Ingatlan adózása: SZJA, jutalék, bérbeadás és eladás szabályai részletesen
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait.
Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít.
De kötelező számlát adnunk?
Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor?
Hogyan számoljuk ki az adó mértékét?
Kell fizetnünk adóelőleget?
Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól?
Magyarországi keretek és alapelvek
Magyarország lakosságára jellemzőbb a saját tulajdonú ingatlan, bérlakásba többnyire munkavállalás vagy tanulmányok miatt költözünk.
Magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék.
Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk.
Önálló tevékenységből származó bevételként tekintünk minden olyan bevételre, amelyet a magánszemély adott tevékenységével összefüggésben megszerez, megállapítására az 1995. évi CXVII. törvény 2. és 4. tevékenysége kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény - a továbbiakban Áfa tv. - az Áfa tv.
A rendszeres bevételszerző tevékenység miatt a természetes személy adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános forgalmiadónak, ezért az Áfa tv-ben meghatározott bizonylatot kell kibocsátanunk.
Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló törvény - a továbbiakban Sztv. - szerinti számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanunk.
Az adószám hiánya - tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre - nem akadályoz minket a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában.
Ezen a számviteli bizonylaton a nevünk mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Fontos, hogy nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbe vevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja.
A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze.
Így a társasházi biztosítás és takarítás díjára, a közös képviselő díjazására, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre például a kedvező szabály nem alkalmazható.
A bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség tehát ingatlan-bérbeadásból származó bevétel, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.
Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a fenti kedvező szabály nem alkalmazható, mivel ilyenkor a szolgáltatás díját nem hárítják át az igénybevétellel arányosan a bérlőre.
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját.
A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.
A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke az Szja. tv. 10 százalék költséghányad (17. vagy tételes költségelszámolással (17. § (3) a.
A nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 10 százalékát vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül.
Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit.
Az ingatlan bérbeadási tevékenységet az adott évben érvényes T101 jelű nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz.
A lakáskiadás után kiszámított személyi jövedelemadót negyedévente kell megfizetni az adóhatóságnak a negyedévet követő hónap 12. napjáig.
Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti törvény értelmében „kifizetőtől” származik, az adóelőleget nem nekünk, hanem a kifizetőnek kell megfizetnie.
Az adóelőleg alapja ebben az esetben a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján kalkulált jövedelem összeg lesz, amennyiben a költségek nem haladják meg a bevétel 50 százalékát.
Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10 százalékos költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget, majd az így fennmaradó nettó jövedelmet juttatja el a bérbeadónak.
A kifizető személyét az Art.
Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény 86. § alapján.
A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, csak adószám birtokában üzemeltethető, valamint be kell hozzá szerezni a szükséges szálláshely-üzemeltetési engedélyt is.
A bérbeadó kétféle adózási mód közül választhat szálláshely-szolgáltatóként.
Az egyik a tételes átalányadózás, amikor évente jogszabályban rögzített fix átalányt köteles fizetni, illetve ha önálló tevékenységből származó jövedelmet adózik bevétele után.
Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni.
Az SZJA kulcsa jelenleg 15%.
Az ingatlan eladásának adózása
Az ingatlan eladásának adózása az 5 éves szabály szerint - spórolj meg jelentős összegeket tudatos tervezéssel.
Mennyi adót kell fizetni? Az 5 éves szabályról, és hogy honnan számolható az öt év, számos részlet szól.
Az adó mértéke 15 százalékos SZJA, ha adóköteles jövedelem keletkezik az ügyletből.
A jövedelem a bevétel (eladási ár) és a levonható költségek különbözete.
Az 5 éves szabály szerint az 5 év alatt történő eladás esetén a jövedelem adóterhe csökkenhet.
Az 5 éves szabály részletei: szerzés évében és az azt követő évben történő eladás esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
Második évben történő eladás esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
Harmadik évben történő eladás esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
Negyedik évben történő eladás esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
Ötödik évtől kezdődően a jövedelem 0%-a adóköteles, tehát teljes mértékben adómentes.
Az 5 év számításának forrása
Honnan kell az 5 évet számolni? Röviden: a szerzés napjától.
A szerzés napjának pedig azt tekintjük, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották.
Öröklés esetén a szerződés időpontja a halál napja.
