Kaució és óvadék könyvelése magánszemély bérbeadónál: szabályok, adózás, számvitel

Bérleti szerződéseknél jellemzően pénzóvadékkal találkozhatunk, melynek érvényesítése során pénz átadására kerül sor.

Az óvadék alapítható pénzen és értékpapíron, fizetésiszámla-követelésen, illetve betétszerződésből eredő követelésen, továbbá jogszabályban óvadék tárgyaként meghatározott más vagyontárgyon.

Az óvadék lényege, hogy a felek által meghatározott összeg ténylegesen a bérbeadóhoz kerül, ő rendelkezhet felette.

Ahhoz, hogy a bérbeadónak átadott pénzösszeg óvadékként érvényesíthető legyen, a szerződő feleknek ezt a bérleti szerződésben kifejezetten rögzíteni kell.

Azonban a szerződő feleknek - még egy nyilvános hirdetés mellett is - külön nevesíteni kell megállapodás során, hogy az átadott összegeknek mi a jogcíme.

Ezért például nem tekinthető kauciónak, ha szerződéskötéskor a bérlő háromhavi bérleti díjat átad a bérbeadónak, ha nem tartalmazza egyébként a megállapodásuk, hogy az átadott pénzösszegből kéthavi bérleti díjnak megfelelő összeg kauciónak számít.

Ez egyébként vélelmezetten előre megfizetett bérleti díjnak minősül.

Az óvadék mértéke minden esetben egyedi lehet, függ a bérleti szerződés egyéb elemeitől, a bérlemény jellegétől.

Összességében elmondható, hogy a cél, hogy a bérbeadó a bérlettel érintett ingatlan piaci értékétől, a bérleti díj nagyságától és az ingatlan felszerelési tárgyainak értékétől függően határozza meg az óvadék összegét.

A kaució tipikus gyakorlata és jogi keretei

A bérleti szerződéseknél tipikus megoldás, hogy az a bérbeadó egyhavi bérleti díj és kéthavi bérleti díjnak megfelelő összegű kaució kifizetése után engedi át a bérleményt.

Természetesen az óvadék mértéke mindig a felek megállapodásán múlik, azonban a Ptk. amellett, hogy elismeri az ilyen jellegű biztosítéknak a létjogosultságát, annak mértékét korlátozni törekszik.

A Ptk. 6:343. ezt jelenti: a háromhavi bérleti díjat meg nem haladó mértékű kaució a bíróság által nem mérsékelhető; felette a mérséklésről dönteni kizárólag a bíróság jogosult.

A bérbeadó ez alapján jogosult lesz a nála lévő idegen pénzből kifizetni a közüzemi számlák nemfizetése miatt felhalmozott tartozást.

Ezzel a bérbeadó elkerülheti azt, hogy a saját nevén lévő közüzemi szolgáltatások nemfizetése miatt hátralék keletkezzen, vagy kikapcsolják a közműveket.

Valójában a bérbeadónak nem áll érdekében, hogy a szerződés fennállása alatt a kaució összegéből kifizetés történjen, mivel ennek az a következménye, hogy éppen a birtokában lévő biztosítéki összeg csökken.

Ez indokolja, hogy elsődlegesen a bérbeadók a felmerült hátralékos tételeket próbálják érvényesíteni a bérlő felé, és érdekükben áll az óvadék összegét érintetlenül hagyni.

Természetesen az óvadék felhasználása nem csorbítja a bérbeadó rendelkezésére álló egyéb jogokat és jogorvoslatokat, beleértve azt a jogot, hogy a bérlőtől kártérítést követeljen és/vagy a bérleti szerződést megszüntesse.

Ugyanakkor a bérbeadó sem élhet vissza az óvadékkal, nem vonhatja el indokolás nélkül, nem hivatkozhat „képzelt károkra”, elszámolási kötelezettsége van legkésőbb a szerződés megszűnésekor a bérlő felé.

Az adózás és a kaució adózási kezelése

Függetlenül attól, hogy miért adjuk bérbe az ingatlant, a belőle származó jövedelem után adóznunk kell.

