Kempelen közös költség: jogi keretek, következmények és gyakorlati k Tipsz

Napjainkban számos problémát okoz, hogy a társasházi lakások úgy kerülnek eladásra, hogy a korábbi tulajdonos jelentős összegű közös költség tartozást halmoz fel. A Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) és a Társasházakról szóló 2013. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Thtv.) nem tartalmaz egyértelmű rendelkezéseket a társasházi közös költség tartozás megfizetéséről tulajdonváltozás esetére. A bíróság többségi álláspontja szerint azonban a felhalmozott közös költség-tartozás az az eladót terheli, tehát az új tulajdonostól, a vevőtől nem lehet követelni annak megfizetését.

A Thtv. 46. § alapján a Kúria legfrissebb felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállása szerint a vevő által megvásárolt társasházi ingatlan közös költségét a korábbi tulajdonos nem fizette, mely hátralék az alperes tulajdonszerzését követően jelentős összegűre növekedett. A társasház alapító okirata és a felek közötti megállapodás egyetemes felelősséget ír elő a jogutód és a korábbi tulajdonos között a közös költség megfizetéséért. A felperes a fennmaradó közös költség, valamint annak kamatainak megfizetésére kérte kötelezni az alperest, aki a kereset elutasítását kérte, mivel szerinte a tartozást jogelődjei halmozták fel, ezért azok velük szemben érvényesíthetők.

Az elsőfokú bíróság az egyetemleges felelősséget megalapozó SZMSZ és alapító okirat alapján marasztalta az alperest. A másodfokú bíróság a keresetet részben elutasította, mivel az alperes fizetési kötelezettsége a Tht. 46. § (2) bekezdése, valamint a Ptk. alapján keletkezik. A Kúria döntésében túlnyomórészt az elsőfokú bíróság ítéletével értett egyet, és megállapította, hogy az SZMSZ és az alapító okirat közös költség tartozásra vonatkozó egyetemlegességet kimondó rendelkezése a törvényesség szempontjából nem tiltott.

Az adásvételi szerződések megkötése során ezért mindenképpen javasolt, hogy az alapszabályt és az SZMSZ-t a vevő figyelmesen elolvassa, hogy pontosan tisztában legyen vele, mely kötelezettségek terhelik őt tulajdonszerzését követően. A társasházi életvitel sajátossága, hogy bizonyos költségeket közösen viselnek, míg más kiadásokat külön, ha pedig egy tulajdonos nem teljesít, a teljes házra nehezedik a kellemetlenség és probléma.

A közös költség fogalma és kötelezettségek

A közös költség a közös tulajdon fenntartásának és felújításának költségeit foglalja magában, a lakások tulajdonosait tulajdoni hányaduk szerint terhelve. A közös költség megállapítása történhet a tulajdoni hányad szerinti havi hozzájárulás, vagy a lakás alapterülete alapján számított hozzájárulás formájában is. A közös költség a közösség minden tagját terheli, és a jogszabály lehetőséget ad az SZMSZ-ben eltérő, arányos költségviselés meghatározására is.

Tartalmazza a közös biztosítási és fenntartási költségeket (lépcsőház, közös helyiségek rezsiköltségei, szemétszállítás, liftek, járdák, zöldterületek karbantartása, parkosított udvar).
Felújítási költségek közé tartozik a homlokzat szigetelése, festés, tetőcsere, panelprogram és egyéb időszakos munkálatok.
Az előtakarékosság (felhajtás) biztosítja, hogy nagyobb kiadások esetén legyen likviditás.

A közös költség behajtása elsősorban a szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) és a közgyűlés döntéseinek keretén belül történik. A kötelezettség a tulajdonostársak tulajdoni hányada vagy az SZMSZ-ben meghatározott mérték alapján áll fenn. A késedelmi és behajtási intézkedések közé tartozik a fizetési felszólítás, majd a fizetési meghagyás kibocsátása, végrehajtás kezdeményezése, és lehetőség van zálogjog bejegyzésére is a tartozó lakására.

infografika_fizetési_meghagyás_következményei

A fizetési késedelem következményei és jogi eszközök

Ha egy tulajdonos nem fizeti a közös költséget, a közös képviselő fizetési felszólítást küld, amely a követelés esedékességét és a hátralék összegét tartalmazza. A fizetési meghagyás kibocsátása az egyik leghatékonyabb eszköz a tartozás behajtására, amelyet általában akkor alkalmaznak, ha a tartozás összege nem haladja meg a 3 millió forintot. A fizetési meghagyás után a tartozó 15 napon belül dönthet ellentmondásáról; ha nem vitatja a tartozását, jogerőre emelkedik, és megindítható a végrehajtás.

