Ingatlan.com átverés: hogyan ismerjük fel és hogyan védekezzünk az ingatlan tranzakciókat célzó csalások ellen

Egy ingatlan adásvétel során nem ritka, hogy tíz- vagy akár százmilliós összegek mozognak, jellemzően banki, elektronikus úton. Ez a tranzakciótípus nemcsak a felek közti bizalomra épít, hanem arra is, hogy mindenki - ügyvéd, vevő, eladó és a bank - a megfelelő csatornán, a megfelelő információk alapján jár el. A valóságban azonban ez az ideális rend egyre gyakrabban sérül: a digitális csalások célkeresztjébe egyre inkább bekerülnek az ingatlanügyletek.

Miért? Mert a csalók pontosan tudják, hogy az adásvétel szereplői hajlamosak hivatalosnak tűnő levelekre gyorsan reagálni, és egy pillanatnyi figyelmetlenség is több tízmilliós kárt okozhat. Az adathalász módszerek mellett megjelentek az AI-generált hang- és videóüzenetekkel kapcsolatos csalások is. Nem csupán az ügyfelek, hanem az ügyvédi irodák is célpontokká váltak.

Gyakori csalási formák az ingatlanügyletekben

• Hamis számlaszám küldése: az egyik leggyakoribb csalási forma, amikor a csalók megváltoztatják vagy hamis számlaszámot küldenek az utaláshoz.
• Levélszemélyzet vagy e-mail fiók feltörése: a csalók feltörik az eladó, vevő, ingatlanközvetítő vagy az ügyvéd levelezőrendszerét, és a kommunikációba belépve adnak hamis utasításokat.
• Adathalászat és kémprogramok: kémprogramok ellopják a jelszavakat, így a tranzakciós adatok hozzáférhetővé válnak.
• Deepfake és social engineering: AI-generált hanghívások vagy hamis videók meggyőzik a résztvevőket az azonnali utalás szükségességéről.
• Álajánlatok és pszichológiai nyomás: „van egy jobb ajánlat, ma dönts!” típusú trükkök, amelyek sürgetik a döntést írásos igazolás nélkül.
• Ingatlan.com névvel való visszaélés: internetes csalók az ingatlan.com nevével visszaélve próbálnak adatokat szerezni a hirdetőktől, üzenetben letétet vagy foglalót ígérve.

Valódi esetek és a bírósági gyakorlat tanulságai

A Kúria Gfv.30.262/2016/9. számú precedensképes határozata klasszikus példa arra, amikor egy banki mulasztás miatt bekövetkezett pénzügyi kár jogi felelősségét kellett megítélni. Egy ismeretlen személy visszaélt az ügyvezető adataival (hamis személyi igazolvány és lakcímkártya segítségével), így személyesen intézkedett egy budapesti bankfiókban több adat módosításáról és új e-pin kártya igényléséről. Az új kártyával a belépési jelszót megváltoztatták, majd a számláról 99.786.000 Ft-ot utaltak el egy másik számlára, „tagi kölcsön visszafizetése” jogcímen.

A Kúria az eljárás végén kimondta, hogy a bank csak a jogosult fizető fél által jóváhagyott műveletet hajthat végre. A bank nem bizonyította kétséget kizáróan, hogy a felperes vagy képviselője állt az átutalás mögött. Ezért a bank az objektív felelősség alapján köteles helytállni. A határozat elvi tartalma megerősíti, hogy a pénzforgalmi szolgáltatók objektív felelősséggel tartoznak a jogosulatlan fizetési műveletekért, kivéve ha kétséget kizáróan bizonyítani tudják a fizető fél csalárd magatartását.

A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40183/2024/9. határozata szerint, ha a bank nem észleli a szokatlan tranzakciókat, és nem jelenti azokat, kárt okozhat az ügyfeleinek. Fontos tanulság, hogy nem elég egyszer, a tranzakció végrehajtásakor „ráeszmélni” az ügyletekre: a bíróság világosan kimondta, hogy az alperesi banknak mind a jóváíráskor, mind pedig az átutalási megbízás teljesítését megelőzően fel kellett volna ismernie, hogy az ügylet kapcsán bejelentési-, valamint felfüggesztési kötelezettség terheli.

Mit mondanak a jogszabályok?

