A közös tulajdon fogalma és típusai

A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. Közös ingatlantulajdonról akkor beszélünk tehát, ha az önálló ingatlan több személy hányadokban kifejezhető osztatlan eszmei tulajdonában áll.

A közös ingatlantulajdon attribútumai tehát az egységes önálló ingatlan és a tulajdonosi közösség, akár formátlan (pl. közös háztartásban élők közös tulajdona), akár szabályozott (társasház, építőközösség).

A gazdasági társasággá szerveződött tulajdonostársak esetében nincs szó közös ingatlantulajdonról. A tulajdonostársak azzal, hogy ingatlantulajdoni illetőségüket gazdasági társaságba apportálják, a közös ingatlantulajdont megszűntetik. Ennélfogva pl. az ingatlanszövetkezet nem közös ingatlantulajdon, mert azok az ingatlanrészek, amelyek nincsenek a szövetkezeti tagok különtulajdonában, a szövetkezet, mint jogi személy egyedüli, kizárólagos tulajdonát képezik. Ilyenkor tehát van ugyan dologegység, de nincs több tulajdonos.

Minden birtokba vehető dolog lehet közös tulajdon, de állhat fenn közös tulajdon jogokon is. Az ingatlan közös tulajdona nagyon elterjedt, ha mást nem is, csak a társasházak elterjedtségét nézzük. A tulajdoni jogviták egy jelentős része is közös tulajdonnal függnek össze, ideértve a házastársak vagy a közös háztartásban együtt élők közös tulajdoni problémáit is.

A közös tulajdon fogalmi tisztázása

A Ptk. közös tulajdonról szóló definíciója nem a birtokolható dolog, esetünkben az ingatlan fizikai megosztottságát, hanem a tulajdonjog és a tulajdonjogi részjogosítványok (rendelkezés, birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedése) megosztottságát jelenti. A közös tulajdon az egy és ugyanazon dolog feletti közös uralmat jelenti, azaz nem közös tulajdon az, ha több személy a saját önálló tulajdonát közös célra használja (pl. szomszédos ingatlanok közös fejlesztése).

A törvény „meghatározott hányadok” kifejezése alatt a fent említett eszmei hányadokra osztottságot és nem a feldaraboltságot kell érteni még akkor sem, ha a közös tulajdonnal néha ez is együtt jár.

A közös tulajdon alapvető feltétele az is, hogy alanya több személy, akár jogi személyiségű vagy a nélküli önálló jogalany. Nem közös tulajdon tehát az, ha egy személynek ugyanazon dologegységen (jószágtesten) belül több önállósítható vagy önállósult dologrész áll a tulajdonában (pl. egyszemélyes társasház).

Természetszerűleg a közös tulajdonú ingatlan alkotórésze és tartozéka is az ingatlan tulajdonostársainak közös tulajdona és közös birtoka. Így van ez akkor is, ha egyes alkotórésznek vagy tartozéknak minősülő dolog nincs mindegyik tulajdonostárs használatában.

A tulajdoni hányad és illetőség fogalma

Már az iménti fejtegetésben is felmerültek a „hányad” és „illetőség” fogalmak. A közös tulajdoni szabályozás sűrűn operál e fogalmakkal és szükségszerűen merül fel még az „arány” és a „rész” kifejezés is.

• A „hányad” kifejezés mind a Ptk., mind az ingatlan-nyilvántartás rendszerében eszmei tartalmat jelent, azaz nem jelent térmérték szerinti elhatárolódást. A „hányad” eszmei rész. Egy olyan virtuális egység, amely az ingatlanon fizikai értelemben nem észlelhető. A hányadok minden esetben kisebbek a virtuális egésznél, de jellemzőjük, hogy egy ingatlanon belül szükségszerűen kiadják az 1/1-es arányt, mivel a Ptk. 112.§ (2) bek. szerint hatályos jogunk nem ismeri az uratlan ingatlant, ezáltal az uratlan ingatlanhányadot sem. Ingatlanhányad tulajdonjogával sem lehet felhagyni.
• Az „illetőség” az eszmei hányad személyhez (jogosulthoz) kapcsolódását fejezi ki. Illetőségről csak egy jogosult relációjában lehet szó. Az ingatlanhányad és az ingatlanilletőség tartalmi különbségét fejezi ki az Inytv. végrehajtási rendeletének (109/1999.(XII.29.) FVM r. - Vhr.) 6.§ (2) bekezdése: „Ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot; ha a tulajdonszerzés a jogelőd tulajdoni illetőségének csak egy részére vonatkozik, a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni.”
• Az „arány” a hányad kifejezésének matematikai eszköze egy törtszám. Egy ingatlanon belül a hányadokat csak olyan törtszámok fejezhetik ki, amelyeknek nevezője ugyanaz az abszolút egész szám.
• A „rész” (ingatlanrész) az ingatlan-nyilvántartás fogalmi rendszerében a térmérték, a művelési ágak, a hasznosítás, a használat szerinti fizikai elhatárolódás kifejezése. A „rész” az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett darabja, a hányad-számítás alapja.

