Ingatlanbefektetési alapok: típusok, kockázatok és lehetőségek
Az alap portfólióját kereskedelmi ingatlanok alkotják és a befektetői az ezek üzemeltetéséből és bérbeadásából származó nyereségből részesedhetnek. Az alap ingatlan kitettsége magas, bérlői állománya stabil. Az ingatlan portfólió több mint felét irodaházak alkotják, amelyek főleg Budapesten találhatóak, közel harmada szolgáltató és kereskedelmi ingatlanokba (bevásárlóközpontokba) kerül befektetésekre. A budapesti irodaházak közül kiemelkedik a Parkway Irodaház, amely a Népliget, illetve a Könyves Kálmán körút mellett helyezkedik A kereskedelmi ingatlanok között a legnagyobb súlyt két bevásárlóközpont, a miskolci Szinvapark és a budapesti Rózsakert képviseli. Emellett Raiffeisen bankfiókok és egyéb kereskedelmi egységek alkotják az ország különböző pontjain.
Az ingatlanok hasznosításából eredő kockázat: Alap elsősorban olyan ingatlanokba kíván fektetni, amelyek esetében azok jövedelemtermelő képességét hosszú távú bérleti szerződések biztosítják. A forgalmazás szüneteltetése, felfüggesztése: Az Alapkezelő az Alap Befektetési Jegyeinek visszaváltását felfüggesztheti, ha a leadott visszaváltási megbízások alapján a Befektetési Jegyeknek olyan mennyiségét kívánják visszaváltani, amely miatt az Alap likviditása - az Alap eszközeinek értékesítésére rendelkezésre álló időt figyelembe véve - veszélybe kerül. Az alap alapvetően 3 devizanemben érhető el, az „A” jelű forintban, a „D” jelű euróban, az „U” jelű pedig dollárban. Emellett az alaphoz különböző elszámolású befektetési jegy sorozatok kapcsolódnak. Az MNB ajánlása szerint ugyanis 2019. A 2019. május előtti befektetési jegy sorozatok ezzel szemben T+3 napos elszámolással működnek és ezekre az alapkezelőnek forgalmazási maximumot kellet megállapítania, azaz korlátozott darabszám lehet a befektetők tulajdonában. Azonban, amennyiben a forgalomban lévő darabszám a forgalmazási maximum alá esik, akkor lehetőség van a limit újbóli eléréséig ezekből a befektetési jegyekből is vásárolni.
Mai befektetési tippünkben az ingatlan befektetési alapokkal kapcsolatos tudnivalókat tekintjük át. Az utóbbi időszakban rendkívül alacsony hozamkörnyezettel szembesülünk, még a hosszú távú állampapír-piaci hozamok is 3% körüli szintre csökkentek. Az ingatlanalapok közvetlenül valósítanak meg ingatlanbefektetéseket, kereskedelmi-, üzleti-, ritkábban lakáscélú ingatlanok, vagy fejlesztési célú telkek megvásárlásával. Ingatlanokon kívül rövid lejáratú állampapírok és bankbetétek lehetnek a portfóliójukban, valamint részben hitelből is finanszírozhatnak ingatlanvásárlást, így akár 100%-nál magasabb ingatlankitettséggel is rendelkezhetnek. Az alap tulajdonában lévő ingatlanokat független ingatlan-értékbecslő értékeli havi, negyedéves vagy éves rendszerességgel. Az ingatlanok értéknövekedésén kívül a bérleti díjakból származó bevételek is az ingatlanalap vagyonát növelik.
