Ingatlanpiac ciklikus viselkedésének okai és a hosszú távú összefüggések bemutatása

Az ingatlanárak alakulása egy gyakran felmerülő kérdés a hazai befektetők körében tekintettel arra, hogy sokkal nagyobb hagyománya van az ingatlanbefektetésnek hazánkban, mint például a részvénybefektetésnek. Emellett európai viszonylatban is magas a saját tulajdonú lakásállomány aránya hazánkban, ráadásul az elmúlt évtizedben jelentős ingatlanpiaci áremelkedés zajlott le, mely népszerűvé tette a befektetők körében az ingatlanpiacot. Ugyanakkor múltbeli példák azt mutatják, hogy az ingatlanárak nemcsak emelkedni tudnak, hanem számos múltbeli példát láthattunk, amikor az ingatlanárak akár évtizedeken keresztül nem tudtak emelkedni. Cikkünkben a múltbeli ingatanárak változását, de legfőképpen azokat a tényezőket tekintjük át, melyeket korábbi vizsgálatok összefüggésbe hoztak az ingatlanárak változásával.

Mekkora az ideális ingatlanarány a portfólióban? Amíg a részvénypiacon több évszázadra visszamenőleg rendelkezünk adatokkal, addig az ingatlanpiaci befektetések sokkal kevesebb figyelmet kaptak, és egészen Robert Shiller professzor munkájáig senkit nem foglalkoztatott az, hogy összegyűjtse az ingatlanpiaci árak változását. Shiller professzornak hála azonban ma már pontosan tudjuk, hogyan alakult az Egyesült Államok ingatlanpiaca az 1900-as évektől kezdődően napjainkig. A grafikonokból és adatokból jól látható, hogy több évtizedes időszakok voltak az Egyesült Államokban, amikor az ingatlanárak reálértéken nem növekedtek, sőt esetenként csökkenő időszakok is évtizedekig tartottak. A fenti ábra szerint 1900 és 1980 között reál értelemben gyakorlatilag nem emelkedtek az ingatlanárak, és mindössze az elmúlt néhány évtizedben láthattunk erőteljes emelkedő trendet. Természetesen ezek az adatok összhangban vannak más országok ingatlanpiacával is, így hasonló folyamatokat láthatunk az Egyesült Királyság ingatlanpiacán is.

Hosszú távú hozamok, bérleti díjak és regionális különbségek

Az alábbi grafikon már egy másik munkából származik. Itt az amerikai ingatlanpiac (piros görbe) és az Egyesült Királyság ingatlanpiaca (kék) is nyomon követhető. Lyons és szerzőtársai 2024-ben megjelent tanulmánya az 1890-es évektől 2006-ig gyűjtötte az amerikai ingatlanpiaci árváltozásokat, és a bérleti díjakat is figyelembe vette a hozamokra vonatkozó elemzésben. A munka nagy adatszámmal dolgozott: 2,7 millió ingatlanpiaci hirdetést dolgoztak fel az Egyesült Államok 30 legnagyobb városával összefüggésben. A vizsgált városok között szerepel Atlanta, Baltimore, Boston, Chicago, Dallas, Los Angeles, New York és sok más nagyváros.

A legfontosabb megállapítás az, hogy a bérleti díjból származó hozam az időszak nagy részében jelentős volt, gyakran meghaladva a részvénypiaci befektetések osztalékhozamát. A vizsgált időszak teljes hozama megosztható volt: árfolyamnyereség és bérleti díjból származó hozam együttes eredményeként alakult ki. A teljes időszakon vizsgálva az ingatlanpiaci befektetések nominális hozama átlagosan 10,94%, a tőzsdeindex-be történő befektetésé 14,24% volt. Emellett a lakóingatlanok elhelyezkedése regionálisan is jelentős hatással van a hozamokra: bizonyos régiókban alacsonyabb hozamokat mérhettek.

A lakossági jövedelem és az ingatlanárak közötti kapcsolatban széles körű empíria áll rendelkezésre: a gazdasági növekedés, az egy főre jutó GDP és a háztartások jövedelme pozitív kapcsolatra utal. Adams és Füss vizsgálatai szerint a lakossági jövedelem növekedése megnöveli a keresletet az ingatlanok iránt, és az ingatlanárak gyakran emelkednek ilyen környezetben. Pozitív kapcsolat mutatható ki tehát a gazdasági növekedés és az ingatlanárak között. A jövőre nézve tehát hosszú távon olyan országokban, régiókban várható ingatlanár-emelkedés, ahol a jövedelmek és a gazdaság növekedni tudnak.

A hazai adatok között Magyarországra is vonatkozóan elmondható, hogy a bruttó átlagjövedelemmel számolva ma is viszonylag azonos szinten tartható az ingatlanárak és a jövedelmek kapcsolata: a medián nettó jövedelem (ekvivalens nettó jövedelem) alapján 2005-2023 között az MNB lakásárindex szerint 1% körüli árdrágulás volt országos szinten, Budapesten 14%, vidéki városokban pedig 3% körüli drágulás. Ugyanakkor a regressziós vizsgálatok azt mutatják, hogy az éves ingatlanár-változás és a következő évi jövedelemváltozás közötti kapcsolat nem mindig erős statisztikailag, ami részben viszonylagosan kis mintaszámra vagy egyéb tényezőkre visszavezethető.