Az „illetőség” kifejezés az Inytv.-ben sem szerepel. Annál inkább fordul elő az Inytv. végrehajtási rendeletében (109/1999.(XII.29.) FVM r.). E rendelet 6.§ (1) bekezdése szerint „Tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.” E mondatban az „illetőség” és a „hányad” kifejezések együtt fordulnak elő. A szövegösszefüggésből kiolvasható, hogy mind az egész ingatlannak, mind az egész tulajdoni illetőségnek lehet ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető eszmei hányada.

Ez a közös ingatlan-tulajdon szempontjából igen lényeges, mert amennyiben jogszabály nem ismeri el az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzést, közös tulajdon is csak akkor keletkezik, ha az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert (Ptk. 117.§ (3) bek.).

A közös tulajdon keletkezése

Közös ingatlantulajdon átruházásra irányuló szerződéssel, jogi tény bekövetkezésével vagy jogszabállyal keletkezik.

• A szerződéssel létrehozott közös tulajdon esetében a tulajdoni hányadokat és az azokra épülő tulajdoni illetőségeket a szerződő felek határozzák meg, figyelemmel arra, hogy egy tulajdoni hányad nem érheti el a nullát, és az összes hányad nem haladhatja meg az egészet (1/1-et).
• A jogi tényeken (pl. öröklés, a közös háztartásban élők szerzése, ráépítés) alapuló közös tulajdon keletkezésekor a jogszabály az, amely egzakt módon vagy a számítás módszerének meghatározásával mondja meg, milyen hányadokra oszlik a közös tulajdon.

A Ptk. 139. § (2) bek. megdönthető törvényi vélelem: „Kétség esetén a tulajdonos társak tulajdoni hányada egyenlő.” A kétség alatt jogvitát kell érteni, de eligazítást nyújt ez a szabály az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéskor is, ha a jogosultak nem vagy nem egyértelműen határozták meg szerzésük arányát.

A ráépítés mint a közös tulajdon keletkezésének speciális esete

A Ptk. 137. § (3) bekezdése szabályozza a ráépítés sajátos eseteit (épület bővítése, hozzáépítése vagy átépítése). „Ha valaki a más tulajdonában lévő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik.

Ellentétben az idegen földre történő jóhiszemű építkezéssel, ami elkülönült önálló épülettulajdont keletkeztet, a már meglévő épülethez, vagy épület mellé történő építkezés vagy a meglévő épület bővítése, az ahhoz történő hozzáépítés, vagy annak átépítése (mint a ráépítés speciális esetei) a felek eltérő megállapodása hiányában közös tulajdont keletkeztet mind a föld, mind a felépítmény vonatkozásában.

Annak megítélésénél, hogy keletkezhetett-e közös tulajdon, elsődlegesen annak van jelentősége, hogy a ráépítő jóhiszemű volt-e (Ptk. 137.§ (4) bek. „A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat …… nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.”, BH2003.232.: „A rosszhiszemű ráépítővel azonosan kell megítélni azt a ráépítőt is, akinek az építkezése ellen a földtulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.”).

