Ingatlancsere egyenesági rokonok közötti illetékmentesség és illetékkedvezmények részletes útmutató

Olvasd el itt a 2026. január 1-től életbe lépett jelentős változásokat! Hogyan lehet megúszni vagy csökkenteni az ingatlanvásárlás illetéket?

A vagyonszerzési illetékről szóló cikkemből megtudhattad, mennyi illetéket kell fizetned ingatlan vásárlásakor. Az illetéktörvény ugyanis jó néhány lehetőséget ad arra, hogyan kerülheted el ennek a jelentős összegre rúgó tehernek a kifizetését. Ez pedig nem más, mint az illetékmentesség. Sorra veszem mindazokat a törvény adta lehetőségeket, amelyekkel illetékmentesen vagy illetékkedvezménnyel tudsz ingatlant vásárolni. Ez a cikk tehát azzal a szándékkal íródott, hogy megmutassam neked, hogy kerülheted el, vagy csökkentheted ingatlanvásárláskor az illetéket.

Illetékmentesség fajtái és kapcsolódó jogszabályi elemek

Személyes illetékmentesség pedig azt jelenti, hogy az illeték fizetését a mentes félől nem lehet követelni. Nézzük a magánszemélyek közti ingatlan adásvételeknél felmerülő illetékmentesség fajtáit!

  1. Vagyonszerzési illetékmentesség cserét pótló vételnél. Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Figyelem! A korábban három éves visszatekintési idő 2026. január 1-től már öt évre változott.
  2. Visszterhes vagyonszerzési illetékmentesség egyenes ági rokonok között. Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok közötti vagyonátruházás, bővebben: szülő-gyerek és nagyszülő-unoka kapcsolatok. Jellemzően az ilyen rokoni kapcsolatokkal történő adásvétel mentességet élvez.
  3. Illetékmentesség házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházás esetén. Mentes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha házastársak közötti vagyonátruházásból származik.
  4. Házassági vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége. Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
  5. Illetékmentesség építési telektulajdon szerzése esetén. Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak és ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jog megszerzése, ha a vagyonszerző 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a hasznos alapterület eléri a településrendezési tervben meghatározott maximalis beépíthetőség legalább 10%-át.
  6. CSOK illetékmentesség. Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának megvásárlása családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) felhasználásával; a mentességet a 2020. december 31. után kötött adásvételi szerződésekre kell alkalmazni. A CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlás 2024. január 1-től illetékmentes.

Illetékkedvezmények fajtái és hogyan lehet csökkenteni az illetéket

1. Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye. Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén 50%-ig terjedő kedvezmény jár, ha az egész vagyontárgy forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Feltétele, hogy a vásárlónak korábban nem volt lakása. Ha az ingatlan értéke meghaladja a 15 milliót, akkor ez a kedvezmény nem vehető igénybe.

2. Ingatlancsere - korábbi eladás figyelembevételével. Ha az új ingatlan értéke magasabb, mint az előzőé, és az új ingatlant az eladás utáni 5 évben vásárolod meg, akkor az eladott lakóingatlan ára csökkenti az illeték alapot. Például 2025-ben 40 millió Ft-ért eladott lakás után 2026-2030 között 65 millió Ft értékben vásárolsz, akkor 40 millió Ft-ig nem kell illetéket fizetned; csak a különbözet után 4% illetéket.

3. Ingatlancsere - későbbi eladás figyelembevételével. Ha az új ingatlan értéke magasabb, mint az előzőé, és az új ingatlant az eladás előtti 1 évben vásárolod meg, akkor is az eladott lakás vételára csökkenti az újonnan vásárolt ingatlan illeték alapját. Nyilatkozni kell a NAV-nál a vásárlást követő egy éven belüli eladásról, és a NAV felülvizsgálja az illetékkiszabást.

Megjegyzés: a CSOK esetében a mentesség egyszerűen érvényesül, ha a támogatás jogszerűen került felhasználásra; visszafizetés esetén az illetéket is utólag ki kell fizetni.

