Ingatlan árverés hogyan működik
Összegyűjtöttük, hol találhatóak árverési hirdetések. Nem csak az ingatlanhirdetési portálokat böngészve találhatsz álmaid otthonára! Manapság egyre gyakoribb, hogy az állam, az önkormányzatok, vagy a végrehajtói kar által meghirdetett árverésen próbálnak lakóingatlanhoz jutni a lakáskeresők. A Polgári Törvénykönyv alapján a hatósági árverés útján, jóhiszeműen szerzett ingatlan kapcsán a nyertes tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Hatósági árverés esetén az árverési vevő az ingatlan tulajdonjogát annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg.
A három fő szakasz és a kiinduló pontok
A három szakasz húsz-húsz napig tart. Az első a 20. napig, a második a 40-ig, a harmadik pedig a 60. napig - attól függően, hogy érkezik-e érvényes vételi ajánlat. Ezekben a szakaszokban az ingatlanra kikiáltott ár csökken. Az árverést pedig a végrehajtó által közölt becsértéken bonyolítják le. Ha a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogással él az adós, akkor bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki. Ez a szakértő állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét.
Az ingatlanárverés az árverési hirdetmény közzétételét követő követő 60. napnak a végrehajtó által meghatározott, 8 és 20 óra közé eső órájáig tart. A legmagasabb licitet nyújtó árverési vevőhöz kerül az ingatlan, kivéve, ha az árverést jogorvoslattal támadták meg. A befolyt vételárral a végrehajtó elszámol. Az elszámolás során a végrehajtási költségek elsőbbséget élveznek, az összeg pedig, ami ezután megmarad, a végrehajtást kérőnek kerül kifizetésre. Ha több jogosult van, kielégítésük a törvényben meghatározott sorrendben történik.
Előleg, regisztráció és részvétel feltételei
Az árverésre regisztrálni kell, és előleget kell befizetni a licit megkezdése előtt. A regisztrációhoz az érdekelt az önálló bírósági végrehajtói irodánál hozzájuthat egy felhasználónévhez és egy jelszóhoz, majd az MBVK oldalán (Magyar Bírósági Végrehajtói Kar) lehet az árveréseken licitálni. A részvétel előfeltétele a hirdetményben szereplő előleg átutalása az árverés kezdetéig. A 10%-os előleget minden licitre le kell utalni, és a közlemény rovatba pontos adatokat kell írni.
Az árverés nyertese az ingatlan vételárát 15 napon belül köteles átutalni a végrehajtó által megadott bankszámlára. A végrehajtó 3 napot kap az engedélyezésre, hogy a licitálás megkezdődhessen. Ne halogasd a befizetést az utolsó pillanatra, mert könnyen elszállhat a határidő.
Mire figyelj licitálás előtt?
Fontos, hogy az adóssal és a végrehajtókkal történő egyeztetés során előfordulhat, hogy a bejárás nem lehetséges, ezért gyakran csak külső szemlével lehet megvizsgálni az ingatlant. A jogi állapot: mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, beköltözhető-e vagy lakottan szerezhető-e meg. Ha van bejegyzett haszonélvezeti jog, azt az új tulajdonosnak tiszteletben kell tartania. A végrehajtás során az ingatlan műszaki állapotát előzetesen felmérni ritkán lehet, mert a végrehajtó gyakran nem biztosít bejárást, és az adós sem feltétlen együttműködő.
Lehetőség van adásvétellel is megszerezni az ingatlant végrehajtási eljárásban zajló ügyletek keretében. Ilyenkor a végrehajtó foglalja okiratba az ügyletet, a vételár az ő számlájára kerül. Ehhez azonban előzetes egyeztetés és együttműködés szükséges az adóssal és a végrehajtást kérőkkel, mivel érdekeik alapvetően ellentétesek.
Mi történik akkor, ha banki hitelből vásárolnánk?
Ha banki hitelből vásárolsz, a bank jelzálogot jegyez be az ingatlanra. A hitel visszafizetésének biztosítékaként a végrehajtó által meghatározott vételárat kell kifizetni, és gyakran nincs lehetőség banki finanszírozásra, mert az adósnak gyorsan kell kifizetnie a teljes vételárat (általában 15 napon belül). A végrehajtási árverés egy hatósági úton történő tulajdonszerzés, tehát a licitáló nyertes a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant, ahol a harmadik személy jogainak terhei megszűnhetnek, kivéve, ha az árverésben a jogok tekintetében rosszhiszemű volt a tulajdonos.
Hogyan működik az árverés menete?
