Építési hibajavítás: A jegyzőkönyv szerepe és a műszaki átadás-átvétel folyamata
Számtalan rémtörténetet hallani építkezéseken elkövetett hibákról és kontármunkákról, amelyekből tavaly átlagosan több mint hétszázezer forintos káruk lett a megrendelőknek. Mit lehet tenni, ha nem azt kaptuk, mint amiért fizettünk, silány minőségű anyagot használt a vállalkozó, csúszik az átadás vagy szándékosan átejtettek? 2022-ben átlagosan 738 ezer forint volt az építőipari munkák kára, ennyi plusz költségbe került a megbízóknak a szakszerűtlen munka, és minden ötödik építtető, felújító találkozott valamilyen kontármunkával a munkálatok során - derül ki egy friss felmérésből.
Ilyenkor, ha nem sikerül megegyezni a kivitelezővel, sokan a pert tartják az egyetlen megoldásnak. Egy peres eljárásban azonban gyakran már nehéz vagy lehetetlen bebizonyítani, hogy hónapokkal, esetleg évekkel korábban mi okozta a csúszást, vagy milyen minőségű volt a beépített anyag, amit időközben már kijavítottak, hiszen a beázással nem lehet sokáig várni. Nézeteltérés esetén ezért már a munkálatok alatt, utólag jelentkező probléma esetén pedig minél előbb érdemes gondoskodni a bizonyítékokról.
A közjegyző szerepe a bizonyításban
A ténytanúsítás során a közjegyző az általa tapasztalt tényekről leírást, fényképet, kép- vagy hangfelvételt készít akár a helyszínen, amelyek egy jogvita során jelentőséggel bírhatnak. Fontos azonban megjegyezni, hogy a közjegyző semmilyen következtetést nem vonhat le és nem állapíthatja meg azt sem, hogy az adott esemény vagy állapot jogos vagy jogellenes. A közjegyző a tanúsítványban hitelt érdemlően rögzítheti a cselekmény megtörténtének helyét, idejét, és módját, illetve a tény fennállását.
Előzetes bizonyítási eljárásra is fel lehet kérni a közjegyzőt egy építőipari kérdéskörben, ami több szempontból is hasznos lehet. A közjegyző az előzetes bizonyítás keretében helyszíni szemlét tarthat és okiratokat tekinthet meg, például kérésére a kivitelezőnek kötelező megmutatnia az építési naplót. Az így keletkezett közokiratok, például a tanúkihallgatásról készült jegyzőkönyv bizonyítja a benne foglalt nyilatkozat megtételét, míg a helyszíni szemléről készült jegyzőkönyv az általa tanúsított adatok és tények valóságát.
Mindezek mellett igazságügyi szakértőt is kirendelhet a közjegyző, aki minden kétséget kizáróan meg tudja állapítani, mi okozta a problémát, például kinek a hibájából ázott be a tető, és valóban hanyag munkát végzett-e a kivitelező. Az igazságügyi szakértő nemcsak a tényeket tudja rögzíteni, hanem a tényeket előidéző/kiváltó okokat is fel tudja tárni a szakértői eljárása során. Így nemcsak azt tudja leírni, hogy házunkban károkozás történt, például beázott a plafon, hanem azt is, hogy a felettünk lakó szomszéd okozta-e a beázást, ennélfogva az ok-okozati összefüggésekre is fény derülhet. Egy ilyen szakértői vélemény csakugyan perdöntő lehet, ha bíróságra kerül az ügy, vagy meg is előzheti a bírósági eljárást. Az esetek többségében azonban, a közjegyzői eljárások során keletkezett közhiteles dokumentumok növelik a megegyezési hajlandóságot, és nem kerül bíróságra az ügy.
A műszaki átadás-átvétel folyamata
Az építőipari átadás-átvétel szokása a Római Birodalom időszakáig nyúlik vissza. A jogszabályi háttér korrekt megteremtésének igénye a második világháborút követően került napirendre, az építés iparosításával (1950-es évek második fele) vált bevett gyakorlattá. Az átadás-átvételi eljárás jelentősen függ a kivitelezési szerződésben foglaltaktól.
