Ingatlan hirdetések portálokra feladása illeték: Mikor, miért és hogyan fizetendő?
Illeték? Fizetni kell? Mikor, miért? Hát, igen. Amikor lakást, házat, nyaralót vagy telket vásárolsz, gyűjtőnéven ingatlant, fontos tudnod, hogy fizetési kötelezettségeid nem érnek azzal véget, hogy kifizeted az eladónak a vételárat. Van még egy jelentős tétel, amit senki se szeret. Ez az ingatlan vagyonszerzési illeték, hétköznapi nyelven ingatlan illeték vagy ingatlan vásárlás illeték, lakásvásárlás illeték vagy házvásárlás illeték. Hivatalos nyelven visszterhes vagyonátruházási illeték a neve.
Ha ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciókra gondolunk, akkor ezt a mondatot jól jegyezd meg, mert ez a lényeg! Amikor ingatlant vásárolsz, akkor illetéket, amikor pedig eladsz, akkor adót kell fizetned. Pontosabban ingatlan vásárlásakor a vevő fizeti az ingatlan vagyonszerzési illetéket, más néven a lakásvásárlási illetéket, míg eladáskor, amennyiben az eladónak jövedelme keletkezik, akkor azután személyi jövedelemadót kell fizetnie. Alapesetben. De mind a vagyonszerzési illeték, mind pedig az ingatlaneladás után fizetendő adó csökkenthető vagy elkerülhető. Bizonyos esetekben és meghatározott feltételekkel.
Vagyonszerzési illeték fajtái
No, de nem csak adásvétellel juthatunk hozzá egy ingatlanhoz! A szerzésnek vannak egyéb módjai, hiszen lehet örökölni és ajándékként is kapni ingatlant. Magánszemélyek esetén az ingatlan vagyonszerzésnek három alapesetét különböztetjük meg: visszterhes vagyonszerzéssel, örökség útján és ajándékozás által. Amennyiben visszterhes vagyonszerzés esete áll fenn, vagyis jellemzően lakás vásárlása vagy ház vásárlása által jutsz ingatlanhoz, akkor visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetned. Ebben a cikkben elsősorban ezzel foglalkozunk. Ha örökség révén jutsz ingatlanhoz, akkor öröklési illetéket, ha pedig ajándékozás útján, akkor ajándékozási illetéket kell fizetni.
Visszterhes vagyonátruházási illeték - lakásvásárlás illeték
Az ingatlanvásárláskor a vevő fizeti az illetéket. Ilyenkor a mérték 4% az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 1 milliárd forintig, a 1 milliárd feletti rész után 2% lehet, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint az összeg. Főszabályként tehát magánszemélyként 4% lakásvásárlás illetéket kell fizetni. Háztartási vagy telekvásárlásra is ugyanez az arány érvényes. Ezen felül bizonyos kedvezmények és mentességek léteznek, amelyeket a cikk végén részletezünk.
Hogyan lehet kiszámolni az illetéket? Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke, és NAV dönt arról, hogy ezt hogyan állapítja meg. Ha a szerződésben szereplő vételár lényegesen alacsonyabb a piaci árnál, a NAV a piaci értéket állapíthatja meg. Az illeték alapja tehát nem mindig egyezik a vételárral.
Mi a fizetési határidő? A NAV kiállít egy határozatot (fizetési meghagyást), amelyben meghatározza a fizetendő összeget és a fizetés határidejét. A NAV határozata kézhezvételétől számított általában 30 nap áll rendelkezésre a befizetésre, és a meghagyás véglegessé válik, ha ezt a határidőt nem támadják meg.
Mire figyeljünk a határidőknél?
A jogerőre emelkedéstől számított 15 napon belül lehet pótlékmentesen fizetni az illetéket. Ha elbocsátó határozat érkezik, ezt követően pótlékkal csak meghatározott feltételek mellett lehet fizetni. A folyamat általános időrendi sorrendje: adásvételi szerződés beérkezése a földhivatalba, NAV B400 jelű nyomtatvány beadása, NAV határozat kiadása, jogerőre emelkedés, fizetés.
Hogyan lehet csökkenteni vagy elkerülni az illetéket?
