Ingatlan végrehajtás és jelzálog teher: mit kell tudni vásárláskor
Ingatlan vásárlás során érdemes tudni, hogy a tulajdoni lap harmadik része tartalmazza az ingatlan esetleges terheit. Manapság teljesen megszokott, hogy az ingatlant például jelzálogjog terheli. A cikk összegzi a leggyakoribb terheket, amelyekkel vevőként találkozhatunk egy ingatlanvásárlás során.
A leggyakoribb terhek és miért fontosak
A leggyakoribb teher az ingatlanok tulajdoni lapján a jelzálogjog, amely minden esetben szerepel, ha az ingatlant banki kölcsönnel vásárolták. A zálogjog a hitelező biztoséka arra, hogy az adós szerződésnek megfelelően teljesítsen; a követelés kielégítésére szolgál. A jelzálogjog bejegyzése általában a felvett kölcsön összegére és járulékaira terjed ki. Az ingatlant akár több jelzálogjog terhelheti, például ha kereskedelmi banktól is felvett kölcsön, illetve ha állami támogatást is igénybe vettek. E mellett a hitelezői kör gyakran elidegenítési és terhelési tilalmat is kiköt a kölcsön biztosítása érdekében.
Haszonélvező joga lehet a másik személy tulajdonában álló ingatlannak, aki birtokolhatja és használhatja az ingatlant, de a haszonélvezeti jog fennáll akkor is, ha az ingatlan tulajdonosa változik. Özvegyi jog esetén a túlélő házastárs holtig tartó haszonélvezeti jogot szerezhet a közösen lakott ingatlanra. Végrehajtási jog bejegyzése akkor keletkezik, ha az adós tartozását jogi úton érvényesítik; a végrehajtó lefoglalhatja az ingatlant, és azt árverésen értékesítheti.
A vezetékjog jutott jogi helyet adhat szolgalmi jogként, amely harmadik fél javára biztosít használati jogot az ingatlanon (pl. villamos hálózat üzemeltetője). A szerződés megkötése előtt tisztázni kell, hogy pontosan mekkora összeg megfizetése szükséges ahhoz, hogy a bank vagy a végrehajtó a terheket törölje. Az adásvételi szerződésben rögzíteni szükséges, hogy miként és milyen határidőkkel történik a tartozás visszafizetése és az ingatlan tehermentesítése.
Gyakorlati kérdések a végrehajtási joggal terhelt ingatlanokról
Ha végrehajtási jogot jegyeztek be egy ingatlanra, ez korlátozza az ingatlan tulajdonjogával való rendelkezést, és befolyásolhatja az eladást vagy ajándékozást. Az ajándékozási szerződés esetén a megajándékozottnak tudomásul kell vennie a teher járulékos tényét; a végrehajtási jog a tulajdonos személyének változásától függetlenül fennmarad. A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy ajándékozás mellett holtig tartó haszonélvezeti jogot alapít az ajándékozó saját magának, de ez nem érinti a végrehajtási eljárást.
Eladási és vásárlási lehetőségek végrehajtás alatt álló ingatlanok esetén: egyszerűen fogalmazva két út van. Vagy hagyományos árveréses értékesítés történik, vagy megegyezésen alapuló adásvételi szerződésrel történő átruházás zajlik. Az árverésen kívüli értékesítés többnyire lehetővé teszi a gyorsabb, rugalmasabb rendezést, de megkívánja a felek közötti egyeztetéseket a tartozások rendezéséről és a tehermentesítés biztosításáról.
Mi történik a végrehajtási eljárásban?
A jogi végrehajtás első lépése, hogy a bankszámlák és a jövedelem letiltásra kerülnek, majd szükség van az ingatlan lefoglalására és végül az ingatlan értékesítésére. A végrehajtó a lefoglalást követően bejegyzi a végrehajtási jogot a tulajdoni lap III. részére. Az értékesítés előtt a becsérték meghatározása elengedhetetlen; akár adó- és értékbizonyítvány, vagy szakértői vélemény alapján történik. A leggyakoribb eset az, hogy az ingatlant árverés keretében adják el, de előfordul olyan egyszerűsített értékesítés is, ahol a tartozás rendezése után a vételár átutalásra kerül a végrehajtótól a jogosultak felé.
Végrehajtás alatt vásárolni: lehetséges vagy sem?
Igen, lehetséges végrehajtás alatt álló ingatlant vásárolni árverésen kívül vagy árverésen. A Végrehajtási törvény szerint a lefoglalt ingatlanra jogot szerezhet a vevő úgy, hogy az a végrehajtási jogot ne sértse és a végrehajtás célját ne hiúsítsa meg. Az árverésen kívüli vételnél a felek megállapodhatnak a tartozások rendezéséről és a teher törléséről; a vevő az adós által kijelölt becsértéken szerezheti meg az ingatlant. A végrehajtóval történő előzetes egyeztetés szükséges, mert a felek érdekei gyakran ellentétesek.