Milyen kockázatokkal járnak az ingatlanalapok? 2008 előtt általános vélekedés volt, hogy az ingatlan biztonságos befektetésnek számít, a válság azonban alaposan felforgatta az ingatlanalap piacot. Egy ingatlan értékesítése nagyságrendekkel nehezebb és időigényesebb, mint egy egyszerű értékpapír eladása, ugyanakkor a nyíltvégű ingatlanalapok befektetési jegyeit bármikor visszaválthatják a befektetők. Mivel a válság során egyszerre akarták visszaváltani a befektetők az ingatlanalapok befektetési jegyeit, ezek az alapok komoly likviditási nehézségekkel szembesültek. Emiatt a PSZÁF 2008 novemberében 10 munkanapra felfüggesztette az ingatlanalapok visszaváltását, majd ezt követően is, a korábbi néhány napos visszaváltási idő helyett, T+90 napban határozta meg ezen alapok visszaváltási idejét. Ezen kívül voltak olyan alapok, melyek zártvégűvé alakultak át, így azokat a futamidő végéig (ez 8 hónaptól 4 évig terjedt) nem lehetett visszaváltani, csak tőzsdei forgalomban lehetett értékesíteni, így jelentős likviditási kockázattal kellett számolni. További kockázati elemet jelent az ingatlanok értékelésének bizonytalansága, hiszen ingatlanok esetében nincs olyan másodlagos piac, mely megbízható árfolyamokkal tudna szolgálni. Végül nem feledkezhetünk meg a visszaélések lehetőségéről sem. A Macrogamma Alapkezelő MAG és NAP ingatlanalapjai egy közbülső (offshore) cég közbeiktatásával vásároltak ingatlanokat, melyekért a piaci árnál jóval többet fizettek, így óriási összegeket szivattyúztak ki ezekből az alapokból.
Miért lehet érdemes mégis ingatlanalapokba fektetni? Az ingatlanok értékelése általában a nettó jelenérték számításon alapul, azaz a jövőben képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség (jellemzően bérleti díjak) jelenértékét számszerűsítik. Ennek megfelelően, a kötvényekhez hasonlóan, a hozamok csökkenése növeli az ingatlanok értéket. Azonban míg kötvények esetében azonnal, napról napra megtörténik az átértékelődés, az ingatlanoknál ez csak esetenként történik meg. Miközben 2012 nyara óta az MNB elkezdte kamatcsökkentési ciklusát, az alapkamat 4,9%-kal, 2,1%-ra csökkent, a hosszú futamidejű magyar állampapír hozamok is 4-4,5%-kal csökkentek, valamint az eurós hozamok is 1,5-2%-os esést követően 0 közelében tartózkodnak. Ezen időszak alatt az irodaházak értékeléséhez használt elvárt hozamszint mindössze 20 bázisponttal csökkent, 7,5%-ról 7,3%-ra. Az ingatlanpiacon egy általános 1 százalékpontos elvárt hozamcsökkenés csaknem 11-12 százalékkal növelné az árakat, amennyiben változatlan bérleti díjakat feltételezünk. Így azt látjuk, hogy még bőven van tér az ingatlanárak emelkedésére.
Ha megnézzük az ingatlanalapok teljesítményét az elmúlt 10 évben, elég vegyes képet láthatunk. Először is feltűnő, hogy mindössze 6 olyan nyilvános nyíltvégű ingatlanalap létezik Magyarországon, mely legalább 10 éve működik (tehát túlélte a válságot). Ezek közül is csak 3 tudott pozitív hozamot elérni, ami egy tízéves befektetési időtávon már elvárható lenne. Talán nem túl meglepő, hogy éppen a banki háttérrel rendelkező alapok tudtak nyereségesen működni, ezek 10 év alatt 4,4-7,2%-os évesített hozamot értek el, mely nagyjából a pénzpiaci és a kötvényalapok hozamai között helyezkedik el. Azonban volatilitásukban jelentősen különböznek az egyes alapok, míg van olyan alap, melynek árfolyama többször is hatalmasat ugrott, addig az ERSTE ingatlanalapjának szinte teljesen sima az árfolyamgörbéje, mintha nem is ingatlanalap, hanem pénzpiaci alap lenne. Marad tehát a forgalmazóktól történő vásárlás. Mint látható, az ingatlanalapok piacán abszolút piacvezető az ERSTE. Ez talán nem is meglepő, figyelembe véve, hogy az ERSTE platformján közel 700 befektetési alap érhető el, az ingatlanalapok közül azonban kizárólag a saját alapok. Az ERSTE Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap portfoliójában országszerte elhelyezkedő kereskedelmi ingatlanok (köztük ERSTE bankfiókok) találhatók, valamint irodák Szegeden, Debrecenben és Budapesten (köztük az ERSTE székhelyéül szolgáló Európa Torony), továbbá 1-1 telek Vecsésen és Törökbálinton. Az ingatlanok aránya 2014 végén 46,04% volt.
