Ingatlan értékbecslés és hitelfelvétel: mit néz az értékbecslő és hogyan befolyásolja a hitelösszeget
Az ügyfeleink leggyakoribb kérdése a hitelfelvétel folyamatának az elején: mit néz az értékbecslő? Ez abból adódik, hogy a hitelkérelem bankhoz történő beadása után az értékbecslő hívja először a hiteligénylőt.
Az értékbecslő a bank által kijelölt ingatlanszakértő cég munkatársa. Az értékbecslés mindig személyesen történik. Ezt a bankok a csalásmegelőzés miatt teszik. A bank ezzel védekezik az esetleges összeférhetetlenség ellen.
Az előzetes értékbecslés akkor fontos, ha szeretnél biztosra menni és előre megtudni, hogy mennyit ér az ingatlan. Ez abban az esetben fontos, ha vásárolsz, hiszen ha nem kapod meg a tervezett lakáshitel összegét, még a foglalót is elbukhatod.
Ahhoz, hogy megértsük mit néz az értékbecslő azt is tudnunk kell, hogy minden bank más elvárást támaszt az értékbecslők felé. Pont ezért sok értékbecslő cég van a piacon. Az értékbecslő általában a banknál történő megrendeléstől számított 3 munkanapon belül jelentkezik.
Épülő ingatlanok esetén kicsit nehezebb a helyzet, mert egy későbbi állapot és egy jelenlegi készültségi fok alapján kell megállapítani a majdani értéket. Mindezt úgy, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még nem a végleges, rendezett majdani jogi forma szerepel.
A forgalmi érték egy olyan ár, amennyit a piaci körülmények között jelenleg ér az ingatlan. Ez egy kicsit hasonlít a tőzsdei árakhoz, hiszen a kereslet és a kínálat is beleszól az aktuális forgalmi értékbe. Ezért sokszor a bank is leellenőrzi, hogy mit néz az értékbecslő.
Így az összehasonlításhoz használt összes ingatlannál fontos hogy reális legyen az értékük. A hitelbiztosítéki vagy menekülési vagy likviditási érték inkább a bank számára fontos mutatószám. Ez azért nagyon fontos, mert bárki, aki lakik az ingatlanban, vagy bárki, aki meg szeretné venni, naponta szembesül ezzel a gyakorlati kérdéssel.
Vizsgálja az infrastruktúrát, azaz hogy autóval és tömegközlekedéssel hogyan lehet megközelíteni az ingatlant. Megvizsgálja, milyen minőségű út van az ingatlan előtt. Még azt is számításba szokták venni, hogy ha vásárolni kell menni, milyen minőségű és hány darab intézmény van a közelben. Az ingatlan értékének meghatározásánál nagyon fontos megvizsgálni van-e vezetékes vízellátás, központi szennyvízelvezetés, milyen a fűtés típusa. A komfort fokozat megállapításánál a fűtés nagyon fontos, hiszen ha nincs központi fűtés, már nem lehet összkomfortos, csak komfortos az ingatlan.
Az érték meghatározásánál nagyon fontos az ingatlan szerkezete, ami lehet könnyűszerkezetes vagy szilárd falazatú, de megkülönböztethetünk faházat, rönkházat, ytongból épült házat, tégla házat, vályogházat is. A szerkezet vizsgálatánál fontos még a nyílászárók típusa és állapota. Az értékbecslés gyakorlatilag egy ingatlanszakértő pillanatnyi jelentése az ingatlan állapotáról és értékéről. A szakvélemény általában több oldalas és részletesen kitér a fent leírtakra.
Ami jön ezután és hogyan befolyásolja a hitelösszeget
Mi jön ezután? A bankhoz maximum egy héten belül visszaérkezik a megrendelt értékbecslés. Ezután elindul a fedezet értékének a banki felülvizsgálata. A fedezetértékelési szakemberek a bank alkalmazottai. Ők tovább elemzik az elkészült szakvéleményt a bank szempontjából és megvizsgálják az ingatlan hitelezhetőségét. Ez azt jelenti, hogy kiszámolják, mennyiért tudná értékesíteni a bank az ingatlant, ha azonnal el kellene adnia.
A maximálisan felvehető hitelösszeget két tényező befolyásolja. Az első a törvényi előírás, amit adósságfék szabályozásnak hívnak. Vásárolni szeretnél egy 40 millió forintos ingatlant. Pótingatlan bevonásakor a bank két ingatlant egyetemlegesen terhel meg. Itt eltérő a bankok rutinja. Van, aki biztosít egy példányt is az elkészült értékbecslésből. Van, aki csak a forgalmi értéket és a hitelbiztosítéki értéket közli.
A gyakorlatban az értékbecslés megrendelése után egy héttel tudhatjuk meg az ingatlan értékét és tekinthetjük meg írásban, hogy mit néz egy értékbecslő az ingatlannal kapcsolatban. Sok ügyfél úgy gondolja, hogy a bank automatikusan alul értékel. Ez a gyakorlatban nem így van, mert a banknak csak az az érdeke, hogy a fedezet ne legyen túlértékelt. Az egyik, hogy az illeték és adózási költségeket mindenki szeretné csökkenteni. A másik, hogy régebben a használt ingatlanok vásárlásához felvehető CSOK szabályokban volt egy ingatlanvételár maximum. Ez 35 millió forint volt. Azóta ezt eltörölték, de a fenti 20%-os szabály benne maradt még a jogszabályban.