Az is a műszaki tartalom vizsgálatát kell, hogy megelőzze, hogy a felek megállapodtak-e abban, hogy a ráépítés ellenére a közös tulajdon keletkezését kizárják (EBH2005. 1303.: „Ráépítés akkor valósul meg, ha a ráépítő a saját anyagával épít a más tulajdonában álló, vagy a közös tulajdonú ingatlanon. Amennyiben a tulajdonostársak megállapodtak az építkezés költségeinek közös viselésében, ráépítés akkor sem állapítható meg, ha a bekerülési költség végül magasabbnak bizonyult a tervezettnél”, valamint BH2003. 192, BH2003. 322.).

Az építmény rendeltetése vagy a bővítmény rendeltetésének különbözősége a főépülettől, nem mérlegelési szempont (BH1982. 190.). Az azonban meghatározó lehet, hogy a jogosult az emelt építményre csupán ideiglenes fennmaradási engedélyt kapott-e (BH1984. 147. BH2002. 355.).

A Legfelsőbb Bíróság állásfoglalása a ráépítésről

A Legfelsőbb Bíróság PK 7. szám állásfoglalása [Eredeti száma PK 424. (Bírósági Határozatok 1981. évi 8. szám); az átszámozást a PK 444. számú állásfoglalás (1985. VI. 13.; Bírósági Határozatok 1985. évi 8. szám) rendelte el.] összefoglalja a ráépítés speciális eseteinek jogkövetkezményeit. Az állásfoglalás közös tulajdon keletkezésére vonatkozó részei a következőkben szólnak:

• „I. A ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodnak meg.
• III. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésében említett építkezés (bővítés, hozzáépítés, átépítés, beépített ingatlanon újabb épület létesítése) - az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában - az épület (épületrész) rendeltetésétől függetlenül keletkeztet közös tulajdont. Nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát.
• IV. A közös tulajdoni hányad módosulását eredményezheti, ha az egyik tulajdonostárs ráépít a közös tulajdonban lévő földre, illetve a közös tulajdonban lévő épületet bővíti, átépíti, ahhoz hozzáépít.

Az állásfoglalás indokolásának vonatkozó részei a következők:

„A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése … nem korlátozódik a lakóépületekre, alkalmazása független az épület rendeltetésétől. Ezért a közös tulajdon keletkezését - a felek eltérő rendelkezése hiányában - akkor is meg kell állapítani, ha a bővítés, átépítés, hozzáépítés melléképületekre vonatkozik, illetve melléképületet építenek rá olyan ingatlanra, amelyen már volt épület.

A Ptk. 137. §-a (3) bekezdésének második mondata szerint a ráépítő (hozzáépítő) tulajdoni hányadát az egész ingatlanból a hozzáépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. Nem indokolt azonban tulajdonjogot keletkeztető hatást fűzni az egész ingatlan használhatósága és értéke szempontjából lényegtelen építkezéshez. Nem lehet bármiféle építési munkát közös tulajdon keletkezését eredményező bővítésnek, hozzáépítésnek, átépítésnek tekinteni. Nem eredményezhet közös tulajdont az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási vagy más építési munka elvégzése, mégpedig akkor sem, ha esetleg ezáltal az épület beosztása módosul (pl. ajtóáthelyezés).”

„Közös tulajdon esetében az ingatlan minden egyes részének egyidejű tulajdonosa minden egyes tulajdonostárs. Ezért a közös tulajdonban lévő ingatlanra történő ráépítés annyiban sajátos, hogy az építkező egyidejűleg mind a saját, mind pedig a tulajdonostársai ingatlanára is épít. A ráépítés tehát az ingatlan minden része tekintetében valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát egyidejűleg gyarapítja.”

„A Ptk. 137. §-ának a szabályai az idegen földre történő építésről, a más tulajdonában lévő épület bővítéséről, átépítéséről, az ahhoz való hozzáépítéséről rendelkeznek. Közös tulajdonnál a tulajdonjog több személyt illet, mindegyik tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában. Az építkező tulajdonostárs tulajdoni részét meghaladó tulajdoni hányadok a számára idegen tulajdonnak tekintendők, más tulajdonában vannak. Ezért az építkező tulajdonostárs a Ptk. 137. §-ának a (3) bekezdése alapján a tulajdonostársai tulajdoni hányadára eső rész tekintetében tulajdont szerezhet az egész ingatlanból a ráépített részre eső érték arányában. Az építkezés ténye tehát a tulajdonostársakat megillető tulajdoni arányokat ennek megfelelően módosítja, s az építkező tulajdonostárs az ezen alapuló igényét - megállapodás hiányában - per útján érvényesítheti.

E téren sem hagyható azonban figyelmen kívül a Ptk. 137. §-ának (4) bekezdésében foglalt … rendelkezés. Közös tulajdon esetében a tulajdonostárs által történő ráépítésnél fokozottan előtérbe lép a jóhiszeműség vizsgálata. Ez következik a Ptk. 144. §-ának a) pontjában foglalt abból a rendelkezésből is, amely szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. E rendelkezés figyelmen kívül hagyása esetén az építkező tulajdonostárs jóhiszeműségét nem lehet megállapítani.

Amennyiben a közös tulajdonban lévő ingatlanon végzett építkezés folytán a tulajdoni arányok módosulása a fentiek szerint nem állapítható meg, az építkező tulajdonostárs a közös tulajdon megszűnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesítheti az esetleges igényét a tulajdonostársaival szemben.

A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése alapján a tulajdonszerzés a ráépítéssel következik be. Az említett rendelkezés szerint ugyanis ráépítés esetén a ráépítéssel keletkezik közös tulajdon, a ráépítő tulajdoni hányadát pedig az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. Ebből következően tehát a tulajdoni hányadok meghatározásánál is a ráépítéskori értékeket kell figyelembe venni.

A Ptk. 138. §-ának (1) bekezdése szerint: ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. A törvény tehát a földön ráépítés útján történő tulajdonszerzés esetére kifejezetten a forgalmi érték megtérítését írja elő. Ez valójában azt is jelenti, hogy az említett esetekben a bírósági határozat meghozatala idején kialakult forgalmi értéket kell figyelembe venni.

A fentiekből következik, hogy ha a közös tulajdon keletkezése megállapítható, mert szerkezetet érintő tevékenységről van szó (BH1987. 37.), a ráépítéssel szerzett tulajdoni hányad mértékét, nagyságát annak alapján kell megítélni, hogy az a ráépítés befejezése idején milyen arányban állt az egész ingatlan értékéhez viszonyítva. Az érték alatt a forgalmi értéket kell érteni (Pk. 7. V. pont indokolása „Az elszámolásnak (megtérítésnek) tehát a határozathozatal idején irányadó forgalmi érték alapján kell történnie.”).

A BH1997. 582. sz. eseti döntés azonban differenciáltabban kezeli ezt a kérdést: „Ráé...

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokról általában.

Minden ingatlanügylet első lépése, hogy a tulajdoni lap alapján az ügyvéd a helyrajzi szám alapján azonosítja az ingatlant, felméri a tulajdonosi kört és ellenőrzi az esetleges széljegyeket, terheket (pl. jelzálogjog, haszonélvezet, elővásárlási jog, stb.). A tulajdoni lapok adattartalmához fűződő biztonság annak köszönhető, hogy az ingatlan-nyilvántartás a dologi jogok tekintetében (tulajdonjog, jelzálogjog) főszabály szerint ún. konstitutív hatállyal bír, vagyis ezek a jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jönnek létre.

Az esetek túlnyomó többségében ezzel az ingatlan jogi helyzete teljeskörűen felmérhető, hiszen a tulajdoni lap a közhiteles ingatlan-nyilvántartás alapján generálódik. Mivel a legtöbb esetben a tulajdonjog azzal keletkezik, hogy azt a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi, a tulajdoni lap hitelesen tanúsítja, hogy ki jogosult az adott ingatlannal rendelkezni.

A főszabály alól azonban vannak kivételek: egyrészt a tulajdonos megállapodással olyan jogot alapíthat (elővásárlási jog, vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom), ami az ingatlannal való rendelkezést korlátozza, vagy ellehetetleníti. Ilyen esetben a korlátozás már az azt megalapító szerződés aláírásával létrejön. A megállapodáson alapuló jogokat azonban a jogosult érdekében pár napon belül be szokás jelenteni a földhivatalnak, ráadásul az ilyen jogok harmadik személyekkel szemben csak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válnak hatályossá, így egy átlagos vevőnek tipikusan nem kell ezek miatt aggódni.

Általában ki az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa?

