Kéménybélelés költsége a társasházban: ki viseli a felelősséget és hogyan rendeződik a joggyakorlatban?
A közös képviselet egyik legvitatottabb témája, hogy ki viselje a kéménybélelés költségét: a társasház vagy az érintett ingatlan tulajdonosa? A jogvita alapját a közös tulajdon és a külön tulajdon, illetve a kémény és a bélelés jogállása adja. Az ügy kiinduló pontja, hogy az elfogadott közgyűlési határozat alapján a kéménybélelést a tulajdonosok saját költségükön kötelesek elvégezni.
A peres eljárásokban a választesztek szerint a beavatkozói ingatlan vízmelegítő készülékéhez kapcsolódó kémény használata életveszélyes, ezért annak felújítását, helyreállítását és a használata megszüntetését az építésügyi hatóságnak kell elrendelnie. A bíróság indokolásában részletesen kifejtette, hogy az Étv. 51. § (1) bekezdéséből és az R. 42. § (1) bekezdés b) pontjától fakadó kötelezettséget az ingatlan tulajdonosára terheli a szükséges munkálatok elvégzésére. A társasház alapító okirata egyértelmű és félre nem érthető rendelkezései szerint a kémények a társasház közös tulajdonába tartoznak.
- Az illetékes bíróságok elsődleges álláspontja szerint a kémény bélelése a közös tulajdonban álló részek közé tartozik, és ennek költségviselője a közösség - kivéve, ha a döntéshozatali helyzet alapján más megállapítás születik.
- A kémény, mint füstcsatorna használata akkor biztonságos, ha bélelése megfelel a jogszabályi és biztonságtechnikai előírásoknak. Ebben az értelemben a kötelező kéményseprő-ipari közszolgáltatás keretében a bélelés is kéménytartozéknak minősül.
- A 2016-os Közigazgatási Határozat és későbbi kúriai álláspontok szerint a közös tulajdonban álló kémény bélelése a közösséget terheli meg a közös tulajdon védelmének érdekében, és nem feltétlenül a konkrét lakás tulajdonosát, aki a kéménybe kötött berendezést használja.
Az 1997. évi LXXVIII. törvény, az 51. § és a 2003. évi CXXXII. törvény alapján a Bíróság kimondta: a közösség köteles intézkedni a közös tulajdon részének biztonságos állapotának fenntartására, és ezt a kötelezettséget a társasház alapító okirata is támogathatja. A gyakorlatban többféle megoldás létezik: egyes ügyekben a bíróság a közösségnek adott felhatalmazást, más esetekben pedig az érintett lakóingatlan tulajdonosait terhelte meg a költségviselés.
Az összegzés tükrében: hogyan alakul a költségmegosztás a gyakorlatban?
Az elmúlt évek bírósági és joggyakorlati megnyilatkozásai szerint a kéménybélelés költségeinek viselése attól függ, hogy a bélelés közös tulajdonban van vagy sem, és hogy a társasházi alapító okirat milyen rendelkezéseket tartalmaz. A jogi elvek alapján a közös tulajdonból származó kémények bélelése költségvonzat lehet a közösségre, illetve egyes esetekben a tulajdonosokra hárulhat - különösen, ha a közgyűlés a konkrét lakások érdekében hozott döntést a bélelés szükségességéről és a finanszírozás módjáról.
Egy személyes példában egy társasházban a közgyűlés leszavazta a kéménybélelést a közös költség terhére, miközben a legfelső szinten egy elektromos kazán került bevezetésre, mert a többiek nem vállalták a költségeket. A mostani helyzetben azonban, amikor az ágon ismét meghibásodott egy kazán, rá kell kényszeríteni a bélelést. Ilyen helyzetben a költségmegosztás attól függ, hogy a gyűjtőkémény vagy az egyedi kémények közösségi tulajdonban vannak-e, és hogy a közös döntés milyen végrehajtási mechanizmust alkalmaz a költségek finanszírozására.
Fontos megjegyezni, hogy a gyakorlatban a bélelésre és felújításra vonatkozó költségkiosztás tehát lehet közösségi (minden tulajdonos közös költségviselője) vagy egyes tulajdonosok számára terhelt, attól függően, hogyan határozza meg a közösség belső szabályzata (SZMSZ) és az alapító okirat a közös tulajdon és az egyes használatok viszonyát. A jogi döntések és költségviselés egységesítése érdekében 2016-tól a kúriai álláspontok és a joggyakorlat elemző csoportjának véleményei is hozzájárulnak ahhoz, hogy a közös tulajdonban álló kémény bélelése a közösség feladata legyen, ha ezt a társasház alapszabálya úgy határozza meg.
A jelenlegi és közelmúltbeli trendek a jogi keretek között
2024-ben több társasházban a közgyűlés a kéménybélelést a közös költség terhére elutasította, és a tagok maguk vállalták a költségeket a saját tulajdonú lakásokat érintő összefüggésekben. A 2026-os évekre vonatkozó jogi és szabályozási hírek hangsúlyozzák a költségmegosztás tisztázását, a gyűjtőkémények és az egyedi kémények közötti eltérések figyelembevételével, továbbá a távkövetési és adatvédelmi, működési kérdések rendezését a közös képviselet és az SZMSZ keretein belül.
Ha a gyüjtőkémények közös tulajdonban vannak, és függetlenül attól, hogy valaki használja-e vagy sem, köteles a közösség összes tulajdonosa finanszírozni. Amennyiben a döntés egy adott lakóközösség érdekében történt, és a közgyűlés úgy határozott, hogy a bélelés költségeit a közösség viseli, akkor a költségek arányos megosztása a közgyűlési határozatban vagy SZMSZ-ben rögzített szabályokon alapulhat. A konkrét helyzetekben a jogi útmutatók és összefoglaló vélemények megnevezik az álláspontokat: a közös tulajdon bélelése és a közös költség viselése körüli kérdések megoldást igényelnek a társasházak összetett jogi környezetében.
Konkrét lépések és tanácsok közösségi döntéshozatalhoz
Ha egy közösség úgy dönt, hogy a kéménybélelést a közösség finanszírozza, fontos a megfelelő költségvetés és ütemezés kialakítása. A tagok számára áttekinthetővé kell tenni a költségek várható alakulását és a bélelés hatását a közös költségvetésre. A közgyűlésnek érdemes részletesen meghatároznia a bélelésre vonatkozó felelősségeket és a finanszírozási keféket, hogy elkerülhetőek legyenek a későbbi viták.
Más megközelítésként, ha az érintett lakóingatlan-tulajdonosok felelősséget vállalnak a bélelésért, akkor a közösségnek érdemes olyan szerződéseket és megállapodásokat kötni, amelyek világosan rögzítik a költségek arányos megosztását, a karbantartási kötelezettségeket és a határidőket. A jogi háttérben fontos a közös tulajdon védelme és a biztonságos üzemeltetés biztosítása.
A jelenlegi szabályozások és a gyakorlat hangsúlyozzák, hogy a kémény bélelése nemcsak műszaki feladat, hanem jogi és gazdasági kérdés is. A döntéseket a közösségnek átlátható módon kell meghoznia, figyelembe véve a biztonsági előírásokat, a költségek igazságos megosztását, és a hosszú távú fenntarthatóságot.
Megjegyzés: A példák és a dátumok a bevezetőben említett széles körű jogi és közigazgatási összefüggéseket reprezentálják, és szemléltetik az aktuális vitákat a kéménybélelés költségeinek viselése kapcsán.tags: #kemeny #belescso #tarsashaz