Illeték kiszabása telki szolgalmi jog esetén: jogesetek, szabályok és gyakorlati következmények

A telki szolgalom korlátolt dologi jog, amelynek értelmében valamely ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosa más ingatlanának (szolgáló telek) meghatározott módon használatára jogosult. A telki szolgalom létrejöhet törvény rendelkezésénél fogva, elbirtoklással és szerződéssel is.

Mi a telki szolgalom és milyen célokra alapítható?

A telki szolgalmat konkrét célokra alapítják: átjárásra, vízellátásra, vagy közművek (pl. vezetékek, oszlopok) elhelyezésére és karbantartására, vagy akár épület megtámasztására is. A Ptk. 5:160. § kifejezetten nevesíti az átjárást, vízellátást, vízelvezetést, pince létesítését és az épület megtámasztását mint telki szolgalom célját. A szolgalmak lehetséges körét - tekintettel azok kimeríthetetlenségére - a Ptk. nem határozza meg teljeskörűen, csupán javasló, irányadó, példálózó felsorolást ad.

Hogyan jöhet létre a szolgalom?

A telki szolgalmat szabályozó jogszabályi rendelkezés a szolgalmak lehetséges körére csupán példálózó, javasló felsorolást ad. A szolgalom létrehozása bíróságon is kikényszeríthető, ha megfelelően indokolt. A Ptk. szerint a telki szolgalom létrejöhet szerződéssel (a haszonélvezet alapításának szabályaihoz igazodva), de az ingatlan tulajdonosa akár egyoldalú nyilatkozattal is alapíthatja a saját javára, például ha mindkét ingatlan felett rendelkezik. Megszerezhető elbirtoklással is, ha a másik ingatlan használata ellen a terhelt ingatlan birtokosa 15 éven át nem tiltakozik - ugyanakkor a pusztán szívességből vagy visszavonásig tűrt használat nem vezet elbirtokláshoz, és a szolgalom nem adható-vehető önálló jogként.

A telki szolgalom abszolút dologi jellege és hatásai

A telki szolgalom abszolút jellege egyebek mellett azt jelenti, hogy az akár elbirtoklással megszerzett szolgalom jogosultja jogának megsértése, a jog gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is. A telki szolgalom az ingatlanhoz kapcsolódik, ezért adásvételnél az új tulajdonosra is átszáll.

Gyakorlati jogeset: parkoló és átjárás szolgalma - tényllás

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes tulajdonában álló perbeli 1. számú ingatlan szomszédos az alperes tulajdonában álló perbeli 2. számú ingatlannal, amelyen az Sz. csárda működik. A csárdát egy korábbi termelőszövetkezet építtette, a csárda bejárata előtt parkolót alakítottak ki, annak megközelítését betonozott út biztosította. A vagyonmegosztó közgyűlés jegyzőkönyve tartalmazta azt is, hogy az alperes jogelődjei megszerezték a 2. számú ingatlanhoz tartozó parkoló területét is. Ezt a területet néhány évvel később felújították, aszfaltozták, arra parkolósávokat festettek, biztosították kivilágítását, karbantartásáról, takarításáról gondoskodtak, az ezzel együtt járó költségeket viselték.

A felperes az SZ. Kft.-től 2005. december 6-án megvásárolt a …/126 helyrajzi számú ingatlanból 940 m²-t, ez a terület foglalta magába a parkolót és a betonutat. A felperes a 940 m² területet a …/124 helyrajzi számú ingatlan területéhez kívánta csatolni. Az 1. számú ingatlannak része a csárda parkolója és az odavezető aszfaltozott út. Az SZ. Kft. képviseletében dr. A. M. ügyvéd 2006. június 8-án kelt levelével hívta fel az alperes jogelődjeit, hogy az 1. számú ingatlant ne használják, a parkolással megvalósult jogellenes állapotot szüntessék meg. Ezen írásbeli felszólítást megelőzően a csárda dolgozói és vendégei használták a parkoló területét és az odavezető betonozott utat.