Vannak ugyanakkor olyan jogok is, amelyek a törvények értelmében akkor is jelentősen befolyásolják az ingatlan jogi helyzetét, ha azok a tulajdoni lapból nem olvashatóak ki. Ennek oka, hogy bizonyos jogok a törvény erejénél fogva keletkeznek - külön ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül. Leggyakrabban az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, vagy régebbi elnevezéssel telekkönyvön kívüli tulajdonos az alábbi jogcímeken juthat hozzá az ingatlanhoz:

• Házastársi közös vagyon
• Elbirtoklás
• Ráépítés, hozzáépítés
• Öröklés

Ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.

Aggódjunk-e ingatlanvásárlás előtt egy ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos esetleges fellépése miatt?

A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás (azaz a tulajdoni lap) tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a jogait nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű, ellenérték fejében szerzővel szemben. Egyszerűbben fogalmazva: ha a vevő gyorsabb, mint az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, azaz a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal hamarabb iktatja, akkor a vevőnek nem kell aggódnia, hiszen az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerzővel szemben nyertes pozícióban van.

Fontos azonban, hogy minden ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos elemi érdeke, hogy a jogait a tulajdoni lap a lehető leghamarabb visszaigazolja - különösen ha értesül az eladó értékesítési szándékáról. Képzeljük el, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd egy hétfői napon lekéri a tulajdoni lapot aznapi szerződéskötésre készülve, de a vevő csak másnap tudja aláírni a szerződést, a tulajdonjog bejegyzési kérelme pedig csütörtökön kerül érkeztetésre. Ha szerdán a szomszéd elbirtoklás iránt indított perét perfeljegyzés formájában már feltünteti a tulajdoni lap, akkor a vevő az ingatlan (adott esetben csak egy részét) igénylő szomszéddal szemben már hátrányban került.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokkal kapcsolatos problémát éppen a függő jogi helyzet és a rájuk, illetve az esetlegesen ellenérdekelt, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosra nehezedő időnyomás okozza.

Ki minősül jóhiszemű, ellenérték fejében szerzőnek?

Kúria Pfv.I.20.207/2020/5. számú döntése is ezzel a kérdéssel foglalkozott. A Kúria döntése szerint jóhiszemű, ellenérték fejében szerzőnek az a fél minősül, aki:

• ellenérték fejében (visszterhesen) szerez jogot, és
• jóhiszeműen jár el, azaz az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokban bízva szerzi meg az ingatlant, és nem tud (és nem is kell tudnia) az ezekkel ellentétes valós jogi helyzetről.

A konkrét ügyben:

A jogvita tárgya egy olyan ingatlan volt, amelyet az I. rendű alperes árverés útján vásárolt meg, miközben a felperes korábban előzetes szerződést kötött az eladóval, és a tulajdonjogát ráépítés jogcímén próbálta érvényesíteni.

A felperesnek kellett bizonyítania, hogy az I. rendű alperes rosszhiszeműen szerzett jogot. Ezt nem tudta kellően igazolni.

A Kúria hangsúlyozta, hogy a jóhiszeműség fennállása objektív gondossági mérce alapján ítélendő meg. Az alperes a szerződéskötés előtt:

• megvizsgálta az ingatlan jogi helyzetét,
• tájékozódott a felszámolótól,
• és a felperestől is információt kért.

A Kúria szerint az alperes alappal hihette, hogy a felperesnek csak kötelmi igénye van, amely nem eredményez tulajdonjogot.

Elbirtoklás mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés

Elbirtoklással akkor szerezhetjük meg ingatlan tulajdonjogát, ha azt legalább 15 éven át sajátként szakadatlanul birtokoljuk. Minden szónak jelentősége van: bérlő nem tud elbirtokolni, hiszen ő nem sajátként birtokolt. A megszakítás nélküli tudattartalom is fontos: amennyiben levél érkezik az ingatlan ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzett tulajdonosától, hogy az elbirtokló hagyjon fel a birtoklással”, úgy a szakadatlanság követelménye többé már nem áll fenn.

Jogcímes elbirtoklásról beszélünk, ha a tulajdonostól írásbeli adásvételi szerződéssel megszerezte valaki a dolog birtokát, és ki is fizette a vételárat, de valami ok folytán elmaradt a tulajdonjog a bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. Be nem jegyzett tulajdonjog esetén az illető hiába lakik a megvásárolt lakásban, annak nem a tulajdonosa. Ebben az esetben az elbirtoklás joghatásai már 5 év elteltével beállnak.

