Ingatlan kincstári illeték: miből áll, hogyan számolható és mikor kerülhető el?

Az ingatlan illetéke, vagyis vagyonszerzési illeték, egy olyan kötelezettség, amely a vagyontárgy megszerzésekor keletkezik, és amelyet az állam az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés után terhel az ügyfélre. Az illeték alapja általában a forgalmi érték, nem pedig a szerződésben szereplő vételár, így a NAV a piaci árak alapján határozza meg a fizetendő összeget. Az illeték nem opcionális díj, hanem jogszabályi előírás, amelyet a vevőnek vagy a jogutódnak kell teljesítenie, attól függően, ki szerzi meg az ingatlant. A kedvezmények és mentességek összetett hálózata révén lehet csökkenteni az érintett összeg nagyságát.

A fő szabály: mennyi az illeték és mit befolyásol?

Az általános vagyonszerzési illeték mértéke lakás vagy lakóház vásárlása esetén 4% a forgalmi értékre vonatkozóan egészen 1 milliárd forintig; fölötte 2% érvényes, de legfeljebb 200 millió forintonként ingatlanonként. A NAV a forgalmi érték meghatározásakor több tényezőt vesz figyelembe (cím, elhelyezkedés, alapterület, ingatlan típusa és rendeltetése, építési év, felújítottság, energiahatósági tanúsítvány adatai stb.), és szükség esetén helyszíni szemlét is tarthat. Ha a felek piaci árban állapodnak meg, gyakran a szerződésben foglalt vételár és a NAV által megállapított forgalmi érték közel azonosak, de a NAV nem köteles ezt automatikusan elfogadni.

Az illeték alapja nem automatikusan a vételár, hanem a forgalmi érték. Ha a megvásárolt ingatlan terhekkel terhelt, ezek általában nem csökkentik az illeték alapját. A „cserepótló vétel” szabálya alapján a különbség után kell illetéket fizetni abban az esetben, ha a vásárló új ingatlanának értéke meghaladja a korábbi tulajdon értékét, vagyis a kettő közötti különbségen számítandó az illeték. Ezen felül létezik CSOK és más otthonteremtési támogatás, amely az illeték kedvezményét vagy mentességét is magában foglalhatja.

Kedvezmények és mentességek, amelyek csökkenthetik a teher nagyságát

Első lakás vásárlása 35 év alatti fiatalok esetében 50%-os kedvezmény lehet bizonyos értékhatárokig.
Ha közvetlen rokonok vagy házastárs között történik a tulajdonjog átszállása ajándékozás vagy öröklés útján, gyakran fennáll a mentesség vagy alacsonyabb illeték mértéke (közeli hozzátartozók esetén ajándékozási illetékmentesség is elvileg fennállhat).
CSOK vagy más otthonteremtési támogatás felhasználása esetén bizonyos feltételek mellett illetékmentesség vagy kedvezmény érhető el.
Ha az ingatlan új tulajdonosa részben már meglévő lakást ad el és a megvásárolt ingatlan értéke között alacsony a növekmény, a 4%-os alap után csak a különbözet után kell illetéket fizetni.
Szülőktől gyermekeknek, vagy házastársak között történő tulajdonjog-átadás esetén gyakran teljes vagy részleges mentesség érvényesíthető.

Miért fontos az ingatlan illeték a vásárlás során?

A hazai ingatlanpiac árazása és a lehetőségek, például CSOK vagy első lakás kedvezmények, gyakran úgy tűnhet, hogy elég csak a vételárra számolni. Pedig az illeték olyan költség, amely végső soron a vevőt terheli, még akkor is, ha a NAV a szerződésben szereplő összeg helyett a forgalmi értéket veszi alapul. Az illeték kiszabása után a NAV fizetési meghagyást küld, amely tartalmazza a pontos összeget és a fizetési határidőket. A kedvezményeket és a részletfizetést a NAV határozata alapján lehet igényelni, és ezek időben történő teljesítése kulcsfontosságú a késedelmi pótlékok elkerüléséhez.