Peres eljárás: igények és érvényesítések

A felperes keresetében a jegyző határozatának megváltoztatását kérte: az alperes kötelezését az ingatlana határán átnyúló járda elbontására, az eredeti állapot helyreállítására. Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte annak megállapítását, hogy ő, illetve jogelődei elbirtokolták a 2. számú ingatlan javára az 1. számú ingatlan 581 m² területére a parkolási, valamint gépkocsival és gyalogosan az átjárási szolgalmat. A felperes kérte a viszontkereset elutasítását. Hangsúlyozta, hogy parkoló használatára szolgalmi jogot nem lehet alapítani, a parkoló területét az alperes nem kizárólagosan használta, annak használatára bárki jogosult volt. A szolgalomszerű használat az alperes részéről nem valósult meg.

Bírósági döntések és jogi megítélés

Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárás eredményeként meghozott ítéletében megállapította, hogy az alperes - jogelődjei által - elbirtokolta az 1. számú ingatlan 581 m² területrészére a parkolási, valamint gépkocsival és gyalogosan az átjárási szolgalmat. Az elsőfokú bíróság hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárása során kötelezte az alperest, hogy 5,3 m² területen az általa létesített járdát saját költségén 30 napon belül bontsa el. A viszontkeresetet elutasította. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az ítéletek indokolásában foglaltak szerint a szolgalom elbirtoklása 1992. október 16-tól 2002. október 16-ig megvalósult. Az alperes jogelődjei, illetve az alperes annak tudatában vásárolták meg a 2. számú ingatlant, hogy ahhoz a parkoló is hozzátartozott. A vagyonnevesítési közgyűlés jegyzőkönyvében foglaltak szerint a csárdához tartozott a parkoló. A felperes az 1. számú ingatlan megvásárlásakor tudott a parkoló alperes általi használatáról. Az ellenérték fejében tulajdont szerző felperestől elvárható volt, hogy az 1. számú ingatlan tényleges használatáról tájékozódjon, ha ezt nem tette meg, az alperessel szemben jóhiszemű jogszerzésére nem hivatkozhat.

Kúriai megítélés: elvek és következtetések

A Kúria a jogvita eldöntése során a telki szolgalom korlátolt dologi jogi jellegéből indult ki. A Kúria indokolásában kiemelte, hogy az 1959-es Ptk. 166. § alapján az uralkodó telek birtokosa az ingatlana előnyére a másik ingatlant meghatározott módon használhatja. A Kúria indokolásában a telki szolgalmi jog abszolút jellegét is hangsúlyozta. A szolgalom jogosultja jogának megsértése, illetve a joga gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is, függetlenül attól, hogy a szolgalmi jogot akár elbirtoklással, akár más módon szerezte meg.

A Kúria rögzítette, hogy a telki szolgalom gyakorlása a szolgalom gazdasági célja által meghatározott keretek között történhet. A perben nem vitatott tény az, hogy az alperes gazdasági tevékenységének folytatásához, a csárda működéséhez, üzemeltetéséhez szükséges a parkoló, a parkoló használata, mivel egyrészt az alperes munkavállalói, másrészt pedig az alperes által nyújtott szolgáltatást igénybe vevő vendégek használják azt. Nem jogszabálysértő tehát, hogy az eljárt bíróságok megállapították erre az alperes számára előnyös célra a telki szolgalom elbirtoklással való megszerzését.

Elbirtoklás feltételei és bizonyítás

A felülvizsgálattal érintett ügyben azt kellett vizsgálni, hogy az elbirtoklás feltételei: a szolgalomszerű használat és az elbirtokláshoz szükséges idő eltelte fennállt-e, illetve, hogy volt-e olyan ok, ami kizárta az elbirtoklást. Ezeket a körülményeket a perben eljárt bíróságok teljeskörűen vizsgálták és okszerűen bírálták el azokat. Az átjárási szolgalom elbirtoklással való megszerzését nem zárja ki, hogy a szolgáló telket az uralkodó telek birtokosán kívül mások is hasonló céllal használják. A mások részéről alkalomszerűen megvalósított használat nem minősül szolgalomszerű használatnak, de nem is jelenti akadályát a ténylegesen szolgalomszerű használó javára az elbirtoklás megállapításának.

Mire érdemes figyelni a gyakorlatban?