Az elbirtoklásról sajnos jellemzően nem tud az ingatlan „eredeti” tulajdonosa, hiszen ha ezzel tisztában lenne, csak fel kéne szólítania az elbirtoklót, hogy hagyjon fel a birtoklással. Ha a 15, vagy 5 éves határidő eltelt, akkor természetesen a felszólítások hatástalanok, hiszen az elbirtokló tulajdonszerzése a törvény alapján végbement. Ha a bejegyzett tulajdonos az elbirtokló tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt az ingatlan értékesítése mellett dönt, az okozhat kellemetlen perceket a reménybeli vevőknek.

Az elbirtoklás kockázata minimalizálható, ha beszélünk a telekszomszédokkal, illetve ha az ingatlan-nyilvántartás térkép adatbázisát összevetjük a telek tényleges használati határaival, adott esetben földmérő segítségével.

Ráépítés, hozzáépítés - közös tulajdon keletkezése

Ráépítéssel tulajdont szerezhet, aki jóhiszeműen idegen telekre épít egy épületet és az épület jóval értékesebb mint a telek. Ha valaki saját anyagával jóhiszeműen a más tulajdonában lévő épülethez hozzáépít, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli közös tulajdon keletkezik, feltéve, hogy az építő és az ingatlan tulajdonosa eltérően nem rendelkezett.

Túlépítésről akkor beszélünk, ha a szomszéd a telekhatárain túl építkezik, ekkor azonban nem keletkezik a Ptk. alapján közös tulajdon.

Ezek a kockázatok kiküszöbölhetőek, ha a tulajdoni lap és a térképek alapján ellenőrizzük, hogy az ingatlan-nyilvántartás a természetbeni helyzetet igazolja-e vissza. Természetesen, ha a telken egy olyan épületet találunk, amit nem tüntet fel az ingatlan-nyilvántartás térkép adatbázisa az nem jelenti automatikusan, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa van, sokkal valószínűbb, hogy a tulajdonos engedély, vagy utólagos térképi feltüntetés nélkül építkezett - ezeket azonban mindenképpen tisztáznunk kell az eladóval, hiszen az engedély nélküli épületek, építmények is kockázatokat rejtenek magukban.

Mi történik, ha az ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos házastárs?

Házastársi közös vagyonból fakadó kockázatokra a jelen bejegyzésben csak röviden térünk ki, de az alábbi blogposztunkban elérhető a téma bővebb kifejtése. A Ptk. szerint a házastársak vagyonközösségének fennállása alatt a házastársak vagyonában lévő ingatlanról azt kell vélelmezni, hogy azok a házastársak közös vagyonához tartozik. Fontos tudni, hogy az egyik házastárs által a vagyonközösség fennállása alatt kötött adásvételi szerződéshez a másik házastárs hozzájárulása szükséges, ez azonban nincs alakszerűséghez kötve, azaz szóban is meg lehet tenni. Sőt, a házastársnak a vagyonközösség fennállása alatt a közös vagyoni ingatlannal kapcsolatos adásvételi szerződését a másik, vagyis az ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos házastárs hozzájárulásával kötött szerződésnek kell tekinteni, kivéve, ha a szerződést kötő harmadik személy tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a másik házastárs a szerződéshez nem járult hozzá.

Ha vevőként találkozunk az eladó házastársával és az láthatóan nem tiltakozik az értékesítéssel szemben, vagy egyáltalán nem szerzünk tudomást az eladó családi állapotáról, akkor megnyugodhatunk: vevőként nem érintenek minket a házasfelek egymással szembeni igényei.

Hagyatéki, örökölt ingatlan értékesítése

A polgári jog alaptétele, hogy az öröklés az örökhagyó halálával nyílik meg, tehát az örökösök elméletileg már ettől a naptól kezdődően az örökölt ingatlan tulajdonosainak számítanak, éppen ezért öröklés esetén is minél előbb gondoskodni kell arról, hogy az örökléssel megszerzett ingatlan tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. Csakhogy a hagyaték leltározása és a közjegyző előtti hagyatéki eljárás hónapokat vehet igénybe - a hagyatékátadó végzés kézhezvételéig pedig az új tulajdonosok nincsenek abban a helyzetben, hogy a tulajdonjogukat bizonyítani is tudják. Mindaddig amíg le nem zárul a hagyatéki eljárás nem lehet bejegyezni az örökösök tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, és így ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokká válnak.