Az illetékmentesség és kedvezmények nagyon fontosak lehetnek. Például cserepótló vétel esetén csak a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén teljes illetékmentességet kaphatsz a lakásra. Ha rokoni kapcsolatról van szó, egyenes ági rokonok és házastársak között nem kell illetéket fizetni bizonyos tranzakcióknál. Ugyanakkor az oldalági rokonok vagy nem közeli hozzátartozók esetében általában nem érvényesek ezek a mentességek.
Fiatalok első lakás vásárlása esetén lehet 50%-os illetékkedvezmény 15 millió alatti forgalmi értékig. Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig mentességet élvezhetsz, és 15-30 millió forint közötti értékre a fölötti rész után fizetni kell 4%-ot. CSOK Plusz vagy CSOK használata esetén további mentességek érvényesülhetnek. Az illetéket a vevőnek kell megfizetnie lakásvásárláskor, eladás esetén pedig az eladó bevételi adója merül fel, kivéve bizonyos kivételeket.
A haszonélvezeti jog is befolyásolhatja az illetéket. Ha a haszonélvezetet az adásvétellel egyidejűleg alapítják és a megajándékozott rokoni kapcsolatban áll, akkor a tulajdonos kedvezményt kaphat, és a haszonélvező mentességet élvezhet. A haszonélvezeti jog értékét a törvény szerint évre vetítve lehet kiszámolni, életkortól függően változik a szorzó, és a NAV ezt ellenőrizheti.
Gyakorlati tanácsok
- Előre készíts kalkulációt vagy kalkulátort, hogy körülbelül mekkora illetéket kell majd fizetned.
- NAV határozat véglegességét és a befizetési határidőket tartsd szem előtt.
- Használd ki a kedvezményeket (CSOK, CSOK Plusz, fiatalok kedvezménye, cserepótló vétel, egyenesági rokonok közti adásvétel iktatott mentességek).
- Ha részletfizetést kérsz (legfeljebb 12 hónapra és legfeljebb 1 millió forintig), ezt időben jelezd a NAV-nak.
- Az adóhatóság a forgalmi értéket ellenőrizheti helyszíni szemlével, és szükség esetén saját becslést alkalmazhat.
Infóforrások és távközlés
A vagyonszerzési illetékről és hozzá kapcsolódó kedvezményekről részletes jogszabályokat érdemes tanulmányozni, például az Illetéktörvény 1990. évi XCIII. törvénye és a NAV tájékoztató füzetjei. Ha bármilyen speciikus kérdésed van, érdemes konzultálni ingatlanokra specializálódott ügyvéddel, vagy NAV Infóvonalát felhívni.
Rövid gyakorlati szemelvények a hétköznapi helyzetekhez
- Lakásvásárlás esetén a vevő fizet illettéket, amely 4% az értékig 1 milliárd forintig, utána 2%, maximum 200 millió forint per ingatlan.
- Ha a régi lakást az új vásárlás előtt öt éven belül eladod, vagy az eladás utáni egy éven belül, csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni (cserepótló vétel).
- Fiatalok (35 év alatt) első lakás vásárlásakor 50%-os illetékkedvezmény jár 15 millió forintig.
- CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén a lakásvásárlási illeték mentesség jár.
Haszonélvezeti jog és értéke
A haszonélvezeti jog értékét az Illetéktörvény szerint elsősorban évi értékre adják meg (1/20-ed része), különböző szorzók szerint. Ha az adásvétellel egyidejűleg alapítva van és a joggyakorlás jellemzői megfelelnek a törvényi elvárásoknak, a NAV kedvezőbb illetéket ítélhet meg a kedvező konstrukcióknál. Ugyanakkor a jogi ellenőrzés és a gazdasági valóság megléte a NAV értelmezését befolyásolhatja.
Összegző metszet
A lakásvásárlás és az ingatlanvásárlás után fizetendő illeték kérdése összetett. A vevő fizeti az illetéket, a NAV határozata alapján, a határidőket betartva. Vannak kedvezmények, amelyeket érdemes igénybe venni: CSOK, CSOK Plusz, első lakás kedvezménye, cserepótló vétel kedvezmény, egyenes ági rokonok közötti adásvétel mentesség, valamint új építésű ingatlanokra vonatkozó mentességek. A költségek előre kiszámítása és a határidők betartása jelentős összegek megspórolását teszi lehetővé.
tags: #ingatlan #apportalasa #illetek