Mi a jövőbeli várható érték? Mit néz az értékbecslő ilyenkor? A jövőbeli vagy majdani értéket olyan hiteleknél állapítja meg az ingatlanszakértő, ahol építési munkálatok lesznek és ezeknek értéknövelő hatása lesz. Ilyen az építési hitel, amivel az építési telekre új építésű házat építhetsz. Továbbá szerkezetét, falazatát, tetőszerkezetét és infrastruktúráját. Tartalmazza még az ingatlan jogi dokumentumait, például a tulajdoni lapot, a térképmásolatot és a társasházi alapító okiratot.
Hogyan befolyásolja a felvehető hitelösszeget az értékbecslés eredménye? Nagyon szervesen. Banki értékbecslés általánosságban: a hitelkérelem elindítása és a díj befizetése után általában 2-5 munkanapon belül jelentkezik és kimegy a becslő. Budapesten és a nagyvárosokban ez gyorsabb, vidéken a logisztika miatt hosszabb lehet. A helyszíni szemle után a becslőnek le kell jelentenie az adatokat. Az eredmény általában 3-7 munkanapon belül fut be a bankhoz. Ha a bankfiókban jó fej az ügyintéző, a hivatalos határozat előtt „fű alatt” megmondja a kapott összeget.
A bankok szinte folyamatosan hirdetnek akciókat, amelyek keretében a sikeres hitelfelvétel után ezt a díjat visszatérítik az ügyfélnek. Ha viszont a hitel meghiúsul, a díj elvész. Mit néz az értékbecslő? A legfontosabb szempontok: Műszaki és szerkezeti állapot: Falak repedései, beázások, nyílászárók állapota, fűtésrendszer. Alaprajz és jogi megfelelőség: Ez a legnagyobb buktató! A becslő lézeres mérővel körbeméri a lakást, és összeveti a hivatalos térképmásolattal/alaprajzzal. Ha a valóságban egy fal odébb van, vagy a családi háznál hozzáépítettek egy könnyűszerkezetes tárolót, amit nem vezettek át a térképen, azonnal megáll a folyamat. Komfortfokozat: Pl. van-e működő fűtés minden lakóhelyiségben (a fürdőszobai fűtés hiánya miatt pl. buktak már el hitelt, amin egy 10 ezer forintos fali melegítő utólagos felszerelése segített).
A hitelfelvételt meghiúsítható tételek
Igen, méghozzá két módon: Jogi/Műszaki okokból: Ha az ingatlan nem hitelképes (pl. vályogház alapozás nélkül, rendezetlen tulajdoni lap, térképhibák, vagy ha a lakhatási feltételek nem adottak). Pénzügyi okokból (Finanszírozási korlát): Ha az értékbecslő drasztikusan alulértékeli az ingatlant, a jogszabályi (vagy banki) korlátok miatt nem adható ki a kért hitelösszeg, és az ügyfélnek nincs plusz önereje.
Hogyan történik az OTP előzetes értékbecslés?
Az OTP-nél elérhető a hitelkérelem leadási előtti, úgynevezett előzetes értékbecslés. A folyamat az alábbi főbb lépésekre tagolódik: Előkészítés: Tájékozódás (online, telefonon vagy fiókban), majd az értékbecsléshez szükséges dokumentumok összegyűjtése és az igénylőcsomag kitöltése. Végrehajtás: Az előzetes értékbecslés elindítása, amely magában foglalja az ingatlan helyszíni szemléjét és az érték megállapítását az OTP Jelzálogbank Zrt. által. Lezárás: Tájékoztatás az előzetes hitelbírálat és az értékbecslés eredményéről, amelyet a tényleges hitelkérelem benyújthat.
Fontos tudnivalók az értékbecslésről: Helyszíni szemle: Az értékbecsléshez helyszíni szemle szükséges, amelyhez meg kell adni egy kapcsolattartót. Az OTP a megrendelést követő 4 munkanapon belül keresi az illetékest időpontegyeztetés céljából. A tulajdonosnak lehetővé kell tennie a bejutást, és hozzá kell járulnia külső-belső fényképek készítéséhez. Érvényesség: Az előzetes értékbecslés eredménye az elkészítéstől számított 90 napig érvényes. A bank egy adatbázis és algoritmusok segítségével határozza meg az ingatlan várható forgalmi értékét, nem pedig egy értékbecslő személyes vizsgálata alapján. Emiatt: a hitelügyintézés akár 1 héttel gyorsabb lehet és az eljárás is olcsóbb.
Csak szűk körben használható, ha az ingatlan: lakás (nem családi ház), legfeljebb 150 m², nagyobb településen van, és elegendő egymáshoz hasonló adásvétel történt a piacon.
Mit néz a K&H értékbecslő? A K&H Bank az értékbecslésnél elsősorban az ingatlan beazonosíthatóságát, a komfortfokozatot, a rendezett dokumentumokat (pl. használati megállapodás, térképmásolat, TAO), a közműellátottságot és a műszaki állapotot vizsgálja, ezek hiánya pedig a szemle meghiúsulását okozhatja.
Különleges esetek és további részletek
A banki értékbecslés részletei és díjai bankonként változnak. A díjakat általában az ügyfél fizeti, kivéve ha a bank előre átvállalja bizonyos konstrukcióknál. Az értékbecslés eredményével szembeni vitát a banknál lehet felülvizsgálni, de nagy eltérésekre számítani nem érdemes.
tags: #ingatlan #ertekbecsles #k #and #h