Fő szabály szerint a kaució nem része az ingatlan bérbeadásból származó bevételnek, jövedelemnek.

Az Szja törvény szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni azt a kapott vagyoni értéket, amelyet az adóalany köteles visszaszolgáltatni.

Így az óvadék teljes összege az átadás időpontjában nem minősül bevételnek bérbeadás esetén, mert azt a bérbeadó a szerződés megszűnésekor visszaadja a bérlőnek.

Ezért a bérbeadásból származó adóköteles bevételnek csak a „felhasznált” összeg minősül, ha a bérlő felmondása vagy a káresemény miatt véglegesen marad a bérbeadónál.

A bizonylatolás szempontjából fontos megjegyezni, hogy az óvadék természete miatt a bérbeadónál biztosítéki célból van, nem lesz az ő pénze addig, amíg vissza nem kerül a bérlőhöz vagy ki nem egyenlítésre kerül.

Így a kaucióról nem kell külön számlát kiállítani a visszaadásig; készpénzátvételi nyilatkozat elegendő lehet.

Az ÁFA-törvény alapján akkor minősül előlegnek az óvadék, ha azt biztosíték jelleggel fizették, és a bérbeadó csak a szerződésben meghatározott körülmények fennállása esetén számíthatja be a bérleti díjkövetésébe.

Könyvviteli gyakorlat és példák

A kaució kezelése a szerződés részleteinek pontos rögzítésétől függ, és a számlázás gyakorlata is ehhez igazodik.

Ha a szerződés tartalmazza, hogy a bérleti díjakon felül más követeléseket is kiegyenlít a kaucióból, akkor az óvadék a szolgáltatás ellenértékeként viselkedik.

Az előleg fogalma és a kaució összefüggései gyakori forrásai a vitáknak, ezért fontos a szerződés aláírásakor a pontos mechanizmus rögzítése.

A jó gyakorlat, hogy a bérleti szerződésben rögzítik az óvadék összegét, a fizetés módját, az átadás-átvétel dokumentálását, és a visszafizetés/visszavonás feltételeit.

Gyakorlati útmutató: mit tegyen bérbeadóként és bérlőként?

Nézd meg, hogy az óvadék jogcíme világosan meg van-e határozva a szerződésben.

Ügyelj arra, hogy a háromhavi díj meghaladása esetén a bírósági mérséklés lehetősége ki legyen zárva vagy pontosan meghatározva.

Elszámoláskor írásos nyilatkozatot tegyen a pénz átadásáról és adja meg a részleteket a szerződésben, hogy legyen ellenőrizhető nyom.

Ha a kauciót később felhasználják, a kifizetésről vagy elszámolásról hivatalos bizonylatot kell kiállítani, és az adózási hatálya ennek megfelelően történik.

Alkalmazható például Wise Business-számlát is a többdevizás tranzakciókhoz és a kockázatcsökkentéshez a hatékony könyvelés érdekében.

Infografika: Óvadék és kaució kapcsolata a bérleti szerződésben

Hogyan lehetsz profi értékesítő? A sikeres meggyőzés és értékesítés gyakorlata

A Wise Business-számlával egyszerűen nyithatsz többfelhasználós hozzáférést, és a devizakonverziókat piaci középárfolyamon végezheted.

Rövid összegzés a fontos pontokról

Az óvadék a bérbeadó biztonságát szolgálja, és a szerződésben egyértelműen meg kell határozni jogcímét és méretét.
A háromhavi bérleti díj feletti óvadék mérséklését csak bíróság hozhatja meg.
A kaució nem bevétel a bérbeadó számára a szerződés lezárásáig, és visszakerül a bérlőhöz, ha nincs jogosultság a felhasználására.
Az adózásnál az óvadék teljes összege nem minősül bevételnek a bérbeadónál, amíg visszajuttatásra kerül.
A számviteli elszámolásnál érdemes írásos nyilatkozatot készíteni az átvételről és az összeg pontos jogcíméről.

tags: #kaucio #konyvelese #berbeado #maganszemelynell