A végrehajtási jog törlése és a tehermentesítés
A jelzálog törlése a földhivatal hatásköre. A jelzálog törléséhez a jogosult hozzájáruló nyilatkozata szükséges, amit általában ügyvéd ellenjegyez, vagy közokiratba foglalt okiratban történik. Ha a kölcsönt visszafizették, a hitelező kiadja a törlési engedélyt. Az elidegenítési és terhelési tilalom visszafogja a további jogok bejegyzését a tilalom jogosultjának hozzájárulásáért, de a végrehajtási jog ezt a tilalmat kivétel nélkül megengedheti. Az elidegenítés tilalomra fentebb utalunk: ez blokkolja a további jogok bejegyzését, kivéve a végrehajtási jogot, amelytől el lehet tekinteni.
Függőben tartás vs. tulajdonjog fenntartás
A függőben tartás és a tulajdonjog fenntartás két különböző jogintézmény: a függőben tartás azt jelenti, hogy a hatóság a beadvány elintézését addig halogatja, amíg a tulajdonjog megalapozott bejegyzése megtörténik, de a tulajdonjog fenntartás esetén az eladó a vételár kiegyenlítéséig fenntartja a tulajdonjogot. A függőben tartás kedvezőbb a vevő számára, mert megakadályozza a végrehajtási jog korábbi bejegyzését.
Gyakorlati tanácsok vevőknek
- Vizsgálja meg alaposan a tulajdoni lapot: a ranghely, a jogok és terhek pontos megnevezése kulcsfontosságú.
- Mindig legyen cél, hogy a vevő per-, teher- és igénymentes tulajdonjogot szerezzen.
- Ha végrehajtási jogot talál, ne essünk pánikba: a megfelelő konstrukcióval (vételár ütemezése, törlési mechanizmus) a kockázatok jól kezelhetők.
- Árveréses vásárlás esetén legyen felkészült a befolyt összeg 15 napon belüli átutalására.
- Ha közvetítővel dolgozik, lehet szó megoldásokról, hogy az ingatlant tehermentesítsék vagy a végrehajtótól törlést érjenek el.
Rövid áttekintés a legfontosabb tényekről
- A jelzálogjog a bank biztosítéka; bejegyzése a tulajdoni lap III. részén jelenik meg, és gyakorlati jelentősége a kielégítés sorrendjében rejlik.
- A végrehajtási jog bejegyzése a tulajdoni lapon jelzi, hogy az ingatlanra végrehajtási eljárás vonatkozik; lefoglalás és árverés lehet a végső rendezés útja.
- Az elidegenítési és terhelési tilalom korlátozza az eladást és további terhek bejegyzését, de a végrehajtási jog kivételt képez.
- Az árveréses vagy árverésen kívüli vétel esetén is fennállhatnak jogok az ingatlanon (haszonélvezet, építményi jog, telki szolgalom, stb.).
- A jogi megoldás a legbiztonságosabb az adásvételi szerződésben lefektetett tehermentesítés és a törlési mechanizmus részleteinek pontos rögzítésével.
Összefüggések és gyakori kérdések
Az ingatlan adásvételi szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a vevő per-, teher- és igénymentes tulajdonjogot szerezzen. Ha a végrehajtási jog bejegyzésre kerül a szerződés megkötése után, több forgatókönyv lehetséges: a vevő jogilag megelőzően bejegyezheti tulajdonjogát, vagy a végrehajtó kérésének beérkezése után dönthet úgy, hogy rendezik a tartozást, vagy úgy, hogy a vevő eláll a szerződéstől. Az elállás esetén a megkötött foglaló visszajár, és a vételár egy részének visszafizetése általában történik, de a jogi költségek a vevőt terhelhetik.
A végrehajtás menete lépésről lépésre: adósság bizonyítása, végrehajtó kijelölése, lefoglalás, becsérték meghatározása, árverés vagy árverésen kívüli értékesítés, osztozás a vételárból, végül a tartozás rendezése. Amennyiben közvetítő van a tranzakcióban, a kockázatkezelés és a törlés megállapítása érdekében érdemes előre egyeztetni a felekkel.
Ha végrehajtás alatt álló ingatlant vásárol, figyeljen arra, hogy ismert legyen: mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, beköltözhető-e az ingatlan vagy sem. Az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jogot a vevőnek is tiszteletben kell tartania. A jogi státusz megítélése személyre szabott, ezért fontos a pontos jogi és ténybeli állapot ellenőrzése a vásárlás előtt.
Meta leírás és kulcsszavak
tags: #ingatlan #vegrehajtas #jelzalog #ratetel