Ingatlan tulajdon külföldön jogi szabályok

Az észt jogban főszabály szerint az egyetemes jogutódlás elve érvényesül, amely szerint az örökhagyó tulajdona (a hagyaték), amely az örökhagyó valamennyi jogát és kötelezettségét magában foglalja, egy másik személyre (az örökösre) száll át. Több örökös esetén az öröklési törvény 147. szakasza értelmében a hagyaték az örökösök közös tulajdonában van. Az öröklés nem keletkeztet új jogokat. Bizonyos esetekben az örökhagyó túlélő házastársa szolgalmi jogot kérhet arra a vagyontárgyra, amely a házastársak közös otthona volt (az öröklési törvény 16. szakasza).

Az örökösnek a hagyatékhoz kapcsolódó tulajdonjogokra vonatkozó jogosultsága korlátozható, ha az örökös olyan ideiglenes örökös, aki helyett utóörököst neveztek (az öröklési törvény 48. szakasza). Ilyen esetekben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, hogy az örökös ideiglenes örökös (az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 49.1). Szerepelnek-e ezek a jogok ingatlan-nyilvántartásban vagy ingó dolgok nyilvántartásában, és amennyiben igen, kötelező-e a bejegyeztetés?

Az ingatlan javak és a hozzájuk kapcsolódó jogok az ingatlan-nyilvántartásba kerülnek bejegyzésre. A tulajdonjog minden esetben az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés révén száll át a jogutódra. Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés már nem helytálló, mert valamely dologi jog átruházása az ingatlan-nyilvántartáson kívül történt, az ingatlan-nyilvántartási hivatal kijavítja a bejegyzést a dologi jog új tulajdonosa által benyújtott bejegyzési kérelem alapján. A bejegyzési kérelemhez mellékelni kell a dologi jog jogátruházását tanúsító okiratot (öröklési bizonyítvány) (az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény) 651 szakaszának (1) bekezdése).

Annak megállapítása érdekében, hogy az örökhagyó volt-e a dologi jog kizárólagos tulajdonosa, vagy a dologi jog közös tulajdon tárgyát képezi, esetenként az öröklési bizonyítványon túl a tulajdonjogot igazoló okiratot is mellékelni kell a bejegyzési kérelemhez. A bejegyzési kérelmet közjegyzői hitelesítéssel, vagy digitális aláírással kell ellátni (az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 34. §).

Az ingatlan-nyilvántartási hivatal a dologi jog tulajdonosát vagy a végrendeleti végrehajtót pénzbírság kilátásba helyezése mellett felszólíthatja, hogy nyújtsa be a bejegyzési kérelmet és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez és annak kijavításához szükséges okiratokat (az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 651. §). A nyilvántartásba vételi kötelezettség alá eső egyéb vagyontárgyak a nyilvántartásba vételtől függetlenül szintén átszállnak az örökösre. Minden dologi jog a törvény erejénél fogva száll át az örökösre, és független annak nyilvántartásba történő bejegyzésétől.

A polgári perrendtartás 6291. szakasza alapján a bíróság eljárást kezdeményezhet egy külföldi dologi jog kiigazítása érdekében a jogosult kérelmére. A bíróság szükség esetén meghallgatja a kérelmezőt. A bíróság a dologi jog kiigazítása ügyében hozott határozatában megjelöli, hogy az észt törvények alapján létezik-e olyan dologi jog, amely egyenértékű a kiigazítandó külföldi dologi joggal. Amennyiben létezik egyenértékű dologi jog, a bíróság azt megjelöli a határozatában. Amennyiben a dologi jog kiigazítása ügyében hozott határozat végrehajtása céljából a kérelmezőnek egy nem igazságügyi nyilvántartás kezelőjével, vagy egy harmadik személlyel vagy intézménnyel kell felvennie a kapcsolatot, ezt a tényt is bele kell foglalni a határozatba. A polgári perrendtartás 475. § (1) bekezdésének 101) pontja értelmében a dologi jogoknak a 650/2012/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet 31. cikkével összhangban kell kiigazításra kerülni.

Külföldiek ingatlanszerzése Magyarországon

Külföldiek ingatlanszerzése bizonyos esetekben eltérő módon zajlik, mint a magyar állampolgárok tulajdonszerzése. Külföldi magánszemély vagy jogi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak a 251/2014. (X. 2.) Korm. rendeletben szabályozottak szerint, kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg. Külföldiek ingatlanszerzése iránt kérelmet kell előterjeszteni a kormányhivatal előtt.

Az eljárási illetéket az illetékes földhivatal részére kell átutalni. Külföldiek ingatlanszerzése során a kormányhivatali engedély iránti kérelem elbírálása az esetek többségében formalitás. A kormányhivatali engedély ügyintézési határideje 45 nap. A 45 napba nem számít be az eljárás felfüggesztésének, szünetelésének, valamint az ügyfél mulasztásának vagy késedelmének, így a hiánypótlás teljesítésének az időtartama sem. Amennyiben a kérelem, illetve mellékletei nem felelnek meg a jogszabályi követelményeknek, annak beérkezésétől számított 8 napon belül hiánypótlási felhívás kerül kiadásra.

Külföldiek ingatlanszerzése engedélyezése során mi a magunk részéről 90 napos határidő kikötését szoktuk javasolni, nehogy a vevő a túl rövid határidő miatt kerüljön bajba. Természetesen az ingatlan adásvételi szerződéshez külföldiek ingatlanszerzése esetében is ugyanúgy kötelező a jogi képviselet igénybevétele, mint bármelyik másik ingatlan adásvételi szerződés során. Ellenben nincs kötelező jogi képviselet a kormányhivatali engedélyezési eljárásban.

Az adásvételi szerződés megszerkesztése során a vevői kockázat abban áll, hogy a külföldi vevő a szerződésben meghatározott határidőben megkapja-e a kormányhivatali engedélyt. A kockázat kezelésének alapmozzanata, hogy az eljáró ügyvéd a foglaló összegét letétbe veszi egészen a kormányhivatali engedélyről való döntésig. Minkét fél számára kielégítő megoldás lehet, ha a vevő jogosulttá válik arra, hogy maga helyett másik személyt jelöljön ki vevőnek. A külföldiek ingatlanszerzésére irányuló ingatlan adásvételi szerződés úgynevezett hatóság jóváhagyásához kötött szerződés. A jóváhagyás megtagadása esetén, illetve annak hiányában a szerződés nem lép hatályba és a feleknek az érvénytelenség következményei szerint kell elszámolniuk egymással. Ennek a már teljesített, átadott foglaló/vételárrészletek tekintetében van jelentősége. Ha a szerződés csak általános szövegezést tartalmaz, akkor az eladónak minden átvett összeget vissza kell fizetnie a vevő részére.

Vagyon és illetékek

Fontos foglalkozni a kérdéssel, mivel gyakran intéznek hozzánk kérdést azzal kapcsolatban, hogyan alakul a vagyon szerzési illeték külföldi állampolgár esetében. Külföldi állampolgárok vagyonszerzési illetéke tekintetében nincs megkülönböztetés az alapján, hogy a vagyon szerző az Európai Unió vagy sem. A 4%-os vagyonszerzési illeték a bejegyzés után keletkezik, és nincs automatikus mentesség külföldiek számára sem.

Az állampolgárság és a kedvezmények határai

Az Európai Unió, az Európai Gazdasági Térség (EGT), illetve Svájc állampolgárai esetében az eljárás lényegében megegyezik a magyar állampolgárokéval, nincs szükség külön engedélyre a tulajdonszerzéshez, kivéve, ha mezőgazdasági területről van szó. A nem EGT-állampolgárok kizárólag akkor köthetnek érvényes ingatlan adásvételi szerződést, ha előzetesen beszerezték a területileg illetékes vármegyei kormányhivatali engedélyét. Az engedélyezés során figyelembe veszik az ingatlan fekvését, a vevő szándékát és annak jogi hátterét.

A külföldi vásárló és az eladó közötti ingatlan adásvételi szerződést minden esetben ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Az ügyvéd felelőssége, hogy felhívja a vevő figyelmét az engedélykérelem benyújtásának kötelezettségére, és szükség esetén segítsen a dokumentáció összeállításában. A szerződésben célszerű szerepeltetni egy feltételrendszert, például a szerződés csak abban az esetben lép hatályba, ha a vevő a hatósági engedélyt megkapja.

Függetlenül attól, hogy magyar vagy külföldi állampolgár köti meg az ingatlan adásvételi szerződést, a vagyonszerzés után 4%-os vagyonszerzési illetéket kell fizetni a NAV felé. Az adófizetési kötelezettség a tulajdonjog bejegyzését követően keletkezik. Külföldi vevő esetében sem jár automatikus mentesség, így érdemes előre kalkulálni ezzel a költséggel.

A Gaál, Pintér és Lakatos Ügyvédi Társulás tapasztalatai szerint a leggyakoribb hiba, amit külföldi vevők elkövetnek, hogy előzetes jogi tanácsadás nélkül írják alá az ingatlan adásvételi szerződést, nem számolva a szükséges engedélyekkel vagy a magyar jogszabályi sajátosságokkal. Ügyvédi segítséggel ezek a buktatók könnyen elkerülhetők. Az ügyvéd nemcsak a szerződés jogi tartalmáért felel, hanem végigkíséri az engedélyezési eljárást, és garantálja, hogy a vevő tulajdonjogát szabályosan jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Az ügyvédi közreműködés tehát minden ingatlan adásvétel esetén kötelező és kiemelten fontos, függetlenül attól, hogy magyar állampolgárságú vagy külföldi az ingatlan új tulajdonosa.

Gyakorlati megfontolások

Mi a feltételekhez kötött külföldi vevő ingatlanvásárlása Magyarországon? Egy külföldi vevő megjelenése az ingatlanpiacon egyszerűnek tűnhet, valójában viszont komoly jogi feltételekhez kötött. Nem minden esetben vásárolhat ugyanis szabadon ingatlant Magyarországon: előfordulhat, hogy hatósági engedélyre van szükség, és az sem garantált, hogy ezt meg is kapja. A magyar ingatlanpiacon egyre több külföldi vevő jelenik meg (magánszemélyek és cégek egyaránt), akik befektetési céllal vásárolnak lakást vagy házat. Ilyenkor azonban nem mindegy, hogy pontosan ki ül a vevői oldalon: más szabályok vonatkoznak rá attól függően, hogy melyik ország állampolgára, vagy hol bejegyzett cégről van szó.

Az általános tilalom alól kivételek is léteznek. Ha kiderül, hogy az ingatlanvásárláshoz engedélyre van szükség, azt mindig az adott ingatlan helye szerint illetékes fővárosi vagy vármegyei kormányhivataltól kell kérni. Természetesen ezt az eljárást a vevő helyett az általa megbízott jogi képviselő, ügyvéd is lebonyolíthatja a megfelelő meghatalmazás alapján. Az engedélyezési eljárás díjköteles: 2026-ban ingatlanonként 65 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat kell előre befizetni a kormányhivatal számlájára.

A külföldi vevő meghatalmazása és annak hitelesítése kiemelten fontos. A meghatalmazásnak közokiratban vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokiratban kell készülnie. Külföldön kiállított magánokirat esetén a diplomáciai hitelesítés vagy Apostille szükségessége a konkrét helyzettől függ; az ügyvéd által ellenjegyzett külföldön kiállított dokumentumoknál gyakran elég az ellenjegyzés. A távellenjegyzésre és elektronikus ellenjegyzésre vonatkozó lehetőségek a jogszabályokban folyamatosan változnak, ezért érdemes naprakész jogi tanácsot kérni.

Az ingatlan megszerzése után fizetendő vagyonszerzési illeték és az adózási kötelezettségek mindenkire vonatkoznak, beleértve a külföldön élőket is. A tulajdonjog bejegyzése után keletkezik a haszon, és a költségek előre kalkulálása fontos a tranzakció sikeréhez.

Összegzés és gyakorlati tanácsok

A külföldiek ingatlanszerzésekor fontos felismerni, hogy az új Inytv. és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek jelentős hatással vannak a bejegyzési és hitelesítési gyakorlatokra. A kétségtelenül legbiztosabb megoldás, ha a külföldön aláírt meghatalmazást magyar ügyvéd ellenjegyzi, akár online azonosítás útján. Így a meghatalmazás hiteles és elfogadható, elkerülve az Apostille- vagy konzuli hitelesítés kötelezettségét. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban a külföldi vevőknek és jogi képviselőiknek érdemes a legfrissebb jogszabályokat figyelemmel kísérniük, mert a gyakorlati eljárások gyorsan változnak.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás és más szakmai vélemények szerint az ügyvédi közreműködés minden ingatlan adásvétel során kiemelten fontos, függetlenül attól, hogy magyar vagy külföldi az új tulajdonos. Az ügyvéd feladata, hogy felhívja a figyelmet az engedélykérelem kötelezettségére, koordinálja az adásvételi szerződést és kísérje végig az engedélyezési eljárást, biztosítva a tulajdonjog szabályos bejegyzését az ingatlannyilvántartásba.

Magyarország továbbra is vonzó célpont a külföldi magánszemélyek és befektetők számára, ha ingatlanvásárlásról van szó. A rendelkezésre álló kivételek és az EU-s/EGT-s polgárok előnyösebb kezelése mellett továbbra is fontos a helyi jogszabályok alapos ismerete és a megfelelő jogi képviselet igénybevétele.

tags: #ingatlan #tulajdon #kulfoldon

Népszerű bejegyzések:

• Részletek a felújított Bocskai utca lakásról Balmazújvárosban
• Ják– Jáki templom külső homlokzata felújításának részletei és történelmi háttere
• József Attila lakótelep
• ACCELL Hunland Kft. kapcsolatrendszere és tevékenységi köre Tószeg közvetlen környezetében
• Buldozerek, daruk és teherautók a LEGO DUPLO kis építőmunkásoknak