Ingatlanárverés elmaradt közüzemi számlák tartozásai: hogyan érinti a vesztő helyzet és mit tegyünk előrelátóan?
Ön gondolkozik azon, hogy árverésen vesz ingatlant? Ez egy izgalmas, de összetett folyamat. Sok ember számára vonzó lehetőség, mert kedvező áron lehet ingatlan tulajdonos. Az árverésen vásárolt ingatlan megszerzése különleges szabályok szerint történik. Érdemes felkészülnie a lehetséges nehézségekre. A végrehajtási eljárás akkor indul, amikor valaki nem fizeti a tartozását. A hitelező kérheti a bíróságtól a tartozás behajtását. Ilyenkor az adós vagyontárgyait értékesíthetik. Az eljárás szigorú szabályok szerint zajlik. A végrehajtó hivatalos személy, aki irányítja a folyamatot. A bírósági árverés alapos előkészítést igényel. Először fel kell mérni az ingatlan értékét. Szakértő vizsgálja meg a tulajdont. Az árverésre bocsátás előtt hirdetményt tesznek közzé. Ez tartalmazza az ingatlan adatait és az árverés időpontját. Önnek időben kell felkészülnie. A magyar bírósági végrehajtói kar központi szerepet játszik. Ők végzik a végrehajtási feladatokat országszerte. Minden végrehajtó hivatalos megbízással rendelkezik. A végrehajtói kar tagjai szakképzett jogászok. Folyamatosan képzik magukat a jogszabály-változásokról. Ha problémája van egy végrehajtóval, panaszt tehet. A végrehajtónak széles jogköre van a végrehajtás során. Megtekintheti az adós vagyonát. Lefoglalhatja és értékesítheti azt. Köteles tájékoztatni az érintetteket a folyamatról. 15 napon belül értesítenie kell a feleket. Az árverés útján történő ingatlanszerzés több lépcsős folyamat. Először regisztrálnia kell árverési résztvevőként. Majd leadhatja ajánlatát az ingatlant tartlmazó oldalon. A folyamat átlátható és nyilvános. Bárki részt vehet, aki megfelel a feltételeknek. Az árverési jegyzőkönyv rögzíti a részleteket. A végrehajtási árverésen való részvételhez teljesítenie kell bizonyos feltételeket. Először biztosítékot kell letétbe helyeznie. Ez általában a kikiáltási ár 10%-a. Ha nyertes ajánlattevő lesz, azonnal fizetnie kell. A vételár egy részét már az árverésen rendeznie kell. Az árverésen szerzett lakás tulajdonjogának átruházása automatikusan megtörténik. A végrehajtó kiállítja az átruházó okiratot. Ezt benyújtják a földhivatalhoz. Az átruházás nem azonnali folyamat. Néhány hét vagy hónap is eltelhet. Addig türelmesnek kell lennie. A földhivatali bejegyzés után válik jogerőssé a tulajdonváltás. Az ingatlant érintő terhek és korlátok befolyásolhatják vásárlását. Jelzálogjog, szolgalmi jog, egy haszonélvező vagy egyéb terhek súlyosbíthatják a helyzetet. Ezekről előzetesen tájékozódnia kell. Egyes terhek átszállnak az új tulajdonosra. Például a közüzemi tartozások vagy a társasházi díjhátralék. Ezért alaposan vizsgálja meg az ingatlan jogi helyzetét. Az árverésre kerülő ingatlanok értékelése kulcsfontosságú. A szakértői értékelés meghatározza a kikiáltási árat. Ez azonban nem mindig tükrözi a valós piaci értéket. Tekintse meg személyesen az ingatlant, ha lehetséges. Ellenőrizze az állapotát és a környéket. Hasonlítsa össze hasonló ingatlanok áraival. Az árverésen szerzett ingatlan birtokbavétele több lépést igényel. Először meg kell várnia a tulajdonjog átírását. A végrehajtónak egyik faladata az ingatlan lakatlan állapotban történő átadása. A végrehajtó értesítheti a lakókat a kiköltözési határidőről. Vevő a kiköltözési határidő lejárta után vehet birtokot. Ha az árverési vevő türelmetlen, problémákba ütközhet. Az árverés útján szerzett tulajdonjog védelme fontos feladat. Őrizze meg az összes dokumentumot az árverési folyamatról. Ezek bizonyítják jogos tulajdonszerzését. A beköltözhető árverezett ingatlan esetén is legyenek óvatosak. Néha a korábbi lakók megpróbálnak visszatérni. Lakottan vásárolt ingatlanban különösen figyeljen erre. Kölcsön, hitel visszafizetésének vagy adók megfizetésének elmulasztása miatt kerülhet végrehajtás alá ingatlan, amelyet természetesen megelőz egy eljárás (közigazgatási, peres stb.), mivel az ingatlan végrehajtáshoz minden esetben szükség van egy jogerős polgári, büntető vagy közigazgatási határozatra, amely lehet bírósági, közjegyzői vagy adóhatósági határozat. Ingatlan végrehajtás - Így kezdődik. A kezdet minden esetben egy fennálló pénztartozás határidőre történő nem fizetése. 