Az első lakás kedvezmények példái

Egy 45 nm-es panel 38 millió forintos vételárával az általános 4% illeték 1,52 millió forint lenne, de 33 éves volt az ügyfél és első lakását vásárolta, így 50%-os kedvezményt vehetett igénybe.
Egy 70 millió forintos ikerház vásárlásánál a CSOK miatt teljes illetékmentességet kaptak a fiatal házaspár.
Ha egy vevő a régi lakását 30 millióért adta el, és 42 millióért vásárolt újat, akkor a két érték közötti különbség után kell illetéket fizetni: 12 millió forint után a 4% alapján 480 ezer forint lett volna az illeték a hagyományos számítás szerint.

Hogyan fizetik meg az illetéket?

A vagyonszerzési illeték fizetése a NAV határozata alapján történik, amelyet 30 nappal a közlését követően lehet befizetni. A fizetés módja lehet banki átutalás, bankkártyás fizetés személyesen vagy online, postai befizetés és egyéb hagyományos formák. A részletfizetés kérelmezése általában a NAV AUTRESZ vagy FAM01 űrlapján keresztül történik, és lehet automatikus, legfeljebb 12 hónapig, maximum 1 millió forintig havonta. Ha valaki nem teljesíti a részletfizetést, a tartozás egy összegben esedékessé válik késedelmi pótlékkal.

Igazán fontos: mikor nem kell illetéket fizetni?

Ha bankon belüli átutalást hajtunk végre, vagy ha ugyanazzal a bankkal dolgozunk, és a fizető fél és a kedvezményezett között ugyanaz a bank áll fenn.
Ha az államkincstárnál vezetett számlára utalunk, például állampapír vagy Babakötvény vásárlás esetén.
Szépséges, hogy a SZÉP-kártyára történő átutalások és bizonyos kapcsolódó tranzakciók mentesek lehetnek a tranzakciós illetéktől.

Öröklés és ajándékozás: milyen illetékek jöhetnek?

Örökség esetén az illeték mértéke alapvetően megegyezik a vásárlásnál alkalmazott 4%-kal; ajándékozásnál pedig 9%-os alap illetékkel számolnak, de a közeli hozzátartozók közötti ajándékozás esetén gyakran mentesség vagy kedvezmény élhet. Az öröklési illeték mértéke a hagyaték tiszta értékének egyes százalékos arányai alapján kerül megállapításra, és a leggyakoribb esetekben mentesség vagy alacsonyabb összeg lehet érvényesíthető.

Népszerű gyakorlati példák és óvatos megjegyzések

Egy átlagos budapesti lakás vásárlásakor a 4%-os szabály alapján járható út sokszor 1,6-2,8 millió forint illeték lehet, ez komoly költséginvestíciót jelent.
Az illeték kiszámítása akkor is összetett lehet, ha a vételár alacsonyabb, mert a NAV a piaci árhoz közeli forgalmi értéket vehet alapul, és a szerződésben rögzített árat csak ezt követően vizsgálja felül.
Az első lakás kedvezmények, CSOK és más támogatások gyakran időhatárokhoz kötöttek, ezért érdemes már a szerződés megkötése előtt részletesen egyeztetni a lehetséges mentességekről.

Gyakran felmerülő kérdések röviden

Ki fizeti az illetéket? A vevő fizeti a vagyonszerzési illetéket, de a NAV ezt a határozatban közli és az azt követő határidőig kell megfizetni. A kedvezmények és a részletfizetés lehetősége a NAV határozatától függ.
Milyen a bevallás módja? A NAV felé történő bejelentés és fizetés általában a NAV online felületein, banki átutalás vagy postai befizetés útján történik.
Mi az összeghatár, amely alatt ingyenes az átutalás vagy készpénzfelvétel? Az átutalásoknál 50 ezer forint alatti összegek részben mentesek lehetnek, a készpénzfelvétel viszont 0,9% tranzakciós illetékkel terhel, felső határ nélkül.

Infografika: hogyan alakul az ingatlan illeték számítása a forgalmi érték alapján

tags: #ingatlan #kincstari #illetek