Ikerház vagy sorház: Minden, amit tudni érdemes
Amikor házat vennénk vagy adnánk el, óhatatlanul is olyan kifejezésekkel találkozunk, mint családi ház, sorház, ikerház vagy házrész. Mit is jelentenek ezek a fogalmak, miről döntünk, amikor egyiket vagy másikat választjuk?
Családi ház, sorház, ikerház: Fogalmak és különbségek
Azokat az ingatlanokat, amelyeket egy vagy több család használ otthonaként, általában családi házaknak nevezzük. A családi ház rendszerint 1 vagy 2 lakószinttel, saját kerttel rendelkezik.
A sorházak egyre gyakoribbak, elsősorban kertvárosi területeken és a lakóparkokban. Olyan épületek, amelyek egy közös építési telken helyezkednek el. Az önálló rendeltetési egységek zártsorúan csatlakoznak, azaz szorosan egymáshoz építették őket, jellemzően azonos vagy hasonló építészeti kialakítással.
Jó, ha tudod: A sorházak lehetnek közös tulajdonban, de működhetnek társasházként is. Gyakran tartozik hozzájuk kert, előkert, belső terasz, ami lehet közös vagy lakóegységenként elválasztott is.
Az ikerház gyakorlatilag két önálló épület, amelyek külsőleg egy épület képét mutatják. Szomszédos építési telkek közös oldalhatárán állnak, egymástól független épületszerkezetekkel és műszaki megoldásokkal rendelkeznek. Nyílás nélküli tűzfalakkal csatlakoznak egymáshoz. Többnyire szimmetrikusak is, tényleg, mintha ikrek lennének, méghozzá sziámi.
Házrész: Köznyelvi fogalom, jogi kategória nélkül
Az ingatlanhirdetésekben gyakran használatos kifejezés a házrészt, de a jogszabályokban hiába keressük a definícióját, ugyanis ez nem alkot önálló jogi kategóriát. Inkább a köznyelvben elterjedt meghatározása annak, amikor egy házban több különálló lakást alakítottak ki, külön bejárattal, de a tulajdonosok nem hoztak létre társasházat.
A házrész gyakran nem a ház egyenlő részre osztott részeiből kialakított lakás, hanem pl. egy nagy családi házban egy kisebb méretű, lakhatásra megfelelő ingatlanrész.
Az ikerház jogi helyzete: Közös tulajdon és használati megállapodás
Az ikerház fogalmát nem szabályozza külön a jog, arra elsősorban a közös tulajdon szabályai irányadóak. Az ikerház tipikusan osztatlan közös tulajdonban álló telken és épületen jön létre. Ez azt jelenti, hogy az ikerház osztatlan közös tulajdonban van, és az ingatlan tulajdoni lapján csak a tulajdonostársak tulajdoni hányadrésze kerül feltüntetésre.
Tehát a tulajdonostárak között az ikerház és a hozzá tartozó telek eszmei hányadok szerint oszlik meg, ami nem jár automatikusan az ingatlan fizikai megosztásával is. Az ikerház e jellege azzal jár, hogy a közös tulajdon szabályai alkalmazandók rá. Így például, az ikerház tulajdonostársait tulajdoni illetőségük arányban terhelik az ingatlannal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához szükséges kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni.
Használati megállapodás ajánlott
A közös tulajdon egyik alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog egészének birtoklására és használatára. Azonban e jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak sérelmére. A közös tulajdon e szabálya miatt különösen fontos, hogy az ikerház tulajdonosai megállapodjanak abban, hogy milyen megosztásban használják az ingatlant. A lakások használatának megosztása általában nem okoz problémát, de például az udvar, vagy a gépjármű beálló használata gyakrabban adhat okot vitára, ha a felek a használatról nem állapodnak meg.
A használati megállapodást érdemes írásban rögzíteni, de a hosszabb időn át fennálló használati szokások is elfogadhatóak használati megosztásként. A használatra vonatkozó megállapodásban a tulajdonostárak meghatározhatják, hogy az ingatlan mely része van az egyes tulajdonostársak kizárólagos használatában és mely területek közösek.
