Jogi lehetőség foberlo: tartási szerződés és lakásbérlet folytatása

A lakásbérleti jog folytatásának egyik esete a bérlővel kötött tartási szerződés. A tartási szerződés leggyakoribb esete, hogy a tartás ellenértékéül a tulajdonában lévő ingatlant adja az eltartott. Azonban előfordulhat az is, hogy az eltartott az őt megillető lakásbérleti jogot adja a tartás ellenértékéül. A lakásbérlet folytatása ellenében kötött tartási szerződés esetén, az eltartó a bérleti jogot akkor folytathatja, ha három feltétel fennáll. Első feltétel, hogy a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult. Második, hogy az eltartó a szerződésben vállalt tartási kötelezettségét teljesítette. További feltétel, hogy a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább 1 év teljen el. Mint látható, a lakásbérleti jog folytatására nem az örökös jogosult, hanem meghatározott feltételek mellett az eltartó. A bérbeadó írásbeli hozzájárulása alapvető feltétele az említett tartási szerződésnek.

A hozzájárulás és a tartási szerződés összefüggése

Lakásbérlet esetén szükség lehet arra, hogy akár a bérbeadó, akár a bérlő a bérleti szerződést felmondással megszüntesse. A felmondás akkor számít jogszerűnek, ha megfelel a törvényi rendelkezéseknek is. Ellenkező esetben könnyen előfordulhat, hogy a bérleti szerződés felmondása jogellenes lesz.

Önkormányzati bérlakás és a folytatás speciális szabályai

Önkormányzati bérlakás esetén nem csak akkor van lehetőség a lakásbérleti jog folytatására, ha a bérlő erre vonatkozó tartási szerződést kötött. A Lakástörvény lehetővé teszi, hogy az önkormányzati bérlakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadja házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét. E személyek jogosultak tehát az önkormányzati lakás bérletére vonatkozó jog folytatására, ha az illetőt a bérlő a lakásba befogadta és halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Ebben az esetben tehát nem feltétel a tartási szerződés.

Önkormányzati bérlakásban folytatás logika

Több jogosult esetén a sorrend

Ha az említett jogosultak közül többen is jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő megállapodás hiányában a bérleti jogot a következő sorrendben folytatják: a bérlő házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, szülője. Kérdésként merülhet fel, ki folytathatja a lakásbérletet, ha van olyan személy, aki eltartóként jogosult és van olyan, aki a lakásba befogadottként jogosult ugyanarra a jogra.

Dr. Bérlő, albérlő fogalma

A gyakorlatban gyakori, hogy a bérlő és albérlő fogalmakat szinonimaként használják, de van tartalmi különbségük: a főbérlő és az albérlő viszonyára visszanyúló múltra vezethető vissza, ma a jogszabályok szerint inkább a bérlő a helyes kifejezés.

A bérlő használati és birtoklási joga

Amikor a bérlő az ingatlant a tulajdonostól bérli, jogosultságot szerez a használathoz. A tulajdonos kötelessége a zavartalan használat és annak biztosítása, hogy harmadik személy ne korlátozza a bérlő jogát. A bérlő birtoklási jogot is szerez a bérleti szerződés megkötése után, amelyet a bérlő a tulajdonossal szemben érvényesíthet.

Birtoklási jog és használati jog kapcsolata

Felmondási jogok és díjfizetés

A bérlőnek felmondási joga is van, és a közös megegyezés lehetősége bármikor fennáll. Határozatlan idejű szerződésnél a felmondás a megállapodott feltételek szerint, adott hónap 15-től a következő hónap végéig hatályos. Fizetési kötelezettségek közé tartozik a bérleti díj, közös költségek és közüzemi díjak, amelyeket a felek rögzítenek a szerződésben. A közüzemi díjak megfizetésének módját a szerződésben kell rögzíteni (közvetlen fizesse a bérlő a szolgáltatóknak vagy a tulajdonos felé történő utalás legyen).

A lakás ellenőrzése és karbantartása

A bérlő kötelessége közé tartozik, hogy tűrje a lakás ellenőrzését a tulajdonos által. A tulajdonos jogában áll évente vagy a szerződésben meghatározott gyakorisággal meggyőződni a rendeltetésszerű használatról. A karbantartás a törvény szerint a bérlő feladata, a költségek igazolásával, miközben a bérbeadó kötelessége a lakás karbantartása és a szükséges javítások elvégzése. A súlyosabb hibák esetén az azonnali beavatkozás a bérbeadó feladata; a korszerűsítéshez szükséges munkákra a bérlő általában nem köteles engedélyt adni, kivéve ha a jogosultságot jelentősen nem korlátozzák.

A kiürítés és a birtokvédelmi eljárás

Ha a bérleti szerződés megszűnik, a bérlő köteles a lakást kiüríteni és átadni a bérbeadónak. A kiürítés során el kell szállítani minden olyan ingóságot, amelyet a bérlő vitt a bérleménybe, kivéve a bérbeadóval történt megállapodás alapján maradható elemeket. Vitás helyzetekben a birtokvédelmi eljárás keretében a jegyző dönti el, ki a tényleges birtokos, függetlenül attól, hogy fennáll-e még a szerződés vagy sem. A jogvita fennállása idején a bérlő jogtalan kizárása vagy a zár csere jogsértő lehet; ilyen esetekben a bérlő védelmet élvez.

Gyakorlati tanácsok a bérbeadónak és a bérlőnek

Mindkét fél ismerje a bérleti szerződés részleteit és jogait.
Írásos hozzájárulás és tartási szerződés esetén legyenek pontos feltételek és időtartamok meghatározva.
Az albérletbe adás feltételeit és lehetőségeit írják bele a szerződésbe.
Rögzítsék a felmondási időket és a jogszerű felmondás feltételeit.
Tájékoztassák időben a tervezett karbantartásokról és a munkálatok várható időtartamáról.

Szereplők: jogi fogalmak és összefüggések

A bérbeadó és a bérlő kölcsönhatása összetett: a bérlő használati joga, birtoklási joga, felmondási joga és a fizetési kötelezettségek mind befolyásolják egymást. A tartási szerződés és az albérletbe adás jogi keretei arányban állnak a polgári törvénykönyv általános szabályaival és a Lakástörvény előírásaival. A korábbi cikkekben már hangsúlyoztuk, hogy írásbeli szerződés és annak alapvető elemei kiemelten fontosak a jogok és kötelezettségek egyértelműsítéséhez.

A folyamatot pedig befolyásolja a megállapodások hiánya vagy ellentmondó rendelkezései esetén a bírósági eljárás, amely a felmondás érvényességét és a kiürítést vonja magával. A határozatlan időre szóló szerződés esetén különösen figyelembe kell venni a felmondási időket és a jogszabályi kereteket.

tags: #jogi #lehetoseg #foberlo