Az első és legfontosabb jogszabály a pénzforgalmi szolgáltatás nyújtásáról szóló 2009. évi LXXXV. törvény (Pft.), amely kimondja: 37. § (1) Fizetési művelet teljesítésére - a hatósági átutalás és az átutalási végzés alapján végzett átutalás kivételével - akkor kerülhet sor, ha azt a fizető fél előzetesen jóváhagyta. A felek a keretszerződésben megállapodhatnak arról, hogy a jóváhagyás utólagos is lehet.

Legalább ennyire fontos a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről szóló 2017. évi LIII. törvény (Pmt.) és az ezt kiegészítő 30/2024. (VI. 24.) MNB rendelet. A Pmt. alapján a szolgáltató köteles az üzleti kapcsolatot folyamatosan figyelemmel kísérni - ideértve az ügyletek elemzését is - annak megállapítása érdekében, hogy az adott ügylet összhangban áll-e az ügyfélről rendelkezésre álló adatokkal.

Jogszabályi válasz az online csalásokra - új kezdeményezések

2025 májusában benyújtottak egy új, igazságügyi tárgyú törvénymódosítási javaslatot, amely kifejezetten az online csalásokkal szembeni hatékonyabb fellépést célozza: számlazárási kötelezettség a bűnügyi felügyelet alatt álló elkövetőknél, kizárás a pénzforgalmi szektorból a „stróman” típusú elkövetőknél, központi bankszámla-ellenőrzés és szektoron belüli információmegosztás. Ez a törvényi változás áttörést jelenthet az ingatlanügyleteknél tapasztalható számlás visszaélések elleni küzdelemben.

Gyakorlati óvintézkedések az ingatlan adásvétel biztonságáért

1. Szerződésben rögzített utalási protokoll: Az ügyletben részt vevő felek bankszámlaszámait és azok módosításának módját világosan rögzíteni kell. Rögzítsék szerződésben a számlaszám közlésének módját - és mindig erősítsék meg telefonon!
2. Telefonos megerősítés minden utalás előtt: a vevő minden utalás előtt telefonon is megerősítse a számlaszámot, lehetőleg már korábban egyeztetett elérhetőségen.
3. Próbautalás: Több tízmilliós utalás esetén ajánlott először egy kisebb, például 10-50 ezer forintos próbautalást indítani és visszaigazolást kérni.
4. Ügyvédi konzultáció és dokumentált kommunikáció: Konzultálj az ügyvéddel minden pénzügyi lépés előtt - és dokumentáld a kommunikációt! Az ügyvéd segít az esetleges gyanús helyzetek felismerésében is.
5. Ügyvédi letét alkalmazása: Szerződés és pénz: mindent ügyvédnél, ügyvédi letétben kezelj. A foglalót mindig ügyvédi letétbe helyezd, letéti szerződéssel és pontos kiadási feltételekkel.
6. Friss tulajdoni lap és alapos ellenőrzés: A tulajdoni lap ellenőrzése, az alapító okiratok, cégadatok és a közös képviselővel való egyeztetés alapvető védelmi lépések.
7. Titkosított, visszaigazolható kommunikációs csatornák: Előnyben részesítsük a titkosított e-mailt vagy más megbízható, visszakövethető kommunikációt az adatszolgáltatásnál.
8. Óvatosság az ingatlan.com-szerű megkereséseknél: Bízzunk a megérzéseinkben: az ingatlan.com soha nem kér jelszót vagy bankkártya-adatot az üzenetekben.

Mi minősül szokatlan ügyletnek a banki gyakorlatban?

A „szokatlan ügylet” definícióját az MNB végrehajtási rendelete tartalmazza. Szokatlan lehet többek között az eljárásoktól való eltérés, a gazdasági cél vagy jogi alap hiánya, a frekvencia- vagy összegbeli eltérés az ügyfél korábbi forgalmához képest, furcsa körülmények az átutalás során, tisztázatlan eredetű pénzeszközök megjelenése, gyanús harmadik ország bevonása, személyes azonosítás kerülése vagy offshore struktúrák felbukkanása.

Ingatlanközvetítői és közvetítői trükkök - hogyan védekezzünk?

• Kizárólagos megbízás csapdái: Rögzítsd a szerződést konkrét határidővel, teljesítményfeltételekkel és felmondási joggal; a jutalékot csak egyértelmű feltételek teljesülése esetén fizessék ki.
• Kettős jutalék vagy kettős képviselet: Írásban rögzítsd, ki a megbízó, ki fizet, és mikor esedékes a díj.
• Álajánlatok: Kérj írásos ajánlatot a vevő azonosító adataival vagy szándéknyilatkozatot.
• Előleg a közvetítőnél parkoltatva: Mindig ügyvédi letétet alkalmazz; ha a foglaló kezelése nem átlátható, ne add át az összeget.
• „Tehermentes” ingatlan ellenőrzése: Kérj le teljes tulajdoni lapot és vizsgáld meg a terheket, szolgalmakat, haszonélvezeteket, végrehajtásokat.