Nem kizárt, hogy az örökösök már a végleges hagyatékátadó végzés kézhezvétele, illetve a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt eladnák az ingatlant - ez azonban csak ún. kötelmi hatállyal lehetséges, azaz a vevő tulajdonjogának földhivatali bejegyzésére csak ez eladó-örökösök tulajdonszerzése után kerülhet sor. Addig viszont sok víz lefolyhat a Dunán - képzeljük csak el, ha az örökhagyó halálát követően nem a tényleges örököst, hanem érvénytelen végrendelet alapján az álörököst mutatja a hagyatékátadó végzés örökösnek. Éppen ezért javasolt ilyen függő jogi helyzetű hagyatéki ingatlan megvásárlása előtt ügyvéddel, közjegyzővel konzultálni.

Mi a helyzet, ha meghalt a tulajdonos, akit sose jegyeztek be a tulajdoni lapra?

A Pfv.VI.21.474/2016/5. sz. döntése pont ezzel a kérdéssel foglalkozik. A történet egy zártkerti ingatlan körül bontakozik ki:

A tulajdonos (felperes) 2006-ban kézzel írt adásvételi szerződést kötött a vevővel (K. S.).

A szerződés nem volt ügyvéd által ellenjegyezve, több formai hibát is tartalmazott, és a földhivatalhoz sem nyújtották be.

A vevő birtokba lépett, házat épített, és éveken át ott lakott, majd 2010-ben meghalt.

A földhivatal a halál után nem jegyezte be az örökösök tulajdonjogát, ezért per indult.

A felperes később azt állította, hogy:

• nem is akarta eladni az ingatlant,
• a szerződés érvénytelen,
• a vételár egy része hiányzik.

A Kúria ezzel szemben azt mondta:

• ✔ A szerződés létrejött és érvényes.
• Még ha hiányos is, a felek szándéka világosan kiderült: eladás-vétel történt, a vevő fizetett, birtokba lépett, házat épített.
• ✔ A tulajdonjog bejegyzésének elmaradása nem teszi semmissé a szerződést.
• A bejegyzési engedély hiánya „csak” azt jelentette, hogy az örökösöknek bírósághoz kellett fordulniuk.
• ✔ A vevő halála után az örökösök örökléssel szerezték meg azt, amit ő megvett.
• A bíróság ítélete pótolta a hiányzó eladói bejegyzési engedélyt.
• ✔ A felperes nem követelhet további vételárat.
• Mert 4 éven át semmit nem tett az állított hátralék behajtásáért, miközben a vevő már építkezett és ott lakott.

Mi a teendő, ha vevőként minimalizálni szeretnénk az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonjogból fakadó kockázatokat?

A Ptk. alapján az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előrébb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. Fontos, hogy a vevőnek jóhiszeműnek is kell lennie és ellenértéket (vételárat) is kell fizetnie, egyébként nem részesül törvényi védelemben.

Ahogy a Kúria a legutóbb a Pfv.21137/2022/4. számú döntésében kimondta: Ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jog szerzője az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű és visszterhesen szerzővel szemben, mert a jóhiszemű és visszterhesen jogszerző védelme ebben az esetben azonnali és teljes.

Ha tehát körültekintően jártunk el és a tulajdoni lap is igazolja az adott ingatlan teher- és igénymentességét, akkor nyugodtan belevághatunk az adásvételbe: feltéve, hogy a tulajdonjog bejegyzési kérelmünket a tulajdoni lap lekérése napján érkezteti a földhivatal.

tags: #idegen #tulajdon #meghatarozasa

Népszerű bejegyzések:

• A házépítés folyamata
• Öröklés és ingatlanközvetítői szerződés
• Az ikerházak jogi vonatkozásai
• Történelem és Kultúra Tiszaújvárosban
• Sorházi ingatlan Takarék utcában