Gyakorlati buktatók és hogyan kerülheted el őket

  1. Nem jár automatikusan. Az illetékmentesség vagy kedvezmény attól függ, hogy időben nyilatkozol és a bejelentést elvégzed. A B400E adatlapon kell bejelentést tenni.
  2. Csak lakóingatlanra vonatkozik. Nyaraló, üdülő vagy telek nem jogosít illetékmentességre, kivéve, ha 4 éven belül lakóházat építesz a telekre.
  3. Telek esetén a valóság számít. A NAV a helyszíni szemle alapján ellenőrizheti a telket, és ha ott bármi felépítés található, az illetékmentesség elveszhet.
  4. Határidők betartása. Ha 1 éven belül nyilatkozol vagy eladod egy lakóingatlant és ez alapján egy másik lakás illetékét szeretnéd elkerülni, az határidőhöz kötött.
  5. Csak egyet lehet beszámítani. 2026. január 1-től a vagyonszerző a számára legkedvezőbb illetékalapot érvényesítheti; egy vásárlás ellenében csak egy eladás kerülhet figyelembe vételre.

Kik fizetik és hogyan számítják ki az illetéket?

Lakásvásárláskor a vevő fizeti visszterhes vagyonátruházási illetéket, amely általában 4% az ingatlan forgalmi értékének 1 milliárd forintig, majd 2% a feletti rész után, de maximum 200 millió forint ingatlanonként. A NAV automatikusan kiszabja az illetéket, de a kedvezményeket be kell jelenteni a bejelentésben. Ha több lakástulajdon van, csak a kedvezőbb érdekében lehet figyelembe venni a cserepótló vagyontárgyak esetében.

Az illeték alapja a forgalmi érték, amelyet a NAV határoz meg. A forgalmi érték lehet eltér a szerződésben szereplő vételártól; ha a vételár jelentősen alacsony a piaci értéknél, a NAV a piaci értéket veszi alapul. A bejelentést és az illetékkötelezettség keletkezését a szerződés megkötésének napján veszi figyelembe a jogszabály. A NAV a fizetési meghagyást a bejelentést követően küldi ki, és a fizetés 30 napon belül esedékes. Ha nem fizetsz, késedelmi pótlék jár.

Ha CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételével vásárolsz, a lakásra vonatkozó illetéket teljes egészében elkerülheted, de a későbbi visszafizetés esetén az illetéket is vissza kell fizetni a NAV felé. Lakóingatlan építésére szolgáló telek megvásárlásakor 4 éven belül történő építés esetén mentes az illeték; különben a NAV visszamenőleg kiszabhatja az illetéket a pótlékkal együtt. A buktatók között szerepel az is, hogy csak egy eladás kerülhet beszámításra az adott vásárlásnál, és az egyenesági rokonok közötti adásvétel illetékmentes lehet.

Összefoglaló a gyakorlati szabályokról

A vevő fizeti az illetéket, kivéve a kivételeket: egyenesági rokonok közötti adásvétel, házastársak közötti adásvétel, CSOK-kal érintett vásárlások, és néhány speciális eset. A kedvezményeket mindenképpen be kell jelenteni a B400E adatlapon, mivel az illetékot automatikusan nem tartalmazza. A forgalmi értéket a NAV határozza meg; a valós piaci érték ellenőrzésére szükség esetén a NAV helyszíni szemlével és külső szakértői felülvizsgálattal élhet. A bejelentések és kedvezmények részletes szabályait a NAV tájékoztatói és az Illetéktörvény rögzíti.

Gyakorlati példák és tippek

A cserepótló vétel esetén, ha az eladott ingatlan értéke 40 millió Ft volt, és az új ingatlan 50 millió Ft, csak a 10 millió Ft értékkülönbözet után kell 4%-os illetéket fizetni, amennyiben az új ingatlant az eladás után 5 éven belül vagy az eladás előtti 1 évben vásároltad meg. Az első lakás kedvezményét 35 éves kor alatt lehet igénybe venni, ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot. 2026-tól a korábbi 3 év helyett 5 évet figyelembe vevő kedvezmények is érvényesek lehetnek csereesetek esetén. Ha rokoni kapcsolatban adsz el vagy veszel ingatlant, az egyenesági rokonok és házastárs közötti adásvétel illetékmentes lehet, az oldalági rokonokra azonban ez nem vonatkozik.

Infografika: Illetékmentességek és kedvezmények összefüggései

Ha kérdésed van, konzultálj ügyvéddel, aki az adott ingatlanügyletet szerkeszti, vagy tanulmányozd a NAV illeték témájú tájékoztató füzeteit. A NAV Infóvonalát is felhívhatod 1819-es telefonszámon.

tags: #ingatlancsere #egyenesagi #rokonok #illetekmentesseg

Népszerű bejegyzések: