Termőföld vásárlása ingatlanközvetítő segítségével: hogy zajlik és mire figyeljen?
A tavaly született földtörvény újdonsága, hogy zártkertek esetében is alkalmazni kell azokat a speciális - az általános ingatlan-adásvételhez képest megfogalmazott - szabályokat, melyeket amúgy a termőföld vásárlásának esetére ír elő a földtörvény. A termőföldre vonatkozó speciális szabályokat az új földtörvény (a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény) részletesen szabályozza. Fontos megemlíteni, hogy a termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben.
A fő szabályok: ki és hogyan szerezheti meg a föld tulajdonjogát
- A föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.
- A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt földterületével együtt nem haladja meg az egy hektárt.
- A földműves a föld tulajdonjogát - a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg (ez a földszerzési maximum).
Ezeken túl a jogszabály elővásárlási jogot is érvényesít: a föld eladásakor a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot a szerződésbe foglalják, és azt a tulajdonos 8 napon belül köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjaival. A közlés kezdő napja a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztés napja. Az elővásárlási jog jogosultja 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó nyilatkozatot vagy lemondó nyilatkozatot.
A mezőgazdasági igazgatási szerv a benyújtott okiratokat az érvényességi és hatályosulási feltételeknek megfelelően vizsgálja meg. Ha feltételek nem állnak fenn, 15 napon belül döntést hoz a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról. A helyi földbizottság 15 napon belül adja ki állásfoglalását. Ezt követően - ha nincsenek kizáró okok - a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést.
Hogyan zajlik az adásvételi folyamat?
Az adásvételi szerződést személyes adatok nélkül a jegyző hirdetőtáblájára is ki kell függeszteni az elővásárlási jogok érvényesítésére. A szerződést a felek által aláírt formában, ügyvédi ellenjegyzéssel és speciális biztonsági okmányon kell megkötni. A szerződés aláírásától számított 8 napon belül a vevői félnek be kell nyújtania a földfoglalkozási hatóságnak a szükséges iratokat a jóváhagyás érdekében.
A kifüggesztés napját követően a jegyző 60 napos időtartamban teszi közzé a közzétételt a kormányzati portálon, majd az elővásárlási joggal élők jelentkezését követően iktatja a nyilatkozatokat. A közzététel lezárulta után a jegyző megküldi az iratokat a megyei kormányhivatalnak jóváhagyás céljából. A földbizottság és a mezőgazdasági igazgatási szerv rangsor alapján vizsgálja meg az adásvételi szerződést, és a jóváhagyás után következik a tulajdonjog bejegyzése a földhivatalnál.
Elővásárlási jogok és kivételek
- Az elővásárlási jog elsőbbséget élvez az állammal szemben, majd a helyi földművesek és kapcsolódó jogcímek következnek.
- Néhány esetben elővásárlási jog nem érvényesülhet (például gazdaságátadás, rekreációs cél, állami vásárlás, vagy ha a vevő már rész-tulajdonosa a földből).
- Közös tulajdon megszüntetése vagy tetemesen nagy földterület esetén a jogok gyakorlása részletesen rangsorolva történik.
Hogyan befolyásolja a föld ára a piaci dinamikát?
A földárak alakulására kiemelten hat a kínálat korlátozottsága, a kereslet növekedése, a föld minősége, fekvése és az infrastruktúra fejlettsége. A nyugati megyékben magasabb árak figyelhetők meg, míg a keleti régiókban lassabban nőnek az árak. A 2020-as években az árak jelentősen emelkedtek; például az országos átlag 1,6 millió forint/hektár volt 2020-ben, 2023-ra pedig meghaladhatta a 2 millió forintot/hektár. A hosszú távú kilátások között számításba jön a klímaváltozás hatásainak megjelenése is.
Az árakat befolyásolja továbbá, hogy a földet bérbe adják-e és milyen feltételekkel. A földvásárlás során a finanszírozás gyakran hitel útján történik, de a földet általában nem lehet hitelként szolgáló fedezetként használni. Sok bank elvárja más ingatlanfedezet alkalmazását vagy speciális konstrukciókat és garanciákat.
Ki vásárolhat termőföldet Magyarországon?
A termőföld tulajdonjogát főszabály szerint csak magyar vagy európai uniós állampolgár magánszemélyek szerezhetik meg. A jogszabály szigorúan korlátozza a jogalanyokat - vállalkozások és civil szervezetek csak kivételesen és maximum bizonyos területekig jogosultak. A földművesi regisztráció megléte alapvető feltétel a nagyobb földterületek megszerzéséhez.
Az adásvételi szerződést úgy kell megkötni, hogy az megfeleljen a földtörvény előírásainak: a nyilatkozatok és a hatósági jóváhagyás minden lépése szükséges a zárásig.
Gyakorlati tájékozódás az adásvételi folyamatról
Ha Ön termőföld vásárlást tervez vagy eladóként szeretné értékesíteni földjét, a partner kiválasztása és a szakértői csapat felkérése kulcsfontosságú. A helyszíni szemle során mezőgazdasági szakértőnk felméri a terület agrárparamétereit, és ennek alapján készül a pontos értékbecslés. A folyamatot teljes körűen levezeti a jogi háttér és az adminisztráció figyelembe vételével a szakértő csapat, hogy az adásvételi szerződés végül hatóságok által is jóváhagyott legyen.
A Magyar Termőföld Kft. számos évre visszamenő tapasztalattal segíti az értékesítést és vásárlást, biztosítva a jogi és adminisztratív lépések zökkenőmentes lebonyolítását. Ha szeretne megvásárolni vagy eladni termőföldet, forduljon hozzájuk bizalommal.
Alkotmányjog: Elővétel
Írhatunk egy egyszerű példát a folyamatból
Képzeljük el, hogy egy 5 hektáros szántót kíván eladni egy helyi tulajdonos. A szomszéd földtulajdonosnak elővásárlási joga van. A vevő elkészíti az adásvételi szerződést az eladóval, benyújtja a hatóságokhoz jóváhagyásra, majd közzéteszik a hirdetményt. A 60 napos határidő leteltével a földbizottság és a mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja a tranzakciót, és ha minden megfelel a jogszabályoknak, a vevő tulajdonjogát bejegyzik. Ezután a nyilvánosság előtt történő közzététel és a közlés nyomán a jogszerű tulajdonjog-bejegyzés megtörténik.
Ha további kérdései lennének, keressen meg minket: a szakértői csapat segít eligazodni a földvásárlás, -értékesítés és finanszírozás bonyolult útvesztőiben, hogy a lehető legjobb áron és legbiztonságosabb módon zárhassák le az ügyleteket.
tags: #ingatlankozvetitotol #szantofold #vasarlasa