A második legnagyobb ingatlanalap az OTP Ingatlanbefektetési Alap. Ez 3 forgalmazónál is megvásárolható (OTP, CIB és Budapest Bank). Az utóbbi időben igen erős tőkebeáramlás volt megfigyelhető az alapban, 2013.12.31-től 2015.02.10-ig egyetlen olyan forgalmazási nap sem volt, amikor ne nőtt volna a forgalomban levő befektetési jegyek száma. Valószínűleg ennek köszönhető, hogy az ingatlanárany viszont csökkent, míg tavaly júniusban még 137,84% volt, év végére már 81,88%-ra esett vissza az ingatlanok aránya a portfolióban. Itt is megfigyelhető, hogy a bankcsoport által használt épületek is szerepelnek az alapban, így például az OTP Bank székhelyéül szolgáló Nádor utcai épület, valamint az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő által használt Margit körúti épület is az OTP Ingatlanbefektetési Alap tulajdonában van (érdekesség, hogy ebben az épületben egy K&H bankfiók is működik). A legnagyobb kitettséget (~30%) az OTP Bank által használt Babér utcai iroda jelenti. Kereskedelmi ingatlanokkal országszerte rendelkezik az alap, irodái azonban egy szigetszentmiklósi kivételével csak Budapesten vannak.
A Raiffeisen Ingatlan Alapot alaposan megviselte a válság. Míg 2008-ban még 84 milliárd forintos vagyont kezelt, mára ez 23 milliárdra csökkent. A válság alatt, 2009. áprilisban zártvégűvé alakították, 2013. áprilisi lejárattal, így 4 éven keresztül nem lehetett visszaváltani az alap befektetési jegyeit, csak tőzsdén keresztül lehetett értékesíteni. A tervezett futamidő lejáratakor azonban nem szüntették meg, hanem ismét nyíltvégűvé alakították az alapot, így az, bár egyre kisebb vagyonnal, de ma is működik. Az elmúlt 1-5 évben azonban ennek az alapnak volt a legmagasabb a hozama. A másik két, banki hátterű alaphoz hasonlóan ez is tartalmaz bankfiókokat, valamint a Raiffeisen Bank által használt Késmárk utcai irodaházat. A legnagyobb kitettséget a XIII. kerületben található Dévai Center adja.
A Raiffeisen Ingatlan Alaphoz hasonlóan az Európa Ingatlanbefektetési Alap is zártvégűvé alakult 2009 áprilisában, majd 2012 októberétől lett ismét nyíltvégű. A kezelt vagyon az egykori 50 milliárdos csúcsról 14 milliárd forintra apadt. Az alap jelenleg nem kíván új ingatlanokba fektetni, kisebb felújítások csak a már meglévő ingatlanok esetében történhet. Az alap legnagyobb kitettsége a tatabányai Vértes Center, és itt is megfigyelhető, hogy az Alapkezelő székhelyéül szolgáló Róbert Irodaház is az alap tulajdonában van. Tavaly új szereplőként jelent meg a piacon a Magyar Posta ingatlanalapja, melyet a Diófa Alapkezelő kezel. Ez az FHB és a takarékszövetkezetek fiókjain kívül a kijelölt postákon is megvásárolható, így rövid idő alatt mérhető piaci részesedést tudott elérni. Az utolsó (2014 júniusi) féléves jelentésig még nem sok ingatlant vásárolt, mindössze egy dunaújvárosi és egy kaposvári kereskedelmi ingatlan szerepelt a portfólióban, és az utolsó (2015 januári) havi jelentés szerint is mindössze 10,07% volt az ingatlanok aránya, valamint 17,59%-ban a - szintén a Diófa Alapkezelő által kezelt - Torony Ingatlan Befektetési Alap jegyeit tartja.
A leghosszabb ideje működő nyilvános nyíltvégű ingatlanalap a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap, azonban az egykor közel 4 milliárd forintos vagyont kezelő alap mérete mára minimálisra csökkent, 47 millió forintos nettó eszközértékkel bír, mindössze négy, XI. Ahol p az ingatlanok aránya az alap portfóliójában.