Az ingatlant nyilvánosságra hozzák a hirdető portálokon és médiumokban. Az árverési eljárást az ingatlan tulajdonosa vagy hitelező indítja meg. Az árverési eljárás kezdetén az árverező közzéteszi az árverési feltételeket, az ingatlan adatlapját és az árverési szabályzatot. Az árverés nyilvános, így bárki részt vehet rajta. A licitáló előre megjelöli, mely ingatlanra szeretne licitálni, és előlegét befizeti. Az árverés nyertese a legmagasabb ajánlatot tevő személy lesz, és jogilag a Ptk 5:81. alapján tulajdonjogot szerezhet. A tulajdonjog megszerzéséhez rá kell figyelni az ingatlan jogi állapotára, közben a becsérték és szakértő kirendelése is meghatározó szerepű.
Árverések speciális elemei és gyakorlati tippek
A 2021-től bevezetett szakaszos árverés szerint az első szakaszban, a 20. napon lehet az aktuális kikiáltási árat elérő ajánlatot tenni; ha nincs, a 40., majd a 60. nap következik. Ha az első szakaszban nincs érvényes ajánlat, vagy ha a lezárás előtt érvényes licit érkezik, a rendszer a következő szakaszra lép. Ha az első szakasz sikertelen volt, és nincs második, a végrehajtó a következő időpontban közzéteszi a folyamatos árverezésre vonatkozó hírdetményt. A licit összegét és a végrehajtási díjakat a végrehajtó elsőbbsége alapján fizetik ki. Az ingatlan árverésének végén a nyertestől várhatóan 15 napon belül érkezik a vételár, és a befejezés után a haszonélvezetek és jogok tisztázása történik.
Elektronikus Árverési Felület (EÁF) is létezik: NAV végrehajtási eljárásai során lefoglalt és NAV birtokában lévő ingóságok és ingatlanok árverése történik. Az árverés anoninm módon zajlik a résztvevők között, a nyertes pedig az árverési vételár fejében átveheti az ingót az illetékes adóigazgatóságnál. Az ingatlan előlegének és vételárának befizetése az adott hirdetmény szerint történik, a közlemény rovatban megadott adatokkal.
Gyakorlati kiegészítések és kockázatok
Az árverés során az ingatlan minden költsége és terhe nem feltétlenül áll rá egyértelműen: lehetnek bejegyzett jogok, például haszonélvezet, lakóhasználati jogok, melyek megmaradhatnak az új tulajdonosra nézve. A végrehajtási árverés során a jogi és pénzügyi kockázatok mindig mérlegelendők: hiába olcsó egy ingatlan, a jogi állapot és a fizetési határidők ára lehet. A tulajdonjog megszerzése tehát csak jóhiszeműen történhet meg, és mindig a nyertes fogja megkapni a tulajdonjogot a hivatalos regisztráció után.
Ha valaki szeretne licitálni, előbb regisztrálnia kell az árverési rendszerbe, majd egy meghatározott előleget befizetnie. A licitálás során az ingatlanok külső szemlélésre is jellemzően elegendő, mert előzetes bejárás meglehetősen korlátozott lehet. A végrehajtó és a jogi környezet segíti a végrehajtási eljárás lezárását, de a hosszú folyamat és bizonytalanság sokakat elbizonytalanít.
Gyakorlati útmutató: hogyan regisztrálj és licitálj?
- Válassz ki egy ingatlant, és nézd meg az árverési hirdetményt a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) oldalán vagy az árverési portálokon.
- Menj el egy önálló bírósági végrehajtó irodájához és regisztrálj az árverési rendszerbe; kapsz egy felhasználói névhez és jelszót.
- Nyomtass ki és tölts ki egy nyomtatványt az adott ingatlan licitre történő jelentkezéséhez; a kiáltási ár 10%-át előlegként át kell utalni a végrehajtó bankszámlájára.
- Várd meg a végrehajtó visszaigazolását, hogy licitálhatsz az adott ingatlanra.
- Licitálj a 60 napos időkereten belül; ha a licit véget ér, vagy ha az adós vagy annak családtagja nyeri az árverést, a fennmaradó összeg befizetése a 60 napon belül történik, ellenkező esetben a 10% elveszik és új licitet íhat ki a végrehajtó.
Árverésen történő részvétel végső döntésében fontos a jogi tanácsadás igénybevétele, hiszen a szabályok időről időre változnak, és a helyi végrehajtók gyakorlata is eltérő lehet. A cikk a tájékoztatás célját szolgálja és nem minősül jogi tanácsadásnak.
Ha részletekre van szükséged, érdemes felkeresni az adott végrehajtó honlapját és a NAV EÁF felületét a konkrét árverésekért és a regisztrációhoz szükséges lépésekért.
| Szakasz | Leírás | Időkeret |
|---|---|---|
| Első | Kikiáltási ár elérése vagy annak hiánya | 20. nap |
| Második | Érvényes ajánlat érkezésének hiánya vagy érkezése | 40. nap |
| Harmadik | Legmagasabb ajánlat lezárása | 60. nap |
tags: #ingatlan #arveres #kimle