Valós történetek mint figyelmeztetés

Az ingatlanos csalásokban érintett áldozatok történetei sokszor tanulságosak: egy V. kerületi hirdetésre jelentkező Iza majdnem bedőlt egy profi átverésnek, amikor a csaló hamis adatokkal és furcsa kommunikációs mintákkal próbálta rávenni a gyors utalásra. Az eset végül jól végződött, mert az OTP automatikus biztonsági rendszere azonnal reagált, a bank felhívta az ügyfelet és megtörtént a rendőrségi bejelentés.

Melyek a legfontosabb teendők gyanús megkeresés esetén?

1. Ne reagáljunk azonnal a meglepő felhívásra.
2. Lépjünk kapcsolatba valamennyi szerződő féllel, és ragaszkodjunk az adásvételi szerződés írásbeli módosításához a bankszámla tekintetében.
3. Értesítsük a bankot és az ügyvédet, ha gyanús tranzakciót észlelünk.
4. Tegyünk rendőrségi feljelentést, ha pénz eltűnése vagy egyéb bűncselekmény gyanúja merül fel.

Gyors ellenőrzőlista - ha csak 2 perced van

• Szerződés & pénz: mindent ügyvédnél, ügyvédi letétben kezelj.
• Telefonos egyeztetés: minden számlaszámot és módosítást telefonon erősíts meg a korábban rögzített elérhetőségen.
• Próbautalás: kisebb összeggel teszteld a rendszert, ha nagy átutalás előtt állsz.
• Kérj friss tulajdoni lapot és ellenőrizd a cégadatokat, ha a tulajdonos jogi személy.

Mi az, ami nem átverés?

Az ingatlanpiacon nem az a kérdés, hogy valami szokatlan-e. Hanem az, hogy átlátható-e a folyamat, egyértelműek-e a feltételek, és a felek tudják-e, mire mondanak igent. Az alacsonyabb induló ár, az időpontra szervezett csoportos megtekintés vagy az, ha a tulajdonos nincs jelen a megtekintésen, nem feltétlenül jelent csalást - ezek gyakran tudatos piaci vagy tárgyalástechnikai megoldások.

Továbbra is a legfontosabb védelmi vonal: tudatosság és jogi képviselet

A 2025-ös törvényjavaslatok is jelzik: az állam felismerte, hogy a digitális bűnözés ellen csak komplex jogszabályi eszköztárral lehet fellépni. Ugyanakkor a legelső védelmi vonalat továbbra is a tudatos ügyfelek és az előrelátó jogi képviselet jelentik. Az egyértelmű protokollok, a védett kommunikációs csatornák és az ügyleti szokatlanság felismerése nem csupán ajánlottak, hanem nélkülözhetetlenek egy biztonságos ingatlantranzakció lebonyolításához.

Az ingatlanpiacon nem a tulajdon „ellopása”, hanem a rafinált közvetítői módszerek és a digitális csalások jelentik a fő kockázatot. A védekezés kulcsa a friss tulajdoni lap ellenőrzése, az ügyvédi letét alkalmazása, a megbízási szerződés pontos rögzítése és az összes lényeges információ írásban való megerősítése. Magyarországon a földhivatali rendszer, az ügyvédi ellenjegyzés és az E-ING digitális védelem miatt a jogosulatlan tulajdon-átruházás rendkívül ritka, így a tudatos és körültekintő ügyintézés jelenti a legerősebb védelmet az ingatlanos átverésekkel szemben.

Banki csalás áldozata és jogi tanácsra van szüksége? Keresse dr. Járos Lászlót vagy más, ingatlanjogban jártas ügyvédet: az ügyvéd nemcsak a szerződéses biztosítékokért felel, hanem segít az esetleges gyanús helyzetek felismerésében is.

tags: #ingatlan #com #atveres

Népszerű bejegyzések:

• Pécsi tégla lakás gázfűtéssel – befektetői lehetőségek
• Középkori kolostorok térszerkezete Centralis alaprajzzal
• Hogyan kezeljük a lejárt önkormányzati lakás bérleti jogát: útmutató
• Zártkerti telek beépíthetőségének kivonása a művelés alól
• Áttekintés a kapuvári kiadó társasházi lakásokról