Johiszemu ingatlanszerzés harom ev: jóhiszeműség, törlési per és közhitelesség a magyar jogban
A dilemma eredetileg az ingatlanon fennálló tulajdonjoggal kapcsolatban merült fel sok évvel ezelőtt. Adott egy ingatlan, amelynek van egy jogszerű és bejegyzett tulajdonosa. Megjelenik valaki, aki az ingatlant egy semmis ügylet folytán megszerzi az eredeti tulajdonostól, és bejegyezteti a saját tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Az érvénytelenül szerző személlyel szemben az eredeti tulajdonos a semmisségből eredő jogok érvényesítésének idején belül (azaz korlátlan ideig) kérheti a bíróságtól - egy úgynevezett törlési per formájában - a saját tulajdonjogának újbóli bejegyzését. A probléma akkor merül fel, ha az érvénytelenül szerző fél egy harmadik szereplőnek továbbértékesíti az ingatlant, aki csupán annyit lát, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az érvénytelenül szerző fél szerepel tulajdonosként, és mit sem sejt az érvénytelenül szerző bejegyzésének alapjául szolgáló ügylet érvénytelenségéről.
A cikkben a jóhiszeműség kulcsszerepe kiemelkedő: a Polgári Törvénykönyv szerint minden jogügyletben a felek olyan módon járnak el, ahogyan azt egy felelős, gondosan eljáró ember tenne. A jog azoknak nyújt védelmet, akik ilyen körültekintéssel járnak el. Ugyanakkor fontos, hogy nemcsak a mi jóhiszeműségünk számít, hanem a másik fél magatartása is. A közhitelesség, a nyilvántartás megbízhatósága szerint, aki jóhiszeműen vásárol meg egy ingatlant, és mindent rendben talált az ingatlan-nyilvántartásban, akkor az ő jogát a törvény védi.
A közhitelesség és a törlési per rendszere
2025. január 15-től a Ptk. szerint az ingatlan-nyilvántartás közhiteles, vagyis amit ott nyilvántartanak, mindenki azt kell vélnie, hogy igaz. Ha egy adat szerepel a nyilvántartásban, azt fennállónak kell venni. Ha törölték, akkor pedig úgy kell venni, hogy már nem áll fenn. Ugyanakkor ez a vélelem megdönthető: aki bizonyítani tudja, hogy a bejegyzett adat hibás, eljárhat hivatalból, vagy jogi úton. A Ptk kimondja továbbá, hogy ha valamilyen tényt, jogot vagy adatot bejegyeztek az ingatlan-nyilvántartásba, senki sem hivatkozhat arra, hogy nem tudott róla. Ez tehát a jóhiszemű vásárló védelmét szolgálja. A törvény alapján a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot a törvény védi, és ha valaki utólag törlési vagy kiigazítási pert indít, annak bejegyzését a nyilvántartásban úgy kell kezelni, mintha még mindig fennállna, kivéve a törlési per eljárását.
A törlési per célja az eredeti állapot visszaállítása, és ezzel összefüggésben a bejegyzés törlése. Döntő kérdés, hogy mikor indulhat a törlési per: közvetlenül azért, mert az érvénytelen bejegyzés sérti az érintett jogát, illetve hogy a harmadik, jóhiszemű vagy rosszhiszemű továbbértékesítés esetén mikor és hogyan lehet fellépni. Szükség van tehát egy világos jogértelmezésre, amely az alábbiakat foglalja magában: ki indíthat törlési pert, milyen határidőket kell betartani, és hogyan védik a törvények a közhitelességet és a jóhiszemű szerző jogait.
Jóhiszeműség a gyakorlatban
A jóhiszeműség megjelenik a túlépítés és a földhasználat példáinál is. Ha valaki a saját telkén építkezik, de jóhiszeműen „túlnyúl” a szomszéd földjére, a szomszéd különböző igényeket érvényesíthet. A közhitelesség és a jóhiszeműség összhangja különösen fontos társasházaknál, ahol az elővásárlási jog jogi hatálya és dologi jogi védelme jelentős lehet. Ha az elővásárlási jog bejegyzésre kerül a közös törzslapra, a jogi hatály dologi jogi és mindenki számára érvényes. Ha viszont nem jegyzik be, akkor kötelmi jogi hatály érvényesül.
Mi történt az új szabályozással?
Az új Ptk. szerint a közhitelesség - megdönthetetlen tényként - fontos szerepet játszik, és a jóhiszemű szerző védelme szélesebb körben érvényesül. Ugyanakkor kiemeli a törvény, hogy a korábbi szabályokat, például a törlési per határidőit és a jogosultak körét, részben módosította, hogy védi az eredeti tulajdonos érdekeit is. A törlési per tehát egyedüli eszköz arra, hogy áttörhető legyen a közhitelesség hatása a jóhiszemű harmadik személy jogaira. A jogi elrendezés célja az, hogy a jóhiszemű lejáró tulajdonjog megszerzése mellett az eredeti tulajdonost is védje, különösen abban az esetben, amikor a tulajdonjog érvénytelen vagy hamisított okiratra alapul.
Hogyan alakul a törlési per és az érvénytelenségi per kapcsolata?
Az érvénytelenségi per és a törlési per két külön jogvédelmi eszköz. Az érvénytelenségi per a szerződés jogkövetkezményeit célozza, amely által helyreállítható az eredeti állapot, és szükség esetén törlési kereset is indítható. A törlési per célja a bejegyzés érvénytelenségének megállapítása és a törlés, amely lehetővé teszi az eredeti jog viszszaállítását. A bírói gyakorlat szerint a törlési per akkor tekinthető sikertelennek, ha a jogi alapok nem találhatók és a közvetlen jogszerző jóhiszeműségét sem sikerül megdönteni. A jövőre nézve az Inytv. és Ptk közti összhang tovább finomítható annak érdekében, hogy a tulajdonjog vitás esetei minél gyorsabban és kiszámíthatóbban rendeződjenek.
Gyakorlati kitekintések és példák
- A jóhiszemű szerzés védelme leggyakrabban a társasházaknál válik kiemelten fontossá, különösen az elővásárlási joggal összefüggő részben védett jogok kapcsán.
- Ha a vevő jóhiszeműen szerezi meg az ingatlant, a törlési kereset általában három év alatt indítható meg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelenségének megállapítása után.
- Ha a vevő rosszhiszemű volt, vagyis tudta vagy tudnia kellett a korábbi szerződés érvénytelenségét, a törlési per korlátlan idő alatt indítható meg.
A vonatkozó jogszabályok és a bírói gyakorlat összességében azt a célt szolgálják, hogy a közhitelesség és a jóhiszemű jogszerzés közötti egyensúlyt fenntartsák, miközben megvédik az eredeti tulajdonos jogait is a hamis vagy érvénytelen szerzésekkel szemben.
A kettős ügynök bukása: a magyar hírszerző, akit Moszkva és Washington is keresett
tags: #johiszemu #ingatlanszerzes #harom #ev