3 millió forint alatt közjegyzői eljárás, afelett peren kívüli eljárás indítható a nem fizető fél ellen. A peres vagy peren kívüli eljárásban született jogerős (ez rendkívül fontos) bírósági határozat ad alapot a végrehajtási eljárás indítására. Hitelintézettől felvett kölcsön vagy hitel esetén:ha a hitel vagy kölcsön felvételekor felajánlottuk fedezetként az ingatlanunkat, akkor a hitelintézet biztosan ragaszkodott a kölcsönszerződés és a jelzálogot alapító szerződés közjegyzői okiratba foglalásához. Ez azért lényeges, mert a 3 hónapot meghaladó nem fizetés esetén azonnal végrehajthatóvá válik a hitelintézet követelése. A közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozat tartalmazza a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást, a jogosult (bank) és a kötelezett (hitelfelvevő) nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét, a teljesítés módját és hatidejét, valamint azt a végrehajtási záradékot, amely alapján könnyen indítható a végrehajtás minden külön bírósági eljárás lefolytatása nélkül. Ingatlan végrehajtás - Közös költség tartozás esetén:Közgyűlés vagy felhatalmazás alapján a közös képviselő jogosult közös költség tartozás esetén jelzálogjogot bejegyezni az ingatlanra. Ez azért lényeges, mert az ingatlan eladása során a vevő tudomást szerez a tartozásról és a birtokbaadás feltétele a tartozások kiegyenlítése. Így a társasház mindenképpen hozzájut az elmaradt közös költséghez.Ezen kívül a társasházak általában fizetési meghagyásos eljárást kezdeményeznek, amely során nem peres eljárást indít a közjegyző. Ekkor a közjegyző a kérelmező, azaz a társasház igényét eljuttatja az adósnak (a nem fizető lakónak), akinek 15 napja van arra, hogy ellentmondással éljen. Ha a nem fizető lakó ellentmond, akkor peres eljárás keretében, bíróság előtt folytatódik az ügy. Amennyiben ellentmondásra nem kerül sor, a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik és a közjegyzőnek lehetősége van arra, hogy a társasház kérelmére a végrehajtási eljárást megindítsa. Önkormányzati építményadó nem fizetése esetén: Tulajdonosként vagy haszonélvezőként kötelesek vagyunk az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat rendeletében meghatározott mértékű építményadó és/vagy telekadó megfizetni (lényeges, hogy számos önkormányzat nem határoz meg építmény vagy telekadót, ehelyett másféle adót határozhat meg). Az ingatlan megvásárlását be kell jelenteni az önkormányzat felé és bevallást kell benyújtani az ingatlan adataival. A bevallás alapján az önkormányzat megállapítja a fizetendő helyi adó mértékét, majd két részletben, minden év március 15-ig, illetve szeptember 15-ig kell megfizetni az adót. Abban az esetben, ha a befizetés nem történik meg határidőben, az önkormányzat jegyzőjének, - mint a helyi adó vonatkozásában az adóhatóságnak - a tartozás beszedése érdekében nem szükséges peres eljárást lefolytatni, akár a bankszámlán történő inkasszó (beszedési megbízás) útján is behajthatja a követelését, vagy az ingatlanunkra végrehajtási eljárást is indíthat. Adóhatósági végrehajtás és bírósági végrehajtás. Adók/illetékek nem fizetése esetén adóhatósági végrehajtás: ajándékozási, vagyonszerzési illeték vagy adók esetén a Nemzeti Adó - és Vámhivatal (NAV) fizetési meghagyást küld. Ha a fizetési meghagyásban szereplő határidőt elmulasztjuk és jogorvoslattal sem élünk, akkor a NAV jogosult végrehajtót