Homa közös képviselő: a társasház vezetésének kulcseleme
A Társasházi törvény határozza meg a közös képviseletre és a társasházkezelésre vonatkozó legfontosabb szabályokat.
A közös képviselő a társasház választott tisztségviselője.
Általában megbízási szerződés alapján látja el a feladatait, nagyon ritkán munkaszerződéssel.
A jogviszonya a közgyűlés általi megválasztással és a tisztség elfogadásával jön létre.
A közös képviselő megválasztását követően vele közös képviseleti megbízási szerződést kell kötnie a társasháznak, mely kiterjed a közös képviselő díjazására is.
A társasházkezelő nem része a társasház szervezetének, hanem a társasház megbízottja.
A közös képviselet ellátását a törvény jelenleg nem köti szakmai képzettséghez, míg a társasházkezelői tevékenység kizárólag üzletszerűen, szakképesítés birtokában lehetséges.
Előfordulnak olyan gyakorlatban, amikor a két tevékenység egyes szempontjai elhatárolása alapos megfontolást igényel.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.
A közös képviselő tehát társasházkezelői szakképzés és külön megbízási szerződés birtokában elláthatja a társasházkezelői feladatokat is.
Ebben az esetben a szerződésének tartalmaznia kell a Társasházi törvény 52. §-át.
Egy társasházkezelő is lehet közös képviselő.
A közös képviselő a társasház jogi képviselője, akinek feladatai alapvetően szervezési, műszaki és gazdasági jellegűek.
Feladatait laikusként is végezheti, de számos műszaki, technikai, gazdasági és jogi kérdéssel kell tisztában lennie.
Ő feladata a társasház működéséhez szükséges szakértők bevonása (vállalkozók, megbízottak könyvelők, tanácsadók).
A közös képviselet kötelezettségei közé tartozik a tulajdonostárstól függően a nyilatkozatadás és a kötelezettségek teljesítése.
Éves elszámolást készít a Társasházi törvény 48. Pontja szerint.
Mit jelent az üzletszerűség a társasház-kezelésben?
Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, bejelenti szándékát az ingatlan-vállalkozás-felügyeleti hatóságnak.
Üzletszerűen végzett tevékenységet csak szakképesítéssel rendelkező gazdálkodó szervezet folytathat, amelyben van legalább egy közreműködő tag vagy alkalmazott.
A Kormányhivatal nyilvántartást vezet az érintettekről.
A hatóság nyilvántartását az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerbe történő bejegyzéssel teljesíti.
A határnál nagyobb társasház közgyűlése előírhatja a közös képviselőnek a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, ha a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján végzi a feladatokat.
A fenti tájékoztatás nem teljes körű.
A Társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk.
Közös képviselő és a társasházkezelő közti különbségek
A közös képviselő a társasház törvényes képviselője, feladatai szervezési, műszaki és gazdasági jellegűek.
A közös képviselő feladata az adott év közgyűlési határozatainak végrehajtása és a közösség ügyeinek intézése.
A társasházkezelő üzletszerű tevékenységet végez, amelyhez szükséges a szakképesítés és a nyilvántartásba vétel.
A két szerep között az együttműködés gyakran elengedhetetlen.
Ha a közös képviseletet Kft., Bt., Rt látja el, gyakran 50-100 vagy több társasházat is kezelnek egyszerre.
Az egyéni vállalkozó esetén fontos, hogy legyen megfelelő szakképesítés és engedély, és legyen elegendő figyelem minden társasházra.
Az ár és a szakmai felkészültség közötti egyensúly kulcsfontosságú a tulajdonosok biztonsága érdekében.
Összefoglalva: a közös képviselet a társasház vezetésének vezető szerepe, amelyet a közgyűlés választhat meg.
A közös képviselő feladatai részletezve
- Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása.
- Épület fenntartása, üzemeltetése és karbantartása.
- Közös költség beszedése és kezelése.
- Dokumentumok megőrzése és nyilvántartások vezetése.
- Bejelentkezések és regisztrációk az illetékes hatóságok felé.
- Kapcsolattartás szakértőkkel és szolgáltatókkal (könyvelők, tanácsadók, vállalkozók).
A közös képviselethez szükséges szakmai tudás és jogi ismeretek nélkülözhetetlenek a társasház biztonságához és stabil gazdálkodásához.
Ha egy közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke társasház-kezelői tevékenységet is ellát, akkor ezt a tevékenységet is jogszabályi keretek között és a közgyűlés felhatalmazásával kell végezni.
Nyilvántartások és tájékoztatás a közös képviseletben
A közös képviselő könyveli és nyilvántartja a közgyűlési határozatokat.
Éves költségvetés és elszámolás készítése a közös költségek tervezéséhez és nyomon követéséhez szükséges.
A rezsicsökkentésekről ingyenes és írásbeli tájékoztatást kell adni a lakóknak.
A közgyűlés jogaival és döntési hatáskörével kapcsolatos fontos pontok
A közös képviselő napi ügymenetért felel, de a nagyobb jelentőségű döntéseket a közgyűlés hozza meg: kölcsönfelvétel, alapító okirat és SZMSZ módosítása, nagy felújítások és beruházások, értékesítés vagy bérbeadás, közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása.
A közös képviselet díjait és felelősségét a közgyűlés és a számvizsgáló bizottság felügyeli.
A közös képviselő felelősségei és a jogi felügyelet
A közös képviselő felelőssége lehet polgári, büntető és közigazgatási is, mulasztás vagy szakszerűtlen intézkedés esetén.
A jegyző felügyelete kiterjed az alapító okirat és SZMSZ megfelelőségére, a közgyűlési határozatok jogszerűségére és a tényleges működés összhangjára.
A jegyzővel való együttműködés során dokumentumokat kell átadni és a helyszíni ellenőrzéseket lehetővé tenni.
Hogyan lehet fellépni, ha a közös képviselő nem hajtja végre a határozatokat?
A tulajdonostársak írásban megindíthatják a közös képviselő ellen a közgyűlés összehívását, és akár a közös képviselő visszahívását is kezdeményezhetik.
A közgyűlés felmentheti a tisztségviselőt, és új közös képviselőt választhat.
A kölcsön- és kártérítési felelősség megállapítása a közös képviselet mulasztásából vagy jogellenes tevékenységéből adódó károkért történhet.
Büntetőeljárás kezdeményezése esetén a tulajdonostársak a hatóságok felé fordulhatnak.
Elhelyezkedés és példák a teremgarázsokra
A teremgarázsoknál a közös képviselő feladatai részben kötelezőek, részben vállalhatóak, különösen az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban.
A kifüggesztés lebonyolítása, ha a garázs tulajdonosa eladási szándékát közli, a közös képviselő feladata lehet; a nyilatkozatnak teljes bizonyító erejű magánokirat kell legyen, cégszerű aláírással, ha jogi személy képviseli a céget.
Összegzés: a közös képviselő a napi ügymenetért felel, de a legfontosabb döntéseket a közgyűlés hozza meg.
Gyakran ismételt kérdések
- A közös képviselő és a társasházkezelő két külön jogi fogalom?
- Kalaallit, hogy a közös képviseletet legyen-e OKJ-s bizonyítvánnyal?
- Hogyan ellenőrizhető a közös képviselet hatékonysága?
Megjegyzés: A közös képviselőket a földhivatalban regisztrálni kell, és nyilvános adatbázisban bárki megismerheti, ki a közös képviselő.