Ingatlan-nyilvántartási átminősítések és a zártkerti beépítés Balatonalmádiban: jogi keretek és helyi hiányosságok
Az utóbbi időszakban a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának lehetősége egyre égetőbb viták témája a Balaton-környéki önkormányzatok és tulajdonosok körében. A 2025. június 26-tól hatályos jogszabálymódosítások azt ígérik, hogy - ha azt a helyi önkormányzat rendeletben megengedi - a tulajdonos kérheti a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként való bejegyzését. A végrehajtási rendelet hiányzik, ezért a gyakorlati alkalmazás még bizonytalan. A témát érintően Balatonalmád város önkormányzata a részletszabályokat keresi, és a kormányrendelet közzétételét követően kívánja megfontolni a rendeletalkotást.
A változások jogi háttere
2025. június 26-tól az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) lehetővé teszi, hogy - ha azt az önkormányzat rendeletben megengedi - a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként való bejegyzését kérje a tulajdonos. A zártkerti ingatlanok beépíthetőségének feltételei továbbra is kizárólag az építési jogszabályokban meghatározottak. A MATrT és a BKÜTrT a Balaton-felvidéket érintő területrendezési előírások, amelyek a zártkert nagy részét mezőgazdasági vagy szőlő-, gyümölcs- és kertművelésű térségként jelölik. A településrendezési és építési követelmények alapszabályzata (TÉKA) 34. pontja tartalmazza a mezőgazdasági övezetekre vonatkozó további feltételeket, így például a közműellátottságot és a telekméretre vonatkozó előírásokat.
Azon zártkerti ingatlanok esetében, amelyeket a települési önkormányzat rendeletben megenged, meghatározhatják, mely területek engedélyezhetik a kivonást, és melyek nem. Fontos megjegyezni, hogy a művelés alól kivont zártkerti ingatlan nem minősül termőföldnek, így nem tartozik a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény hatálya alá. Az önkormányzatok felelőssége kiemelkedő, mert a zártkerti területek helyi szabályozása a MATrT és BKÜTrT szigorú előírásai miatt nem ad érdemi mozgásteret a beépítések megváltoztatására ezen jogforrások módosítása nélkül.
Balatonalmádi és a helyi szabályozás
Balatonalmádi területét érinti a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet területrendezési előírásai (MATrT és BKÜTrT), amelyek a zártkertek jelentős részét mezőgazdasági vagy szőlő-, gyümölcs- és kertművelésű térségként jelölik. A TÉKA 34. pontja meghatározza a mezőgazdasági övezetekben a további feltételeket, például a közműellátottságot vagy közműpótló megoldásokat, valamint a telekméretre és a beépíthetőségre vonatkozó előírásokat. Zártkerti művelés alól kivett ingatlanon is csak a rendeletben meghatározott beépítettségi mérték alkalmazható.
A zártkerti területek helyi szabályozása nem ad érdemi mozgásteret a beépítés vagy a rendeltetés megváltoztatására, ha nincs módosítás az országos és kiemelt térségi szintű szabályozásokban. Egy zártkerti rendelet könnyen a lakófunkció erősödésének legitimációjává válhat, vacillálva abban, hogy az önkormányzat számol-e a valós használati igényekkel, vagy csak a nyaralóként vagy lakóingatlanként történő használatot valósítaná meg. Ez a megközelítés növelheti a beépítési és infrastrukturális nyomást, és veszélyeztetheti a Balaton-felvidék táj- és hagyományos használatát, ami korábban megőrizte a mozaikos tájkép jellegzetességét és a présházak kultúráját.
Piaci és közösségi kockázatok
A zártkert-tulajdonosok és ingatlanspekulánsok mozgása a Balatonnál növeli a nyomást a beépítésre és a turisztikai fejlesztésekre, miközben a tájkarakter megőrzése a Balaton-felvidéken kulcsfontosságú. A lakófunkciók erősödése és a beépítés növelheti a közművek és infrastrukturális rendszerek terhelését, és felelőtlen beruházások esetén károsodhat a környezet minősége. A tüntetések és közösségi tiltakozások jelezhetik, hogy a helyi lakosok és környezeti szakértők megóvnák a partszakaszokat és a természeti értékeket a hosszú távú károsodástól.
A helyi közösség válasza és a tisztelet a természeti értékek iránt
A Balaton-felvidék egyediségét a szőlőhegyek hagyományos tájhasználata és a nem lakónegyedekké alakult területek adják. A zártkerti területek védelme és egy felelős helyi döntéshozatal lehetőségként szolgálhat a táj megőrzésére. A környezeti és kulturális örökség megóvása érdekében szükség lehet a MATrT és BKÜTrT által előírt szigorú korlátozások megtartására, és erre a helyi rendeletek csak fokozott óvatossággal adhatnak mozgásteret.
Közérdekű megállapítások és felhívások
Tisztelt Veszprém Megyei Kormányhivatal! Az Infotv. 2011. évi CXII. törvénye alapján adatigénylések és a közérdekű információk megismerése kulcsfontosságú a nyilvánosság számára. A nyilvános információk közzététele és az adatigénylések megfelelő kezelése fontos a közösségi tájékoztatás és a transzparencia érdekében. A lakosság és a helyi önkormányzat közötti párbeszéd megerősítése érdekében előzetesen elektronikus tájékoztatás szükséges a folyamatban lévő javaslatokról és a végrehajtási rendelet tervezeteiről.
A közösségi érdekek védelme érdekében figyelembe veendő kockázatok közé tartozik, hogy a zártkerti rendelet olyan módon kerülhet meghatározásra, amely a lakófunkciók erősödését legitimálja, és ezáltal növeli a beépítési nyomást. Ezért fontos a megfontolt és felelős döntéshozatal, amely figyelembe veszi a Balaton-felvidék sajátos terhelhetőségi viszonyait és a táj jellegzetességeit.
Eladó a Balaton-felvidék egyik LEGSZEBB birtoka!
Az önkormányzatok feladatköre a zártkerti területek beépítésének és rendeltetésének mikéntjére vonatkozóan nem egyszerű feladat: a jogszabályi szint és a helyi rendeletek közötti összehangolás elengedhetetlen, és egy jól megtervezett rendelet csak akkor lesz hatékony, ha megfelel a központi jogszabályok szigorú előírásainak.
Rövid tájékoztató a zártkerti kivonásról
- Korábban is volt lehetőség a zártkerti ingatlanok kivonására, de a termőföld védelmére vonatkozó szabályok miatt ez ritkán történt meg.
- Az Inytv. lehetővé teszi a bejegyzést, ha az önkormányzat rendeletben megengedi.
- A beépíthetőség továbbra is az építési jogszabályok hatálya alá tartozik, tehát a jogszabályi környezet szigorú marad.
Az önkormányzat a végrehajtási rendelet és a kormányrendelet közzétételét követően mérlegeli a rendeletalkotást, hogy a Balatonalmádi területén a zártkerti területek megőrzése és a beépítés közötti egyensúlyt megtalálja.
tags: #ingatlan #atminosites #tihany