igénybe venni és a végrehajtásba az ingatlant is bevonhatja, ezen eljárásról az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (Art.) rendelkezik. Az adóhatóság által eszközölt végrehajtás abban különbözik a bírósági végrehajtástól, hogy az adóhatóságnak joga van arra, hogy előzetes felhívás nélkül is inkasszót, vagy munkabér letiltást kérjen, illetve akár rögtön az ingatlanunkra vonatkozóan kezdjen végrehajtási eljárásba. Bírósági végrehajtás: A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (továbbiakban Vht.) rendelkezik, eszerint a bírósági végrehajtás olyan jogszabályban meghatározott keretek között zajló állami kényszer intézkedés amely révén az adóstól a pénztartozást be lehet hajtani. A bírósági végrehajtás során a pénzkövetelést elsősorban a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt (bank), az adós rendelkezése alatt álló összegből, tehát a bankszámlán lévő összegből, az adós munkabéréből, illetményéből, munkadíjából kell elsődlegesen behajtani. Ha előre látható, hogy a követelést a munkabérre, illetőleg a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövid időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya végrehajtás alá vonható (ingó és ingatlan egyaránt). Míg a bírósági végrehajtás során, a bírósági végrehajtók kötelesek bizonyos sorrendet tartani, miszerint a tartozás megfizetésére előbb fel kell hívni az adóst és csak teljesítés elmaradása esetén lehet a bankszámláról leemelni, illetve munkabérből letiltani a tartozást. Ingatlan végrehajtás alatt Az ingatlan végrehajtás úgy történik, hogy a végrehajtó, illetve az adóhatóság végrehajtási osztálya a földhivatalnál kezdeményezi végrehajtási jog bejegyzését a tartozás összegének és járulékainak (kamat, költségek stb.) erejéig. A végrehajtási jog az ingatlan tulajdoni lapján meg fog jelenni, illetve a bejegyzésről a tulajdonost közvetlenül is értesíteni fogja a földhivatal. Ha az ingatlan tulajdoni lapjára jelzálogjog van bejegyezve, akkor a földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését kezdeményezőt (NAV vagy bíróság) értesíti ezen személyekről. Ennek azért van jelentősége, mivel a jelzálogjogosult hitelező - annak ellenére, hogy felé rendben történik a tartozás fizetése - jogosult a végrehajtási eljárásba bekapcsolódni és a tartozást egy összegben követelni, a saját követelését is behajtani. Erre azért van szükség, mert a jelzálogjog jogosult nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy a biztosítéka, azaz az ingatlan, az adósnak más felé fennálló tartozásának végrehajtása során elvesszen. Az adóhatóság által történő végrehajtási eljárásban az ingatlanfoglalás foganatosítására bármikor sor kerülhet. Nincs helye azonban ingatlan-végrehajtásnak a természetes személy és az egyéni vállalkozó adós, valamint a vele együtt élő közeli hozzátartozók lakhatását közvetlenül szolgáló lakóingatlan esetén, ha a tartozás összege az 500 ezer forintot nem haladja meg. Az ingatlan végrehajtása során meg kell határozni az ingatlan becsértékét. Ez az érték lesz az ingatlan kikiáltási ára. Ha az árverés során befolyt összeg nem fedezi a tartozások összegét, akkor a biztosítéki ingatlan árverése után, a fennmaradó összeget az adósnak más forrásból, vagy módon kell megfizetnie. Láthatjuk, hogy a végrehajtásra vonatkozóan nagyon széleskörű szabályozás található a magyar jogrendszerben, ezért ez a cikk is csupán a leglényegesebb információkra fókuszált. Miért fontos a közüzemi tartozás kiderítése? A közüzemi tartozás kiderítése azért fontos, mert a vevőnek tudnia kell, hogy az eladó rendezte-e a víz-, villany-, gáz-, távhő- és egyéb közüzemi számlákat a birtokbaadásig. Ha ez elmarad, az átírás nehezebb lehet, vita alakulhat ki a felek között, és nem mindig egyértelmű, hogy melyik fogyasztás melyik időszakhoz tartozik. A közüzemi tartozás általában az eladó és a szolgáltató közötti jogviszonyból ered, tehát nem automatikusan „száll át” a vevőre csak azért, mert megvette az ingatlant. A gyakorlatban mégis kellemetlen helyzetet okozhat, ha az eladó tartozással adja át a lakást: a szolgáltató az átírásnál adatokat, mérőállást vagy elszámolást kérhet, és a feleknek utólag kell bizonyítaniuk, ki mennyit fogyasztott. A legnagyobb kockázat nem is mindig a villany- vagy gázszámla, hanem a közös költség tartozás. Társasházi lakásnál a vevőnek különösen érdemes közös képviselői igazolást kérnie arról, hogy az eladónak nincs elmaradása. Ha van, azt célszerű még a vételár kifizetése előtt rendezni, vagy a szerződésben pontosan szabályozni. A biztonságos eljárás az, ha a vevő az adásvételi szerződés megkötése előtt ÉS a birtokbaadáskor kéri: közös költség tartozásról szóló igazolást; közmű nulla igazolásokat, ha indokolt; birtokbaadási jegyzőkönyvet; pontos víz-, villany-, gáz- és hőmennyiségmérő óraállásokat; az eladó nyilatkozatát arról, hogy a birtokbaadásig esedékes díjakat megfizeti. In hatatlan közművel kapcsolatban részletes útmutatás következik:Ingatlanközvetítőt keres? Válassza az e-ingatlanközvetítők.hu csapatát kedvező 3,5% + ÁFA jutalékért! Tovább Közös költség tartozás A társasházakról szóló törvény nem tiltja a tulajdonostársak olyan megállapodását (alapító okirat) vagy határozatát (SZMSZ), amely a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség hátralék megfizetésére a hátralékos tulajdonos és jogutóda egyetemleges helytállását írja elő. Ez magyarul annyit tesz, hogy a vevő bizonyos esetekben kötelezhető arra, hogy az eladó közös költség tartozását megfizesse a társasház részére. Nagyon kockázatos tehát a társasházi alapító okirat és az eladó közös költség tartozásának ismerete nélkül szerződni, hiszen előfordulhat, hogy a vevőnek kell megfizetnie az eladó hátralékát. Vízdíj tartozás, csatornadíj tartozás az átírás előtt Vízszolgáltatás, illetve közműves szennyvízelvezetéssel kapcsolatos tartozás elsődlegesen az eladó és a szolgáltató problémája; a vevő nem köteles rendezni. A törvény felhatalmazza a szolgáltatókat arra, hogy az új felhasználókkal szemben különféle szankciókat alkalmazzanak. Az áramszolgáltatás átiratása előtt a szolgáltató szankcionálhatja a késedelmes fizetéseket, és a vevő csak ezt követően kérheti a visszakapcsolást. Szemétszállítás esetén a díjhátralék adók módjára behajtandó köztartozásnak minősül. A közműátírás öröklés esetén is fontos, az új szerződés megkötésére a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését követően van lehetőség. Közműátírás online lehetséges? Igen, az állami e-bejelentő segítségével oldható meg a közműátírás, a felhasználóváltás ügyintézés pedig gyorsabban történik az online felületen. Közmű átírás öröklés esetén hogyan megy? A hagyatékvégzés jogerőre emelkedése utáni időszakban köthető meg az új szerződés. Összegzés Ha a vevő nem intézi az átírást, de az eladó sem jelenti be a kiköltözést, akkor az eladó marad a szerződéses fogyasztó, és őt terhelik a számlák mindaddig, amíg hivatalosan át nem veszi az új vevő a szerződést. A közműátírás az ingatlan adásvétel egyik legfontosabb, de gyakran alulértékelt lépése, amelyet online eszközökkel és jogi tanácsadással is megkönnyítenek. Kapcsolatfelvétel: az e-ingatlanügyvédek.hu kész segíteni a feleknek a gördülékeny átírásban és az árverés előtti felkészülésben. Gyanakvó kérdések és személyes konzultáció: keressen minket díjmentes online konzultációra, hogy értékeljük az ingatlan értékét és a reális lehetőségeket. A közmű átírása tehát nem csak az árveréshez vezető út végpontja, hanem az adásvétel egyik leglényegesebb védelmét is jelenti. Összehangoljuk az eladó és a vevő jogait és kötelezettségeit, hogy a folyamat zökkenőmentes legyen.
tags: #ingatlan #arveres #elmaradt #kozuzemi #szamlak #tartozas