Az eljárás csak a szerződésben foglaltakra vonatkozik, azonban a szerződés vonatkozhat az építmény bármilyen részének bármilyen mértékű megvalósítására. Szakaszos, ha az építkezés több önálló építményből, vagy kivitelezési ütemből áll. Részleges, ha az építmény egy részét akarja az építtető előbb üzemeltetni.
Mivel az átadás-átvételi eljárás az adott dolog átadásával jogi (felelősség) átruházás is történik, csak akkor alkalmazható ha az átadott dolog teljesen elválasztható a még épülő dolgoktól, ellenkező esetben jogi viták keletkezhetnek abból, hogy a dolog állapota megváltozik (pl: károkozás), vagy csak nem volt megfelelően dokumentálva egy hiba (és nem tudni hogy az átadáskor már megvolt-e) és a felek az ezzel kapcsolatos felelősséget a másik félre igyekeznek hárítani.
Általában a tervdokumentáció készítésénél már a rész-átadási igényt be kell jelenteni és a terveket ennek megfelelően készíteni. Több részre jól elkülöníthető projektek (ütemek) akár külön kivitelezővel és építhetők, és jól szakaszolható építmények szakaszaira külön szerződést lehet kötni ami a megbízó számára előnyösebb szerződéses konstrukciókat eredményez.
Gyakori eset, hogy az építésre csak bizonyos készültségi szint-ig írják a felek alá a szerződést, és az építés közben készítik elő a következő szakaszra a megállapodásukat, ezzel időt és pénzt takarítva meg. Amennyiben a kivitelezési szerződés csak egy építési fázisra köttetik meg (pl földmunkák) akkor a szerződés lejártát követően a részmunka teljes átadás-átvételi eljárás keretében lesz átadva, hiszen a folytatás egy különálló szerződés szerint történik.
Az építési vállalkozók az építmény valamilyen rendszer szerinti részeinek a munkálatait végzik el. A műszaki átadás-átvételi eljárás folyamatát és körülményeit az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 31.§-a írja le. Az eljárás meghatározott lépésekből álló részletesen dokumentált jogi folyamat, mely keretében a kivitelezés tárgya és hozzá kapcsolódó felelősségi kör (fenntartás, őrzés, felügyelet, védelem stb.) átkerül az építési vállalkozótól a megbízóhoz. Egyes jogszabályban és a kivitelezési szerződésben foglalt kötelezettségek továbbra is kötik az építési vállalkozót (pl: szavatosság), de az építmény tulajdonjoga és használati joga a megbízóra száll.
Az eljárás minden esetben egy szemrevételezéssel egybekötött helyszíni, és egy dokumentációkra kiterjedő adminisztratív ellenőrzési folyamatot foglal magába, mely során a kivitelező igazolja és bizonyítja, a megbízó pedig megvizsgálja az építmény minden paraméterét. Az eljárás utolsó lépése a kivitelezés pénzügyi rendezése, mely keretében az építési vállalkozó megkapja a munkájának ellenértékét.
Előfordulhat, hogy a műszaki átadás-átvételi eljárást egybe van kötve a használatbavételi eljárással, viszont e kettő egymástól teljesen eltérő fogalom és folyamat, eltérő felekkel. Az elöljárók pedig szóljanak a népnek, mondván: Kicsoda az olyan férfi, a ki új házat épített, de még fel nem avatta azt? - Mózes 5.
