Részletes ismertető a Budapest XI. kerület Lágymányosi-öböl és környezetének kerületi Építési Szabályzatáról
A kerület helyi építési szabályzata (KÉSZ) a 2016. évi rendelet alapján határozza meg az épített környezet alakítását és védelmét, összhangban OTÉK- és FRSZ előírásokkal. E rendelet célja a településkép megőrzése, a közlekedésbiztonság, a zöldfelületek védelme, valamint a hatékony közmű- és közlekedéses rendszerek kialakítása a kerület adottságaihoz igazodva. A szabályozás részletezi az építési övezetek jelöléseit, a szintterületi mutatók értelmezését, a parkolási és kerékpártárolási kötelezettségeket, valamint a különleges előírásokat a városkép, vízkezelés és zöldfelületek védelme érdekében.
A rendelet hatálya, mellékletek és alapfogalmak
A rendelet hatálya az 1.a mellékletben lehatárolt területekre terjed ki, ahol építési munka végezhető: telket alakítani, építményt építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni, elmozdítani vagy lebontani, továbbá az építmény rendeltetését megváltoztatni. A mellékletek közé tartozik az SZT-1A, SZT-1B tervlap, az építési övezetek és határértékeik, valamint a magánutak és közhasználat területeinek ismertetése. A szintterületi mutató (szm) a bruttó beépíthető terület és a telekterület aránya, míg az összépítési hely alatti és feletti részek, a parkolók és a közlekedési zöldfelületek pontosan meghatározottak.
A rendelet értelmező rendelkezései között megtalálható például a közforgalom számára átadható magánút fogalma és a közhasználatú terület fogalma, a szintterületi mutató számításának módja, valamint a terepszint alatti vagy feletti beépítésre vonatkozó korlátozások. Ezek a fogalmak alapvetőek a telekalakítás és beépítés során, hogy egyértelmű legyen, hol és mennyit lehet beépíteni.
Az építés általános szabályai szerint egy telken több épület is elhelyezhető, és egy épületen belül más-más rendeltetési egység is létesíthető. A városkép illeszkedésének követelményei hangsúlyozzák az épület tetőfelépítményeit, homlokzati tagoltságát, tömegképzését és az utcai kerítések megoldását. A kereskedelmi rendeltetés közterületről látható homlokzatai esetén kötelező a földszinti kirakatfelület arányának jelentős része, legalább 2/3-os kirakatfelületkialakítás. Külső klímaberendezések és szellőzőcsövek sem megjelenhetnek a közterületről látható homlokzatokon.
A terepszint alatti beépítés megengedett mértéke korlátozott: a megközelítéshez és üzemeltetéshez szükséges szerkezetek helyezhetők el a legfeljebb meghatározott beépítettségen belül, és a talajvizek szabad áramlását biztosítani kell drénrendszerekkel. Mélyépítési műtárgyak kiépítésénél kiemelt figyelmet kell fordítani a rétegvizek mozgásának szabad áramlására. Terepszint alatti épületeket és föld alatti létesítményeket csak a meghatározott feltételekkel lehet elhelyezni (pl. metróalagút kapcsolódó létesítmények).
A felszíni és felszín alatti vizek védelme fontos: a mélyépítési műtárgyaknak biztosítaniuk kell rétegvizek akadálytalan mozgását, és a terület vízrendezését. Zöldhomlokzatok létesítése kötelező lehet új iroda- vagy kereskedelmi épületeknél, különösen, ha a homlokzati felület meghalad egy bizonyos méretet. A csapadékvíz-gazdálkodás érdekében zárt záportározó létesítésére van szükség, ha a többlet víz mennyisége meghaladja a korábbi vezethetőséget. A zöldfelületek fenntartása és a zöldfelületi arányok betartása mellett a parkolási és közlekedési zöldfelületek is meghatározottak.
A közművek elhelyezésével kapcsolatos általános szabály a meglévő vezetékek felújításakor vagy telepítésekor a feleslegessé vált közművezetékek eltávolítása. A városképi megjelenés és esztétikai követelmények betartása érdekében a közművezetékek föld alatt vagy épületben helyezendők el jogszabályok hiányában. Közép-, kisfeszültségű és közvilágítási hálózatokat föld alatt kell elhelyezni, illetve a vezeték nélküli közcélú hírközlési létesítményeknél (antenna, tornyok) csak épület tetőzetére engedélyezettek.
A közhasználat céljára átadható magánútokra vonatkozó szabályok szerint a gyalogos és kerékpáros felületek dominálnak, és a telek zöldfelületi aránya sem lehet kevesebb 5%-nál. A magánutaknak és közhasználatú területeknek nem szabad kerítésileg egymástól elkülönülniük, és fontos, hogy a határvonalak megőrzése biztosított legyen.
A telken belüli felszíni parkolók fásítással együtt építhetők, és minden 3 parkolási helyre egy közepes növényzetű fa telepítése szükséges. Bizonyos övezetekben a parkolóhelyek száma és elhelyezése részletesen meghatározott: lakófunkciók esetén egy parkolóhely/lakás, kereskedelmi egységek esetén a megkezdett nettó alapterület adott egység után. A 25%-os kötelező közösségi használatú parkolóhely arány is előírt.
A kerékpártárolók elrendezése övezetek szerint történik: például Vi-2-XI-LD övezetben lakóegységekhez legalább 1 db/3 lakás, üzlethez 2 db/megkezdett 150 m² alapterületig, és ennél nagyobb alapterületnél növekvő arány, mindezt úgy, hogy legalább 75%-uk az épületen belül legyen. Hasonlóan részletes előírásokat találhatunk a különböző övezetekre a kerékpártárolók számára.
Közforgalomra szolgáló üzemanyagtöltő állomás csak az épület fő rendeltetéseit magában foglaló épületeken belül helyezhető el, és csak Vi-2-XI-ID övezetben, olyan módon, hogy az épület fő rendeltetéseit ne zavarja. Mobil üzemanyagtöltő állomás nem helyezhető el.
Közhasználat céljára átadható magánút területén a közlekedési rendeltetés csak gyalogos és kerékpáros felületek, illetve az ingatlanok kiszolgálását biztosító felületek lehetnek. A magánút legkisebb szélessége az 1.a mellékletben jelölt méretnél nem lehet kisebb. A közforgalom számára átadható magánutak és közhasználat céljára átadható magánterületek határvonalaikat nem szabad keríteni.
A KÉSZ számos speciális övezeti előírást tartalmaz, például a K-Rek/SZ-Sp1 és K-Rek/SZ-Sp2 övezeteknél a sportfunkciók megőrzése mellett a zöld növényállomány megőrzése kötelező. Zöldhomlokzatok és csapadékvíz-gazdálkodás szabályai, valamint a zöldfelületek elrendezése kiemelten kerülnek előtérbe. A 4. melléklet a parkolási kötelezettséget, a 6. melléklet az elővásárlási jogokat és a közhasználatú területeket rögzíti. Vannak olyan övezetek is, ahol például strand vagy sportcélú egységek létesíthetők, illetve ott a közlekedési hálózatra vonatkozó speciális előírások érvényesek.
Zártsorú beépítés esetén az oldalsó telekhatárokon álló tűzfalak érintkezésének látható részét úgy kell maszkolni, hogy a közterület felől nézve a rész megfelelő legyen. A tömbök belső tömbjei között 10 m épületköz szükséges, és a tömbök belsejében is lehetnek alatti területek, az adott tűzvédelmi előírások betartásával. A terepszint feletti és alatti beépítés mértéke a telekterület 5%-át nem haladhatja meg, és a legmagasabb pont meghatározott beépítési magasságokhoz kötődik. A legmagasabb pont elhelyezése csak az 1.a melléklet magasépület elhelyezésére kijelölt területén belül megengedett.
A parkolás és zöldfelületek szabályozása összefügg a beépítési magasság meghatározásával: az elöljáró előírások szerint az első kertek és előkertek méretei az övezet és telek adottságai szerint kerülnek meghatározásra, a zöldfelületek pedig legalább 70%-ban zöldfelületként kell megállapított legyenek a 1.a melléklet szerint. A beépítési hely meghatározását a telek adottságai határozzák meg, és a közterületek felőli határvonalakat be kell tartani.
A 6. melléklet részletezi azokat a telkeket, amelyekre az önkormányzat elővásárlási jogot tart fenn. Az elővásárlási jog időbeli hatálya a településrendezési cél megvalósulásáig tart. A közhasználatú területek fogalmát is tisztázzák: ezek fenntartandók a közhasználat érdekében, a kerítés csak a meglévő vonalban létesíthető. A kerület a kerületképi arculat (TAK) és a kerület településkép védelmét szolgáló rendeleteket is figyelembe veszi, hogy a városkép harmonikusan illeszkedjen a kerület sajátosságaihoz.
A KÉSZ nem önállóan áll, hanem szorosan kapcsolódik a fővárosi TSZT, FRSZ és DÉSZ szabályozásokhoz. A KÉSZ a városstratégiai szinten meghatározza a beépítés technikai paramétereit, míg a TAK a településkép jellemzőit és arculatát írja le. A TKR a kerület építészeti örökségének védelmét és a településszerkezetet határozza meg, lehetővé téve a reklámok, cégér- és műszaki berendezések elhelyezésének követelményeit. A KÉSZ és a TKR/tak egymást kiegészítve biztosítják a fenntartható és karakteres fejlesztést, összhangban a fővárosi településrendezési eszközökkel.
A KÉSZ például megköveteli a faállomány védelmét és a csúszásveszélyes területek szabályozását, és előírja a zöldfelületek megőrzését a városi kertekben. Sportfunkciójú övezeteknél a korábbi funkciók megőrzése mellett más funkciók is létesíthetők, miközben legalább kétharmadát meg kell őrizni a korábban lévő faállománynak. Zöldhomlokzatok beépítésére adható felhívások is konkrét méreteket és arányokat rögzítenek, például 500 m² feletti homlokzat esetén legalább 5%-os zöld felület vagy 1000 m² felett 50 m² zöld felület. A parkolási és kerékpártárolási kapcsolódó előírások részletesen kerülnek meghatározásra, beleértve a lakóterületek és a kereskedelmi egységek parkolási arányait, valamint a közterületi zöldfelületek arányait is.
A II. kerület KÉSZ-e komplex keretrendszert ad a település fejlesztéséhez: meghatározza, hogy miként alakíthatók az építmények, hogyan védhetők a közösségi és zöldterületek, és hogyan illeszthetők be a településképhez a beruházások. A helyi építési szabályzat alkalmazása együtt jár a OTÉK és az FRSZ előírásaival, lehetőséget adva arra, hogy a kerület sajátosságait és értékeit megőrizze, miközben biztosítja a korszerű, fenntartható és áttekinthető fejlesztést. A TAK és a KÉSZ tartalma egymást kiegészítve szolgálja a település fejlesztését és a lakosság életminőségének javítását a Lágymányosi-öböl és környéke területén.
A helyi építési szabályzat
tags: #info #epitesi #ovezete #xi #kerulet