• Kérj friss tulajdoni lapot, és a III. részben ellenőrizd a bejegyzett szolgalmi jogokat.
• A szolgalom tartalmát és terjedelmét az iratokból állapítható meg, a mindennapi jelentősége pedig a helyszínen válik igazán érthetővé: hol fut, milyen mértékű használattal jár, és mennyire érinti az ingatlant.
• Ha a szolgalom gyakorlása berendezést vagy felszerelést használ (pl. út, áteresz, kapu), a fenntartási költségek főszabály szerint használati arányban oszlanak meg, eltérő megállapodás hiányában.
• Ha ingatlanvásárlás vagy fejlesztés előtt állsz, célszerű a szolgalmi jog rendezését - szerződéses alapítás vagy törlés - ügyvéd bevonásával előre rendezni.

Földmérő, vázrajz és ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

A szolgalmi jog bejegyzéséhez a földmérő változási vázrajza és műszaki dokumentációja szükséges lehet. Az 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet alapján a szolgalmi jog bejegyzéséhez a földmérő változási vázrajza és műszaki dokumentációja kell. A földmérési folyamat célja, hogy a szolgalmi jog térképen is pontosan azonosítható legyen. A vázrajzot arra jogosult földmérő készítheti; a geodéziai és térképi munkákat a 2012. évi XLVI. törvény szabályozza. A záradék rendszerint meghatározott ideig használható fel; hibánál hiánypótlás, lejáratnál újrazáradékolás szükséges.

Törlés és megszüntetés lehetőségei

A szolgalmi jog nem attól szűnik meg, hogy egy ideig nem használják, vagy hogy a szolgáló telek tulajdonosa zavarónak érzi. Ha a jog be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, a törléshez is megfelelő jogalap és földhivatali eljárás szükséges. A törlés történhet megállapodással. Ilyenkor az uralkodó telek tulajdonosa lemond a szolgalmi jogról, és a felek megfelelő okirat alapján kérik a törlést az ingatlan-nyilvántartásból. Ha nincs megállapodás, bírósági út is szóba jöhet. Erre például akkor kerülhet sor, ha a szolgalom feleslegessé vált, vagy hosszú ideje nem gyakorolták.

Szolgalom és piaci hatás, hitelajánlás

A piaci hatást az dönti el, hogy a jog mennyire csökkenti a használhatóságot (beépíthetőség, megközelítés, privát szféra), és mennyire valós, napi konfliktusforrás. Hitel szempontjából általában a teher önmagában nem kizáró ok, de a bank a forgalmi értéket és az értékesíthetőséget nézi. A szolgalommal terhelt ingatlan értékében a szolgalom tartalma és terjedelme szerint jelentős értékcsökkenés is bekövetkezhet, melyet meg kell téríteni.

Gyakori jogi és gyakorlati kérdések

• Mi történik, ha a jog bejegyzése hiányzik, de a használat hosszú ideje fennáll? Az uralkodó telek birtokosa igényt tarthat arra, hogy a bíróság állapítsa meg a telki szolgalom fennállását, tartalmát és gyakorlásának körülményeit.
• Lehet-e a szolgalommal párhuzamosan a szolgáló telek tulajdonosa is azonos célra használni a területet? Igen, a szolgalom gyakorlása nem zárja ki, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant; ilyen esetben a fenntartás költségeit a használat arányában lehet megosztani.
• Mennyi idő kell az elbirtokláshoz? Az elbirtoklási idő általános szabály szerint 15 év a szolgalom tekintetében, ha a használat szolgalomszerű és a szolgáló telek birtokosa nem tiltakozik.

A telki szolgalommal kapcsolatos ügyeknél a legfontosabb, hogy a jog tartalma, terjedelme és gyakorlása világosan legyen rögzítve, és hogy szükség esetén megfelelő földmérői és jogi dokumentáció álljon rendelkezésre. A jogeset rávilágít arra is, hogy az elbirtoklás ténye a körülmények összessége alapján ítélhető meg, és hogy a jogosultság elismerése nem zárja ki a szolgáló telek tulajdonosának párhuzamos használatát sem.

tags: #illetek #kiszabasa #telki #szolgalmi #jog

Népszerű bejegyzések:

• Tatabánya Ifjúság útja: áttekintés és útmutató az eladó lakásokról
• Dupla szigetelés a tetőtérben: árak és hatékonyság
• Hogyan válasszuk ki az ideális garázsméretet?
• Lépésről lépésre útmutató tetőtér beépítéséhez
• Mélyreható útmutató a fa gépkocsi beállók tervezéséhez