
A MagNet Bank 2019-ben 19 milliós bírságot kapott az Magyar Nemzeti Banktól a projekthitelezési szabályok megsértése miatt.
A közlemény nem említi, hogy melyik projektről van szó, de tény, hogy a MagNet Bank 2019-ben állt el attól, hogy további hitelszerződéseket kössön a Hermina Happy Land III-ban ingatlant vásárlókkal.
A bankhoz az alábbi kérdéseket küldtük: A bank korábban miért járult hozzá, hogy olyan ingatlanvásárlásra adjon pénzt, amely ingatlanoknak még nem volt meg a használatbavételi engedélyük?
Miért nem finanszírozta a bank a Hermina Happy Land III kivitelezését, ha arra viszont a bank készen állt, hogy az ott lakást vásárolni vágyóknak hitelt adjon?
Mekkora összeget fizetett ki a bank így a Happy Land III-ra? (Ezek az utalások a Hermina Center Kft-hez folytak?)
Jelenleg mekkora hitel rendelkezésre állását biztosítja a bank a Hermina Happy Land III-ban lévő lakásokhoz köthetően?
Mennyi ilyen ügyfele van a banknak?
2019-ben az MNB 19 millió forintra büntette meg a MagNet Bankot, projekthitelezés szabályainak megsértése miatt. Ez a Hermina Happy Landre vonatkozó büntetés volt?
Emelt-e kifogást vagy jelezte-e a buktatókat a bank az ügyfeleknek az adásvételi szerződésben lévő, az eladónak igen kedvező módon tágan értelmezett vis maiorral és a vevőt különösen hátrányosan érintő kötbérrel kapcsolatban?
Ha nem, miért nem?
Az MNB 2019-es büntetése alapján hogyan ítéli meg az előtte megadott azon vásárlói hiteleket, amelyekből a vevők a Hermina Happy Land III-ban akartak lakást venni?
A MagNet Bank az alábbi mondatot küldte válaszként a kérdésekre: „A Bank a helyzet rendezetlensége miatt sem a Hermina Center Kft-vel, és ehhez kapcsolódóan magánszemélyekkel sem köt új hitelt több éve, így a 2019-ben a Hermina lakáshitelek kapcsán feltett kérdésekre adott konkrét és részletes válaszokhoz további kiegészítéseket már nem tudunk fűzni. Lehetőségeink a helyzet rendezésére nagyon korlátozottak, az nem a Bank miatt húzódik.”
Új hiteleket a bank nem ad ki a Hermina Happy Land III-ra, de a meglévő szerződéseknél az ügyfelek rendelkezésre állási díjat fizetnek a hitelnek azért a részéért, amelyet a bank még nem folyósított a Hermina Centernek, mert nem érte el a megfelelő készültségi szintet.
A kifizetett hitelért pedig értelemszerűen fizetik a törlesztőket, miközben a lakásukat nem kapták meg.
Maradnak a széttárt karok és a vevők fizetési kötelezettségei.
A Gazdasági Versenyhivatal
A Hermina Happy Land III a világ legnagyobb passzív házaként is hirdette magát, háromezres rezsit ígérve, vonzó képekkel illusztrálva.
2020-ban a Gazdasági Versenyhivatal kimondta, hogy „az eljárás alá vont vállalkozások 2016 májusa óta tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot valósítottak meg”.
Érdemes megnézni a dátumokat: a 2016 óta zajló tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatával kapcsolatban 2018-ban indítottak eljárást, amely 2020 decemberére jutott el a végleges állásfoglalásig, amely egyébként végül arra jutott, hogy a passzív ház elnevezés nem kifogásolható, de így is volt, amiért büntetést szabtak ki.
Többek között megállapították, hogy„a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. 2016 májusa óta tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot valósított meg azzal is, hogy az általa forgalmazott passzívház kapcsán tett, az ingatlanok passzívházkénti minősítéséhez kapcsolódó ‘számlamentesség’, ‘gázszámlamentesség’, ‘3000 forint a havi rezsi’, valamint az ezekkel egyező tartalmú és üzenetű, alacsony fenntartási költségekre utaló - a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. által nem igazolt - állításokkal megtévesztette a fogyasztókat.”
Emellett máshonnan származó képekkel illusztrálták a bejegyzéseket, törölték a negatív kommenteket.
A büntetés 3,5 millió forint volt - azaz körülbelül 4 négyzetméter lakásnak megfelelő összeg, miközben a gyakorlat éveken át folyt.
Vizsgálta ahatóság azt is, hogy a „passzívház” jelző megalapozott volt-e, ám az eljáró versenytanács végül „a passzívház állítás kapcsán sem annak jogsértő voltát, sem a jogsértés hiányát nem tudta megállapítani.”
„2010 óta a versenyhatóságra vonatkozó törvényben nagyon leszűkítették a kört, amelyben vizsgálódhat a GVH. 2010 előtt a Hermina egész tevékenységében vizsgálhatta volna a tisztességtelen üzleti magatartást, amit már fogyasztók megtévesztésének nevezhetnénk, így azonban csak a kereskedelmi kommunikációról van szó” - mondta Stefánkovits, megjegyezve, hogy a GVH a szűk lehetőségekhez mérten a legszigorúbb döntést hozta.
Az ügyvéd szerint a a GVH-nak fontos szerepe lehet, ha nem csak kereskedelmi kommunikációt - lényegében a reklámozást - vizsgálja, hanem azt az ügyvéd szerint kereskedelmi gyakorlatot, amelynek eredményeképpen sokan végül inkább azzal is megelégszenek, hogy visszakapják korábban befizetett pénzüket vagy annak csak egy részét.
A kormányhivatal
Az építési engedélyek kiadása korábban az önkormányzatok hatásköre volt, 2019 végén azonban - két hónappal azután, hogy a megyei jogú városok felében az ellenzék győzött - egy törvénymódosítással ez a feladatkör a kormányhivatalokhoz került.
A Hermina Centernek az építési engedélyt még Zugló adta ki a '10-es években, de azok lejártak, meghosszabbításuk vagy az újak kiadása már a kormányhivatal feladata.
A Fővárosi Kormányhivatal közölte: egyelőre ezeknek az építési engedélyeknek a meghosszabbítása bíróság előtt van. Ezt az magyarázhatja, hogy a hosszabbítási kérelmet elutasították, mert azt csak egyszer lehet kérni két évre és ez már megtörtént.
Arra azonban az építési hatóságnak nincsen eszköze, hogy kikényszerítse az építés befejezését. Néhány évvel ezelőtt megszűnt az építési hatósági bírság kiszabásának lehetősége, amelyet akkor lehetett bevetni, ha az épület nem készült el időben.
Az érvényes építési engedély hiánya valójában a jelenlegi helyzetben a Hermina Centernek kedvez.
Így ugyanis nem végezhet munkálatokat, amelyek - legalábbis a vevőket tájékoztató cég állítása szerint - bőven 90 százalék feletti készültségnél járnak, így valójában a befejezéstől a cég nem is állna távol.
Addig azonban nem jutott, hogy megkérhesse a használatbavételi engedélyt.
Igaz, idén a szabályozás változott: az idevágó kormányrendelet módosítása szerint az építési engedély lejárta után csak a szerkezet építésére vonatkozóan kell új engedélyt kérni, ha azonban ez a szerkezet már készen áll, akkor újabb építési engedély híján is lehet folytatni az épületen belüli munkákat, tehát a beruházó/kivitelező nem hivatkozhat az építési engedély lejártára, ha csak ezek a belső munkálatok hiányoznak az építkezés befejezéséig, amely után már kérhető a használatbavételi engedély.
Már, ha eljut oda a beruházó: a Hermina Center több ügyféllel szemben ellehetetlenülésre hivatkozott - a már sokat idézett vis maior sajátosan széleskörű értelmezése révén - és így perben a vevők tulajdonjogának törlését követelte a tulajdoni lapról, mondván, nincs is lakás, amelynek tulajdonosai volnának, hiszen azok még el sem készültek, a tulajdonjog akkor illetné meg őket, ha a lakások már albetétesítve vannak - azaz lesz önálló helyrajzi számuk - és használatbavételi engedélyt kapnak.
„Minden ilyen pert megnyertek a vevők a Hermina Centerrel szemben. 2021 szeptemberben két kúriaítélet is kimondta, hogy a tulajdonjog megilleti a vevőket” - mondta Stefánkovits.
Az ügyfelek tulajdonjoga tehát a cég által elbukott törlési perek után vitathatatlan, ám a vevők versenyt futnak az idővel, amíg még kikövetelhetik az építkezés befejezését: ennek az elévülési ideje öt év, ami sok szerződés esetében már nagyon közel van.
A bíróság: a vevők nyertek is meg nem is
A hoppon maradt ügyfelek kérték az ügyészséget 2019 elején, hogy a fogyasztói jogok védelme érdekében indítson közérdekű pert. Ügyvezetője szerint azonban ez az ítélet egyáltalán nem kedvez a vevőknek.
Az indoklásban ugyanis az áll, hogy a tisztességtelenség akkor áll fenn a fenti kikötésre ha az általános szerződési feltételként kerül a szerződésbe - azaz, a vevő azt nem alakíthatta, nem kapott róla kellő tájékoztatást, jogász nyelven szólva nem volt biztosítva a kitárgyaltság. Ezt azonban egy közérdekű per nem vizsgálja.
Az ítélet tehát elvben kimondja, hogy a fenti kikötés tisztességtelen, ám a cég konkrét szerződéseknél továbbra is lehetőséget kap arra, hogy bizonyítsa: „az adott szerződéses tartalomkitárgyaltság folytán nem tartoz... ad.1. ad.2. ad.3. ad.4.”
Budapest, Öv utca 137. szám alatt a Hermina Happyland-III. építtetőjének 269 lakásért fizettek a szerződésben foglalt teljes vagy részleges vételárat a vevők, majd 2018 folyamán - már az átadási határidő lejárta után -, levelet kaptak az építtető ügyvezetőjétől, hogy "lehetetlenült" szerződésük.
A társaság feltételezhető célja vételáron visszavásárolni az eladott lakásokat, majd azokat drágábban újra értékesíteni.
A Hermina Center Kft. pert indított több vevőjével és a Földhivatallal szemben is.
Az építtető szerint a Földhivatal szabálytalanul jegyezte be a vevőket tulajdonosként és kérte a bíróságtól, hogy több mint egy évvel a végső építési határidő lejárta után törölje a tulajdoni lapokról őket.
Szeretnénk végre beköltözni jogos tulajdonukba! Állítsuk meg ezt a tendenciát, hiszen nem egyedüli eset a mienk!
Vidéken is léteznek már hasonló esetek, a mi helyzetünket a Gazdasági Versenyhivatal 2018 novembere óta vizsgálja, a Rendőrség pedig nagyszámú feljelentés kapcsán nyomoz.
tags: #hol #epul #a #hermina #happy #land