Fontos tudni, hogy csere esetén az új ingatlan szerzési ideje ugyanaz, mint a korábban elcserélt ingatlané.
Ha valaki opciós szerződéssel vásárol, akkor a szerzés időpontját az határozza meg, amikor a vevő egyoldalú vételi nyilatkozatát a földhivatalhoz benyújtják.
Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.
Új ingatlanra vonatkozó szerzés ideje meghatározó a kedvezmények vonatkozásában.
Az 5 év számításakor a napok helyett az évek a relevánsak: a szerzés éve számít.
Bevétel és költségek
A bevétel a eladási ár és a cserében kapott érték, illetve a vevő által fizetett kamat lehet.
Az elszámolható költségek: a korábbi vételár; a vagyonszerzési illeték; az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó költségek; az eladáshoz kapcsolódó költségek (ügyvédi díj, közvetítői díj, hirdetési költség, értékbecslés).
Az eladási ár 5%-át meghaladó, az eladást megelőző két évben végrehajtott állagmegóvó beruházások szintén elszámolhatóak.
Az ingatlan eladásakor az értékesítéshez kapcsolódó költségek, mint az ingatlanközvetítő díja, az értékbecslés díja és a hirdetési díj, szintén levonható.
Öröklés vagy ajándékozás esetén specifikus megállapítások érvényesek, a szerzési érték és adóalap eltérő lehet.
Különleges esetek
Termőföldből átminősített ingatlanok esetén a jövedelmet speciális képlettel számolják, és az 5 éves szabály nem mindig alkalmazható.
Ajándékozás esetén a szerzési érték meghatározása nehéz lehet, és bizonyos feltételekkel a bevétel egy részét költségként lehet figyelembe venni.
Öröklés esetén az örökölt ingatlan eladásakor a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
Gyakran felmerül az, hogy a csereingatlan szerzési ideje az eredeti ingatlan szerzési idejével azonos.
Energetikai tanúsítvány költsége az eladónak feladata, és 25-50 ezer forint körül mozoghat.
Ingatlanközvetítői díj a legtöbb eladási tranzakciónál reális költség.
Költöztetési díj szintén felmerülhet, különösen ha költözni kell az eladás után.
A bevallás és az adózási határidők
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvétel földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban.
Az adóbevallás tervezetét a NAV készítheti, ezt kiegészítheti és elfogadhatja az adózó.
Ha Ön nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor az szja-bevallásban nyilatkozhat úgy, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó szja- és szochófizetési kötelezettségét legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesíti.
ÁFA és adómentességek
Kell-e áfát fizetni ingatlan eladás után?
A nem egyéni vállalkozó magánszemélyek nem alanyai az általános forgalmi adónak, így nem merül fel áfafizetés lakás értékesítése esetén.
Ugyanez vonatkozik a házak eladására is.
Kivétel a sorozatjellegű értékesítés.
Az illeték és a CSOK kedvezmények részletei adózási összefüggéseket is érintenek a vásárlás és eladás között.
Rövid összefoglalóval a gyakorlati lépésekhez
Az ingatlan adózása összetett, de a lényeget így lehet összefoglalni: az eladásból származó jövedelem után SZJA-t fizetni kell, kivéve ha az 5 éves szabály értelmében adómentes, vagy ha az adómentességet más speciális körülmények alapozzák meg.
A bevétel és a költségek pontos nyilvántartása elengedhetetlen, és fontos a szerzés időpontja az 5 éves mentesítés határainak meghatározásához.
A bérbeadás során a költségek levonása és a jövedelem meghatározása attól függ, hogy tételes vagy 10%-os költséghányadot választunk-e.
Az adóelőleg kifizetése negyedévente történik, és a kifizetőnek az adóelőleget le kell vonnia, ha a kifizető az adózóval szemben áll fenn.
A számlázás és az adószámmal kapcsolatos döntések a tevékenység jellegétől függenek: adószámra van szükség például áfa-fizetés esetén vagy amikor a bérbeadó vállalkozói tevékenységet folytat.
A jogi és adózási döntéseket érdemes alaposan átgondolni, és szükség esetén adótanácsadó vagy könyvelő segítségét kérni.
Dr. Szatyor Győző 2026. június 17.
Meta adatok
E melléklet Bérleti ingatlan az adóbevallásában | Teljes körű áttekintés
tags: #ingatlan #szja #ingatlanugynok