Kéménybélelés társasházban: ki finanszírozza és miért?

Dr Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke véleménye szerint a döntést az befolyásolja, hogy a bélelés már a társasház alapításakor része volt-e társasháznak, vagy azt utólag a tulajdonos-saját döntése alapján-változtatta meg. A THT 2017. májusi számában, konkrét kérdésekre válaszolva kiegészítette azzal, hogy a gyűjtőkémények és az egyedi kémények esetében eltérő a költségviselő személye.

Ha “a gyűjtőkémények közös tulajdonban vannak, és függetlenül attól, hogy valaki használja-e vagy sem, köteles a közösség összes tulajdonosa finanszírozni.”

A közös kérdés: kinek a pénztárcáját terheli a kéménybélelés költsége?

Talán az egyik legvitatottabb téma, hogy társasházak esetén ilyenkor kinek a pénztárcáját terheli a kéménybélelés költsége. Anno nagy port kavart a hír, amelyben egy VII. kerületben történt eset. Anélkül, hogy belemennénk a bonyolult jogi procedúrába, ilyen esetben a társasház alapító okirata a mérvadó. Ha az okiratban a kémények a társasház közös tulajdonába tartoznak (márpedig a legtöbb esetben igen), akkor a kéménybélelés költsége a társasházat terheli.

A különböző bélelések élettartama eltérő. A belépési ponton lévő rozsdamentes acél kéménybélésre általában 10 év garancia vonatkozik. A drágább rozsdamentes acél béléscsőre pedig általában 20 év garancia vonatkozik.

Ha a kandalló méreteit megváltoztatják, az színezet rossz hatással van a kémény húzására. Persze az is lehetséges, hogy a füst csak azért jön vissza a kéményből, mert hőmérséklet-különbségek vannak.

KIGYULLADHAT A KÉMÉNY? A kéményben keletkező tűz ijesztően gyorsan terjedhet, meggyújtva a kémény közelében lévő faanyagokat, és onnan átterjedhet az ingatlan többi részére.

A jogi és költségviselési alapok

A közös tulajdonban lévő kémények bélelési költségének viselése (a Kúria döntése szerint) azt a tulajdonostársat terheli, akinek az érdekében a bélelés történik. Ez nem vonatkozik arra az esetre, mikor a kéményseprő hatóság vagy a katasztrófavédelem szólítja fel a társasházat vagy a lakásszövetkezetet a veszélyt jelentő kémények bélelésére. Ez utóbbi esetben a társasháznak vagy a lakásszövetkezetnek kell viselnie a kéménybélelés költségét.

A tulajdonosok nagyrésze tájékozatlansága miatt önerejükből finanszírozzák a kémény szerelést, viszont a kémény szerelés számláját beadhatják a társasház kezelőjének. Katasztrófavédelem felszólítja a tulajdonost, hogy végezze el javítási munkálatokat a kéményen, hogy megfeleljen a jelenlegi jogszabályoknak. Az alapító okirat határozza meg, hogy a társasházban kinek a feladata és felelőssége a kémény javítása és annak költségeinek viselése.

Általában a társasházi lakások kéményének karbantartása és javítása a társasház közös költségvetéséből finanszírozott feladat. Azonban előfordulhat, hogy az alapító okiratban a kémény javítására vonatkozó speciális rendelkezéseket is tartalmaz, ezért érdemes átnézni azt, hogy pontosan ki a felelős az adott költségek viseléséért. Az alapító okiratban általában szerepelnek olyan rendelkezések, amelyek előírják a társasházi ingatlanok karbantartási és felújítási kötelezettségeit. Fontos megjegyezni, hogy a kémény bélelésének karbantartása és javítása általában a társasház közös költségvetéséből finanszírozott feladat.

2003. A közös képviselet egyik legvitatottabb témája, hogy ki viselje a kéménybélelés költségét: a társasház vagy az érintett ingatlan tulajdonosa? A jogvita alapját a közös tulajdon és külön tulajdon viszonya, valamint a kémény és a bélelés kapcsolata képezi. A peren belüli érvelés szerint a kéménybélelést a tulajdonosok saját költségükön kötelesek elvégezni a közgyűlés határozata alapján. A bíróság azonban később értelmezte, hogy a kémény bélelése elsősorban a közösség érdekében szükséges, és a közösség költségviselésére vonatkozó általános elvárások érvényesek lehetnek.

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások meghatározását a Társasházakról szóló 2003. évi TV. és a kapcsolódó gyakorlat alakítja ki. A Kúria 2016-os összefoglaló véleménye szerint a közös tulajdonban álló kémény bélelése nem közös kiadás, ha kizárólagosan az érdekében álló magánjogi célokra történik, azonban kötelezettségek és kivételek fennállnak. A gyakorlatban a kéménybélelés úgy valósul meg, hogy a Fővárosi Kéményseprő-ipari Vállalat munkatársai kora tavasztól késő nyárig végig turnéznak Budapest társasházain - a nyári szabadságok ideje alatt sok ingatlanba be sem jutnak, így az ismételt kiszállás további időhúzáshoz vezet - majd általában az október 15-i fűtésszezon beindítása után érkeznek meg a tájékoztatók, rosszabb esetben a kéménybélelésre vonatkozó kötelezések 30 napon belüli teljesítési határidő tűzzel.

Összegzés

A kéménybélelés költségviselésének pontos kérdése nem egységesen rendezett: egyes esetekben a társasház közös költségvetéséből finanszírozzák, máskor a tulajdonostársat terheli az érdekében álló bélelés költsége. Az alapító okirat, a jogi előírások és a Kúria iránymutatásai egyaránt befolyásolják a végső döntést. A gyakorlatban látszik, hogy a költségviselés bizonytalansága és a jogi álláspontok többféle értelmezése miatt előfordul, hogy a kéménybélelés megvalósulásához hosszú időre van szükség és gyakran a költségek megosztása sem egységes.

Kéménybélelés folyamata és érintett felek

Gyakorlati útmutató a társasházak számára

Értékelje az alapító okiratban szereplő rendelkezéseket a kémények tulajdonjogáról és a bélelés finanszírozásáról.
Vizsgálja meg, hogy a gyűjtőkémények közös tulajdonban vannak-e és kinek az érdekében történik a bélelés.
Kérjen jogi tanácsot a közgyűléstől a költségviselés alakulásáról és a jogi kötelezettségekről.
Vegye figyelembe a bélelő anyagok élettartamát és a garanciákat (általában 10 év rozsdamentes acél belső, 20 év drágább bélelőcső esetén).
Kérjen előre tervezést a fűtési szezon környékén, hogy elkerülje a késedelmes határidőket és többletköltségeket.

adatok és megfigyelések

A példák célja a gyakorlati eligazodás: a közös vagyont érintő költségek lehet, hogy a társasház közös költségvetéséből finanszírozódjanak, vagy az érdek érdekében álló lakóingatlan tulajdonosaira háruljanak. A jogi értelmezések között időnként ellentmondás adódik, amely megnehezíti a kiszámíthatóságot a költségvetés tervezésekor.