Amennyiben a tulajdonostársak a használatról nem tudnak megállapodni, akkor bármelyikük kérelmére a bíróság dönt a használat szabályozásáról.
Elővásárlási jog és társasházzá alakítás
Az ikerház közös tulajdoni jellegéből adódik, hogy a tulajdonostársakat a másik tulajdoni illetőségére elővásárlási jog illeti meg. Ha tehát az ikerház egyik tulajdonosa a részét el kívánja adni, a vevőtől kapott vételi ajánlatot köteles a tulajdonostársával közölni. Ha az ikerház másik tulajdonosa a vételi ajánlatot azonos feltételekkel elfogadja, akkor az adásvételi szerződés vele jön létre. Ellenkező esetben az ikerház tulajdoni illetősége a vételi ajánlatot tevő vevőnek eladható a vételi ajánlat feltételei vagy annál az eladóra kedvezőbb feltételek szerint.
Társasházzá alakítás
A közös tulajdon megszüntetését - szükség esetén bírósági úton is- a tulajdonostársak bármelyike kérheti. Ikerház esetén a közös tulajdon megszüntetésének egyik megfelelő módja lehet az ingatlan társasházzá alakítása. Társasház létrehozásának alapvető feltétele, hogy az épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Ez a feltétel az ikerházaknál rendszerint teljesül, hiszen az ikerház lényege, hogy két elkülönült lakás található benne.
A társasházzá alakítás előnye, hogy bár maradnak közös tulajdonban álló részek (például a telek, az épület tartószerkezetei, a tető), de maguk a lakások már külön tulajdonba kerülnek. A jogilag legtisztább megoldás, ha az ikerház társasházzá alakul. Ez azt jelenti, hogy a felépítmény (pl. lakás) pontos mérete látszik a tulajdoni lapon. Minden lakás önállóan hitelképes lesz.
Társasház beszámoló – kötelező földhivatali benyújtás
Ikerház és hitel? Itt jön a trükkös rész: mivel az ikerház minden résztulajdonosa ugyanazon a tulajdoni lapon szerepel, egyikük hitelfelvétele a másik tulajdoni hányadára is hivatkozhat. Például: Hárman birtokolnak egy ikerházat 1/6-1/6-1/6 arányban. Minden lakás önállóan hitelképes lesz.
| Ingatlan típus | Leírás | Tulajdonviszony | Előnyök | Hátrányok |
|---|---|---|---|---|
| Családi ház | Önálló épület, saját telekkel | Egyszemélyes tulajdon | Teljes önállóság, szabadság | Magasabb ár, nagyobb felelősség |
| Sorház | Zártsorú beépítésű, közös telken | Közös vagy társasház | Kedvezőbb ár, közösség | Korlátozottabb szabadság, szomszédok |
| Ikerház (osztatlan közös tulajdon) | Két egymáshoz épített ház, közös telken | Osztatlan közös tulajdon | Kedvezőbb ár, közös terhek | Elővásárlási jog, használati megállapodás szükséges |
| Ikerház (társasházként) | Két különálló épület, külön telekkel | Külön tulajdon | Önállóság, hitelképesség | Magasabb ár, társasházi szabályok |
| Házrész | Egy házban több lakás, de nincs társasház | Közös vagy osztott tulajdon | Olcsóbb megoldás lehet | Jogi bizonytalanság, nehezebb eladás/vétel |
Melyik jobb? A válasz: attól függ. Ha ikerházban laksz - vagy ilyet vásárolnál -, nagyon fontos, hogy tudd, mit jelent ez pontosan jogi szempontból. Sokan beleugranak egy „jó árú” ikerház vételbe, de később jönnek csak a kellemetlen meglepetések. Nézzük most együtt végig, mit érdemes tudni az ikerház tulajdonviszonyairól, hitelképességéről!