Illeték haszonbérleti szerződés esetén 5 év: jogi keretek és gyakorlati következmények

I. 2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Törvény). Jelen tanulmány azon cikksorozat harmadik része, melyben a Törvény azon rendelkezéseit vizsgáljuk, amelyek a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld) fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője Közzétételi feladatait érintik.

II. A törvény 23. § (4) bekezdése alapján „a mezőgazdasági igazgatási szerv a részére a jegyző által megküldött okiratok közül az elfogadó jognyilatkozatokat először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg... jóváhagyja az adásvételi szerződést az elővásárlásra jogosulttal, akkor az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be.” A szöveg kiemeli, hogy a közzététel és az elővásárlási jogok tisztázása a jogviszonyok érvényességének központi eleme.

III. A haszonbérleti szerződések érvényességére és módosítására vonatkozó alapelvek a jogi előírásokból kiindulva: a szóban vagy írásban kötött megállapodás bírszerzési hatása a tartalmi elemek és alaki elemek együttes összhangjától függ. A bírói gyakorlat szerint a haszonbérleti szerződés írásba foglalásának elmulasztása a szerződés semmisségét vonhatja maga után, amely a földhasználat jogi alapját érinti. A bíróság megítélése szerint a helyben szokásos díj meghatározása és a tartalmi elemek megjelenése alapvető feltétele a jogviszony érvényességének.

IV. A korábbi haszonbérleti rendszerekhez kapcsolódó gyakorlati példák hangsúlyozzák az írásbeliség fontosságát. A 2001-2006 közötti időszak példájait elemzve kimondja a joggyakorlat, hogy a megkötött írásbeli megállapodások részletező tartalma nélkül a szerződés semmisnek minősülhet, és a bérlő sem tagadhatja a kijelentést, hogy a földhasználat joga megilleti.

Infografika a haszonbérleti szerződések írásbeliségének jogi hatásáról

V. A hosszú távú haszonbérleti szerződések időtartamára vonatkozó jogi keretek a Földforgalmi törvény és a kapcsolódó átmeneti rendelkezések szerint alakultak ki. A törvények alapján a haszonbérleti jog megállapítása esetén szükség van előnyben részesített előhaszonbérleti jogokra, és a szerződés időtartama szerinti feltételek teljesülése esetén lehetőség nyílik a díj módosítására. A részes haszonbérletnél a termény részbeni kifizetését is lehetett alkalmazni a díj helyett.

VI. A bírói gyakorlatban a haszonbérleti díj mértékének meghatározása során kiemelt szempont a helyben szokásos díj és a környéki viszonyok figyelembe vétele. Az igazságügyi szakértői vélemény elkészítéséhez a helyszíni szemle elengedhetetlen, mert csak azon a helyszínen szerzett információk alapján lehet megalapozottan megállapítani a környezeti és művelési feltételeket, amelyek befolyásolják a termőföld értékét és ezáltal a díjat. A bérleti díj módosítása csak hosszú távú szerződéseknél (általában 10 év feletti időtartam) alkalmazható, és csak akkor, ha a szerződésben még legalább 5 év hátra van.

Táblázat: hosszú távú haszonbérletek áttekintése (időtartam, díjmoduláció, előhaszonbérlet)

VII. A 5 éves időtartamhoz kapcsolódó szabályozás keretei: a haszonbérleti szerződés időtartama az 5 évet elérheti, és ilyenkor a jövedelem adómentes lehet az Szja törvény alapján, ha a szerződés ezt lehetővé teszi. A Földforgalmi törvényben meghatározott előírások szerint az előhaszonbérleti jog gyakorlása esetén a hatóság a szerződést a jogosultakkal közli, és a szükséges jóváhagyásokat megkísérli biztosítani. A díj módosításához igazságügyi szakértői vélemény szükséges, amelyet a felperes és az alperes közösen benyújt a kérelméhez.

VIII. A szerződések és eldöntendő kérdések összefüggései a birtoklás és tulajdonjog tekintetében: a föld tulajdonjogának megszerzése és a haszonbérleti szerződés közötti összefüggések gyakran okoznak jogvitákat. Az 5 év alatt lejárt vagy meghosszabbított szerződések esetében a szerződés módosítása előfeltétele a helyben szokásos díj megállapításának és a jogi kötelezettségek tisztázásának. A bírói gyakorlat szerint a szerződés írásba foglalása nemcsak a szerződést, hanem a tartalmi elemeket és a felek jogait és kötelezettségeit is meghatározza.

Gyakorlati következtetések és ajánlások

  • Érthető és teljes írásbeli haszonbérleti szerződések kidolgozása elengedhetetlen a későbbi jogvita elkerülése érdekében.
  • A helyben szokásos díj meghatározása kizárólag igazságügyi szakértői vélemény alapján történhet, és a szemle segíti a valós környezeti tényezők feltárását.
  • Az előhaszonbérleti joggal való élés esetén a hatósági jóváhagyás során ki kell térni a jogalapokra és a tartalmi elemekre, hogy a szerződés érvényes legyen.
  • A 5 éves minimumidő és az 5 év hátralevő idő szabályait meg kell felelni, de a felek közösen eltérhetnek ettől, ha a szerződés ezt lehetővé teszi.

A lízingszerződés-módosítások elszámolása

IX. Összefoglaló megállapítások: a törvényi szabályozás és a bírói gyakorlat alapján a haszonbérlet időtartama és a díj módosítása szoros összefüggésben áll a földforgalom, a tulajdonjog átruházás és az előhaszonbérleti jogok rendezésével. A közbenső és utólagos módosításokra vonatkozó lehetőségek a felek közti megállapodáson alapulhatnak, de minden esetben az írásbeliség és a helyi piaci viszonyok figyelembevételével kell történniük.

tags: #illetek #haszonberleti #szerzodes #eseten #5 #ev

Népszerű bejegyzések: