Ingatlan árverés hitel: hogyan működik, mit érdemes tudni a végrehajtás és becsértékről
A banki hitelek bedőlésének esetén a bankok gyakran jelzálogjokot jegyeznek az ingatlanra, hogy biztosítsák a követelés visszafizetését. Ha a hitel visszafizetése problémás lesz, a bank végrehajtást kezdeményezhet, és az ingatlan becsértékét a bíróság vagy a végrehajtó határozza meg. Az árverés három szakaszra bontható: az első 20 nap, a második 40 nap, a harmadik 60 nap - mindegyik szakaszban csökken az árverésre becsült ár, és végül a legmagasabb ajánlat nyeri a licitet.
A becsérték és a végrehajtási kifogás
A becsérték meghatározása az ingatlan értékbecslésétől és az adóhatóságnál vezetett adó- és értékbizonyítványtól függ. Ha az adós vitatja a becsértéket, igazságügyi szakértő kirendelését kérhetik végrehajtási kifogás útján. A szakértő díjának letétbe helyezése kötelező: a letét összegét a bíróság letéti számlájára kell elhelyezni, és a díjat szó szerint ki kell fizetni, különben elutasítják a végrehajtási kifogást. A végrehajtó a becsértéken bonyolítja le az árverést, és a nyertes az ingatlan vételárát 15 napon belül köteles átutalni a végrehajtó bankszámlájára.
Az ingatlan állapota és jogi kérdések licit előtt
Az árverés előtti megtekintés sokszor nehézkes vagy lehetetlen, ugyanis a végrehajtó nem mindig engedi a belépést, az adós pedig gyakran nem működik együtt. Emiatt a licitálást gyakran a lakóingatlan állapotának előzetes felmérése nélkül kell megközelíteni. Az ingatlan jogi állapotát, különösen a tulajdonjog megszerzésének módját és a bejegyzett jogokat (például haszonélvezetet) mindenképpen érdemes alaposan vizsgálni. A három fő opció: árverés útján történő tulajdonjog-szerzés, adásvételi út az adóssal való megállapodás révén, illetve a végrehajtó által foglalt okiratba foglalt ügyletek.
Hogyan lehet licitálni és regisztrálni?
A részvételhez regisztrálni kell a végrehajtók árverési rendszerébe, amelyet bármely önálló bírósági végrehajtónál megtehetünk. Az árverésre való részvételhez előleg befizetése szükséges, amely a nyertes licitáló megkötése után kerül jóváírásra. Az online árverésen a licitálás 50%-os becsérték feletti licitre szükséges, lakóingatlanok esetében pedig 70%-os akadályt jelenthet. Ha az első próbálkozás sikertelen, a végrehajtó harmadik hónap után második árverést ítél ki, majd az ezt követő licitre a becsérték 50-70%-át is meg lehet próbálni.
Árverés nélkül is lehet tulajdonhoz jutni?
Igen, létezik olyan lehetőség, hogy adásvételi úton, a végrehajtó részvételével és egy közvetítői okiratba foglalt szerződéssel hozzájussunk az ingatlanhoz. Ebben az esetben a vételár a végrehajtó számlájára kerül, és a bejegyzés csak ebben az esetben történik meg. Ugyanakkor az ilyen út is együttműködést igényel az adóstól és a hitelezőtől, mivel az érdekek gyakran ellenkezőek. A jogi szakértő bevonása mindenképpen fontos lehet a folyamat zavartalanságához.
- Az ingatlan árverésen történő megszerzése többnyire banki hitel nélkül valósítható meg, hiszen az árverésen a teljes vételárat rövid határidőn belül kell fizetni.
- A vételár kifizetése után a tulajdonjog bejegyzése történik a földhivatalnál.
- Az eljárások során a jogi állapot és a fennálló jogok tisztázása szükséges, különösen, ha haszonélvezeti jog vagy más korlátozó jogok terhelik az ingatlant.
Mi történik a végrehajtásból származó bevételekkel?
A pénz elosztása az elszámolás során történik, és elsőbbséget élveznek a végrehajtási költségek. Ezután a fennmaradó összeget a végrehajtást kérőnek kell kifizetni, és ha több jogosult jelentkezik, akkor a kielégítés sorrendjét a törvény határozza meg. Sajnos előfordulhat, hogy a befolyt összeg nem fedezi teljes mértékben a tartozást, és csak részleges kielégítést tesz lehetővé. Ha a befolyt összeg meghaladja a költségeket és a fennálló követeléseket, akkor a maradék az adósé lehet.
Mire figyelj árverés közben?
Az ingatlan végrehajtásakor mindig figyelembe kell venni a fokozatosság és az arányosság elvét: először a pénztartozásból és a jövedelemből történik a behajtás, majd ha szükséges, lefoglalásra kerülhetnek egyéb vagyontárgyak is. A törvény szerint nem indítható meg ingatlan-végrehajtás abban az esetben, ha a tartozás mértéke nem éri el a félmillió forintot. Ha az ingatlan közös tulajdonban van, csak az adóst illető tulajdoni hányad vonható végrehajtás alá. Az árverésen történő tulajdonszerzés általában nem jár együtt haszonélvezeti jogokkal, kivéve, ha azok jóhiszeműen voltak jelen az eladó oldalán.
Gyakorlati útmutató röviden
- Regisztrálj a végrehajtók árverési rendszerébe egy önálló bírósági végrehajtónál.
- Fizesd be az előleget és figyeld a becsértéket, amely alapján meghatározzák a licit nyereményét.
- Vizsgáld meg, hogy a licitált ingatlan milyen jogi állapotban van (tulajdonos, haszonélvezetek, jelzálogok).
- Gondolkodj el azon, hogy lehet-e adásvételi megállapodást kötni a végrehajtó és az adós között.
- Tartsd szem előtt, hogy a licit 15 napon belül kell kifizetni a vételárat.
Mit tegyünk, ha árverésre kerül sor?
Ha a saját hitelképességeden túl szükséged van az ingatlanra, érdemes előzetesen konzultálni pénzügyi tanácsadóval vagy jogi szakemberrel a hitelről és a fedezetekről. A KHR lista elkerülése és a megfelelő hitel- és finanszírozási megoldások megtalálása érdekében kulcsfontosságú a proaktív tervezés és a jogi tanácsadás.
tags: #ingaltan #arveres #hitel