Infláció, kamatok és finanszírozási költségek hatásai

Az infláció hatással van az ingatlanok iránti keresletre: Nielsen és Sørensen tanulmánya alapján az infláció csökkenti az ingatlanhasználattal összefüggő költségek reálértékét, ami keresletnövekedéshez és így árak emelkedéséhez vezethet. Más kutatók (Adams és Füss) azonban azt állítják, hogy az infláció önmagában nem azonnalireakció az ingatlanárakra; a reálárak csökkenésének nagyobb esélye van, ha a nominális árak nem emelkednek elegendő mértékben. Emellett az infláció gyakran együtt jár a kamatok növekedésével, ami negatívan hat a lakásvásárlási keresletre, és így az árakra is.

A hozamokra ható további tényezők közé tartozik a jegybanki politika és a hitelkamatok alakulása. Az országokban az irányadó kamatláb és az ingatlanárak között negatív kapcsolat figyelhető meg: a növekvő kamatok növelik a finanszírozási költségeket, csökkentik a keresletet, és így lejjebb viszik az árakat. A hosszú távú kamatok (10-20 éves államkötvények) 1 százalékpontos emelkedése körülbelül 0,3 százalékponttal csökkenti az ingatlanárakat hosszú távon. Emellett a bérleti díjak és az ingatlanárak közötti pozitív kapcsolat, a fejlesztési költségek (építési költségek) és a népesség növekedése mind olyan tényezők, amelyek hosszú távon hatnak a piaci árakra.

Az urbanizációs ráta növekedése vagy az országon belüli migrációs mozgások szintén fontosak lehetnek: Tripathi és Sabyasachi 2019-es vizsgálata szerint a 10%-os urbanizációs ráták növekedése átlagosan 4%-os reál-árnövekedést idézett elő az ingatlanpiacon. A népesség dinamika ilyen módon hosszú távon befolyásolja a keresletet és az árakat. Ugyanakkor Magyarországon a lakosság lélekszáma hosszú távon csökkenő trendet mutat, bár egyes régiókban nőhet a népsűrűség, ez pedig regionális átlagokra különböző hatással van.

Korrelációk és banki szabályozások

Globális mintán 16 országban 90-150 évnyi ingatlanpiaci hozamot és részvénypiaci hozamokat hasonlítottak össze. A Pearson- és Spearman-korrelációk értelmezése szerint az ingatlan- és részvénypiacok hozamai általában nem mozognak együtt szoros kapcsolatban, és a kapcsolat országonként jelentősen eltérhet. Az 5 és 10 éves gördülő korrelációk alapján megállapítható, hogy a rövid távon mutatkozó pozitív kapcsolat ritkán áll fenn hosszú távon; az országok többségében a hosszú távú kapcsolat gyenge vagy közepesen gyenge. A panelregressziós eredmények szerint rövid távon van pozitív kapcsolat, de hosszú távon nincs tartós együttmozgás a két eszközosztály között.

Magyarországon a monetáris politika szerepe kiemelt: az MNB kamatemelései, hitelkeretek és banki szabályozások mind befolyásolják a keresletet és a piaci árakat. A cikk hangsúlyozza, hogy az 2025-ben éppen boom szakaszban lévő ingatlanpiac dinamikája a kereslet-kínálat függvénye, kiegészítve a CSOK, falusi CSOK és egyéb állami támogatások hatásaival. Emellett az infláció és a makrogazdasági környezet is formálja a piaci várakozásokat, és a befektetők szemszögéből a különböző eszközosztályok közötti alternatívák is figyelmet érdemelnek.

Gyakorlati szempontok eladóknak és befektetőknek

A cikk rávilágít arra, hogy a ciklikusság megértése alapvető a piaci döntésekhez: a hitelkamatok változása, az építési időcsúszás, az állami támogatások és a pszichológiai tényezők mind hatással vannak az árakra. Ha most eladnál, érdemes figyelembe venni, hogy 2024-ben például az ingatlanárak országos átlagban 15%-kal, Budapesten 19%-kal nőttek a magyar adatok szerint, és az állami támogatások a keresletet tovább erősíthetik. Ugyanakkor a piac ciklikussága arra figyelmeztet, hogy a trend bármikor fordulhat, és a szakszerű piaci időzítés mellett a megfelelő árképzés és az alkudozás kulcsfontosságú lehet.

Ingatlanpiaci ciklusok térképe: kereslet-kínálat, kamatok, és támogatások összefüggése

Ha bizonytalan vagy az aktuális ár meghatározásában vagy szeretnéd, hogy a tárgyalásoknál a lehető legjobb pozícióban legyél, bátran keress megoldást. A cikk összegzi, hogy a hiperrövid távú mozgások és a hosszú távú trendek is meghatározzák az árakat, és a jövőbeni kilátások mindig a gazdasági környezettől és a lakossági jövedelmek alakulásától függenek.

Hitelkamatok és finanszírozási feltételek változása
Építési időcsúszás és kínálat-időzítés
Állami támogatások és fiskális beavatkozások
Infláció és kamatlábak kapcsolata
Népesség- és urbanizációs változások
Regionális különbségek és elhelyezkedés hatása

Az ingatlanpiac ciklikussága megköveteli a hosszú távú szemléletet: a kínálat és a kereslet közötti egyensúly változásai, a piacon megjelenő impulzusok és a gazdasági periódusok során változó fundamentumok mind alakítják az árakat. A jövőben is érdemes tehát a jövedelmek, a GDP-növekedés és a lakásállomány alakulását figyelni, hogy megértsük, mikor érdemes belépni vagy kilépni az ingatlanpiacra.

Fülöp-szigeteki ingatlanpiaci frissítések 2025: A fellendülés jelei? | Intelligens befektetés