Az átadás-átvételi jegyzőkönyv tartalma és fontossága
A lakás átadás-átvételi eljárást jegyzőkönyv felvételével kell dokumentálni. A jegyzőkönyv tartalmazza mindazokat a tényeket, amelyekre jogvita esetén jelentősek lehetnek, így különösen:
- az eljárás kezdetének és befejezésének időpontját,
- a műszaki átadás-átvételi eljárásban résztvevők nevét, megnevezését, részvételi minőségét,
- a vevő és az építtető észrevételeit,
- a műszaki átadás-átvételi eljárás során felfedezett mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, hiányosságok megnevezését (jelentősebb tételszám esetén - az átadás-átvételi jegyzőkönyv mellékletét képező - külön hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készíthető),
- a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket,
- a jogszabályban előírt nyilatkozatokat,
- a vevő döntését arról, hogy átveszi-e az építményt,
- a vevő döntését arról, hogy igényt tart-e a hibák kijavítására vagy árengedményt kér (ha a vevő a hibák, hiányok, hiányosságok kijavítását kéri a kijavítás határidejét, valamint a kijavításért és az átvételért felelős személy megnevezését is rögzíteni kell).
A PTK 6:247. § (3) bekezdése alapján nem tagadható meg az átadás-átvétel olyan hiba esetén, ami nem akadályozza a rendeltetésszerű és biztonságos használatot. A rendeltetésszerű használat jogi alapfogalom és azt akadályozó tényezők részben nevezve vannak az építőipari jogszabályokban, azonban csak a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatása az egyetlen hivatalos eljárás ami igazolja annak fennállását. Elméletben tehát a hibajavítás és hiánypótlások, de még a hiányok feltárása sem kötelező eleme az átadás-átvételnek ha azok a rendeltetésszerű használatot nem akadályozzák.
Egyes esetekben valóban a számlázás megelőzi egyes folyamatokat, pl. a hibajavítást, és a munkaterület visszaadását. A gyakorlat azonban az, hogy minden kérdés anyagi alapon dől el. A PTK 6:157. §-a (hibás teljesítés) alapján a megbízó meg kívánja követelni ami a kivitelezési szerződés és az Étv 41.§ (1) c.) alapján őt megilleti, hibás elemeket vagy nem fogad el, vagy nem javítható hiba esetén pénzügyi ellenszolgáltatást követel, amit árleszállítással vagy levonással kíván érvényre juttatni. (Kúria GK 47.sz állásfoglalása alapján). Tehát a számlázásra addig nem kerül sor amíg a hibák vagy javítással vagy pénzügyi vonalon rendezve nem lettek.
A kivitelezési tevékenység befejezése során a megrendelők gyakran visszaélésszerűen gyakorolják jogaikat, és nem veszik át az elkészült épületet, munkarészt, ezzel próbálják a fizetési kötelezettségüket késleltetni. Ennek elkerülése érdekében a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) már korábban is tartalmazta, hogy a megrendelő köteles a munkát a vállalkozó értesítésében megjelölt időpontra kitűzött átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni és a vizsgálat alapján felfedezett hiányokat, hibákat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket jegyzőkönyvben rögzíteni. A Ptk. 2013. július 1-jétől hatályos szabálya kimondja, hogy az átadás-átvétel időtartama legfeljebb harminc nap lehet.
Speciális esetek és digitális megoldások
A CSOK kedvezményt igénybe vevőknek különösen fontosak a lakás alapterületi adatai, a helyiségek funkciói stb. A helyzet komoly anyagi vonzatai miatt külön cikkben van szó a műszaki átadás késedelméről, és az ilyen esetben érvényesíthető vevői igényekről, a kötbérről.
Sokan nem tudják, hogy a megvásárolt új lakás megvizsgálása nemcsak jog, hanem egyben törvényi kötelesség is! A műszaki átadás-átvételkor észre nem vett hibák miatt később nehezen, vagy egyáltalán nem tudod bizonyítani, számon kérni és kijavíttatni a lakásod műszaki hibáit. A műszaki átvételhez kapcsolódó szerződéses trükköket és azok súlyos következményeit már alaposan elemezték, így nem tértek rá vissza.
Vannak olyan problémák amelyek már a műszaki átadáskor kiderülnek és vannak, amelyeket a beköltözés utáni időben tapasztalunk meg (un. rejtett hibák). Ezeknek a köznyelvben “garanciális” hibáknak, a jogban pedig hibás teljesítésnek és az ebből származó származó jótállási, szavatossági igényeknek nevezett problémák kezeléséről is szó volt.
Egy lakást átvenni látszólag egyszerű dolog. Sokan azonban még azt sem tudják, hogyan kell egy lakás alapterületét szabályosan lemérni (és pont nem úgy, ahogy gondolod), milyen mérőeszközt célszerű használni, mi az a brutto és netto alapterület, hogyan kell egy tetőtéri lakás alapterületét számolni, az erkély, terasz milyen mértékben számít bele az alapterületbe, mi az a “hasznos” alapterület stb. Szóval a “mekkora a lakás?” laikus kérdése azonnal elválik a “mekkora volt a szerződött, és mekkora lett valójában a lakás” szakmai kérdéskörre.
A szerződésben megengedett tűréshatáron (általában 1-3 % ) túl, több százezer, de akár több millió forintos, alaptalan vételár fizetési kötelezettséget (veszteséget) jelenthet egy lakás alapterületének eltérése, ha ez az alapterület lemérésének elmulasztása miatt, vagy a szakszerűtlen mérésből, hibás számításból fakadóan nem derül ki. Ugyanez igaz fordítva is: több százezer vagy több millió forintos vételár spórolási (visszatartási vagy visszatérítési) igényt eredményezhet a szabályos mérés alapján igazolható alapterület eltérés. Alapterület eltérésnél, vagy más műszaki vitánál mielőtt bármit aláírnál, bármiről lemondanál nagyon célszerű műszaki, jogi szakembert igénybe venni.
Az építési hibákat többé nem kell a hatalmas tervrajzokra jelölnie. Egy kattintással létrehozhat hibajegyeket az elektronikus tervrajzon és kiegészítheti őket plusz információkkal, szöveges megjegyzésekkel, hangjegyzetekkel vagy fényképekkel. A projekt létrehozása után kapcsolatot tarthat minden projektben érintettel vagy alvállalkozóval. A felhasználók feladatokat delegálhatnak és plusz információkat adhatnak hozzájuk. A megbízottak kérdéseket tehetnek fel a feladattal vagy hibajeggyel kapcsolatban és adminisztrálhatják azok előrehaladását. Ha egy feladat státusza „megoldott”-ra változik, az építésvezető ellenőrizheti a feladatot, majd lezárhatja azt. Az automatikus statisztika funkció segítségével az egyes projektek státusza és előrehaladása azonnal látható. Kombináljon minden, a építkezési hibajegyekben összegyűjtött információt egy hibalista jegyzőkönyv jelentésben. Exportálja a teljes jelentést fényképekkel, terv szekciókkal és minden kommunikációval együtt egy kattintással PDF vagy Excel fájl formátumban.
A műszaki átadás-átvételhez kapcsolódó dokumentumok és azok mennyisége jelentősen függ az építési munka jellegétől. A dokumentumok mindkét fél részéről származhatnak, és részben egymás felé tesznek joghatást kiváltó nyilatkozatokat, részben általános érvényű nyilatkozatot tesznek, részben tényeket és állapotot rögzítenek. Az átadási dokumentáció (fogalommeghatározás): azok a jogszabályban, illetve szerződésben rögzített dokumentumok amelyeket a kivitelező a megbízójának átad az elvégzett munkájának dokumentálása céljából. A dokumentáció célja egy-két elemtől eltekintve az építmény paramétereinek írásos rögzítése és igazolása. A kivitelező ezzel a dokumentációval igazolja szerződéses és jogszabályokban rögzített kötelességeinek maradéktalan teljesítését és teszi lehetővé a megbízó számára az építmény és berendezései használatának feltételeit. Az átadás-átvételi eljárás részeként kerül átadásra és ellenőrzésre.
tags: #jegyzokonyv #beepites #hiba