A CAPITOL és az Európa alap esetében az ingatlanarányra vonatkozóan 2014.06.30-ai az elérhető legfrissebb adat. Ezen 2 alap, valamint a Biggeorge’s-NV 4. alap üzemi szinten is veszteséges, az bérleti díjakból származó bevétel nem éri el a működési költségeket, így ezekbe nem érdemes fektetni. A Raiffeisen ingatlanalapjának a legmagasabb várható hozama, azonban ezt rendkívül magas, 200%-ot meghaladó, tőkeáttétellel éri el, míg az ERSTE alapjai alacsony, 50% alatti, ingatlanarány mellett a 2. és 3. Bár az ingatlanbefektetések sajátos kockázatokat hordoznak, egy kiegyensúlyozott, hosszú távú befektetési szemléletű portfólióban helye lehet az ingatlanalapoknak. Az alap kiválasztásánál fontos szempont lehet a biztos, banki háttér, a megfelelő méret, a likvid eszközök aránya, a portfólióban szereplő eszközök diverzifikáltsága, valamint a múltbeli teljesítmény.
Az elmúlt 1, 3 és 5 éves hozam alapján a Raiffeisen, míg a 10 éves hozam alapján az ERSTE ingatlanalapja teljesített a legjobban. A Raiffeisen esetében azonban annak köszönhető a magas hozam, hogy tőkeáttétellel működik, részben hitelből finanszírozza az ingatlanait. BAMOSZ Alap oldal portlet Alap neve: OTP Ingatlanbefektetési Alap Befektetési sorozat megjelölése:A sorozat ISIN:HU0000702451 Befektetési jegy devizaneme:HUF Alap nettó eszköz értéke:433 490 028 313 Árfolyam:3,161286 Dátum:2026.07.31. Kategória:Ingatlan/Közvetlen Földrajzi kitettség:Hazai Devizális kitettség:HUF Egyéb jellemző kitettség: ESG besorolás: Hozam/kockázat mutató:2 Bef. politika rövid leírása: Forgalmazás módja:Nyilvános nyíltvégű Jogszabályi típus:1/C.§ ingatlan ABA Alap indulási dátuma:2002.12.05. Alapkezelő:OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. Letétkezelő:OTP Bank Rt.
Összefoglaló megfigyelések a kiválasztáshoz
- Közvetlen vs. közvetett ingatlanbefektetések - a közvetlen ingatlanalapok általában az ingatlanokba fektetnek közvetlenül, míg a közvetett alapok értékpapírokat, illetve más ingatlanalapok jegyeit vásárolják. A költségek és a likviditás eltérőek lehetnek.
- Költségek és TER - a befektetőnek dupla alapkezelési díjat gyakran fizetnie kell a konstrukciókban, míg az ingatlanpiaci ETF-ek alacsonyabb díjakkal működnek. A hosszú távú különbségek jelentősek lehetnek a hozamokon.
- Hitelfelvétel - a tőkeáttétel mértéke jelentősen befolyásolhatja a hozamokat, ugyanakkor a nagy hitel nagymértékű kockázatot is jelenthet.
- Diverzifikáció és helyi kitettség - érdemes ellenőrizni, hogy hány ingatlan és milyen földrajzi megoszlás van a portfólióban, valamint hogy iparágak szerint mennyire elosztott a vagyon.
- Előző teljesítmény - a hosszú távú teljesítmény stagnálhat vagy ingadozhat; az ERSTE és a Raiffeisen példáin jól látszik a különböző kockázat-kiegészítések és díjstruktúrák hatása.
- Az ingatlanalapok közül az ERSTE nyújtja a legnagyobb piacvezető jelenlétet hazánkban, de a portfólió változékonysága és a kitettségek jellege ennek megfelelően alakul.
- OTP Ingatlanbefektetési Alap erőteljes tőkebeáramlást mutatott néhány év alatt, és jelentős részben banki épületeket is tartalmaz.
- A Raiffeisen és Európa alapok esetében a zártvégű struktúra és a tőkeáttétel egyaránt fontos tényező a hozam- és kockázatprofilban.
Összegzésképp az ingatlanalapok sokszínűek, és megfelelően megválasztva hozzájárulhatnak egy kiegyensúlyozott, hosszú távú portfólióhoz. A választás során érdemes figyelembe venni a banki háttért, a portfólió méretét, a likvid eszközök arányát, a diverzifikációt, a múltbeli teljesítményt és a költségstruktúrát. Az elmúlt évek hozamai alapján a Raiffeisen és az ERSTE alapjai bizonyultak a legerősebbnek a különböző időtávokon.
tags: #ingatlan #befektetesi #alapok