A tartozás behajtása érdekében a közös képviselő alkalmazhat speciális eszközöket, például a tulajdonos lakásának zálogjoggal való megterhelését. A jelzálogjog-bejegyzésre a 2003. évi CXXXIII. törvény alapján kerülhet sor, bár a gyakorlatban a közös képviselők ezt ritkábban alkalmazzák.

Hogyan viszonyul a jog az új tulajdonoshoz?

A Kúria és a jogi gyakorlat alapján nem zárja ki a korábbi tulajdonossal és az új tulajdonossal kötött közös költség egyetemleges felelősségét megállapító szabályozás lehetőségét az alapító okiratban vagy SZMSZ-ben. Az ilyen rendelkezés szerint az új tulajdonosnak számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közös költség tartozásért maga is helytállásra köteles. A vevő tehát nem kizárólagos örököse az adásvételi szerződésnek, hanem jogutódja a társasházban elfoglalt pozíciójának is, amelyet az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok együttesen határoznak meg. A jogeset akkor is megerősíti ezt a gyakorlatot, ha a közös költség tartozást az előző tulajdonos halmozta fel, és az új tulajdonos a fennálló tartozásért egyetemlegesen felelős lehet.

infografika_jogeset_kúria_következtetések

Gyakorlati tanácsok adásvételhez és hátralék esetén

Az adásvételi szerződés megkötése előtt alaposan olvassák át az alapszabályt és az SZMSZ-t, hogy tisztában legyenek a rájuk vonatkozó kötelezettségekkel.
A közös költség tartozás esetén a közös képviselő első lépése a befizetési felszólítás küldése, szükség esetén pedig fizetési meghagyás kibocsátása.
Ha a tartozás összege nem haladja meg a három millió forintot, a fizetési meghagyás egyszerűbb és hatékonyabb mód a behajtásra.
Nem fizetés esetén a tartozás behajtása végrehajtási eljárással, illetve zálogjog bejegyzésével történhet.

Fontos megemlíteni, hogy a közös költség tartozásának behajtása költséges lehet a társasház számára, és a végrehajtás költségei a tartozóra terhelődnek, például 100 000 Ft tartozás esetén gyakran 170 000 Ft fölötti összeg is felmerülhet.

A költségvetések és a közös költség módosítása során a közgyűlés döntéshozó fórum, amelynek keretében a résztvevő lakók szavazati joggal élhetnek. A közös költség alakulását befolyásolja a lakás mérete, az épület kora, energiahatékonysága és a tervezett felújítások. Minden évben május 31-ig kötelező az éves beszámoló elkészítése, amelyen a közös képviselő elemezi az előző év kiadásait és meghatározza a következő év költségvetését.

Albérlet és közös költség

Az albérlet esetén a közös költség általában az albérlőre hárul, de ezt előre meg kell beszélni és a bérleti szerződésben rögzíteni kell. A tulajdonos felelőssége továbbra is fennállhat, de a tényleges fizetési kötelezettség gyakran az albérlőre hárul a napi rezsivel együtt. A megemelt közös költség többletterhet az albérleti díjba is beépíthető, de a legbiztonságosabb, ha az albérlő csak az alapvető költségeket fizeti.

Fontos megjegyezni, hogy a közös költség felelősségét és a tartozások jogi következményeit mindig az SZMSZ és az alapító okirat határozza meg, amelynek a törvényességét a bíróságok felülvizsgálják. A tulajdonjog kereteit a Ptk. és a Tht. szabályozza, és a társasház mint jogalany egyrészt a közösség egészét érintő kötelezettségekért felel, másrészt a tulajdonostársak közötti kötelezettségek mögöttes kezesség szabályai szerint helytállhatnak a társasház követeléseiért.

Összefoglalóan

A közös költség a közös tulajdon fenntartásának és felújításának költségeit jelenti, melyet a tulajdonosok tulajdoni hányaduk szerint viselnek.
Az adásvétel során érdemes az alapító okirat és az SZMSZ közös költségre vonatkozó rendelkezéseit alaposan átvizsgálni.
A késedelmi díjak, a fizetési felszólítások és a fizetési meghagyás alkalmazása a bevált gyakorlat része. A végrehajtás költségei a tartozó felet terhelik.
Az új tulajdonosnak számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közös költségért egyetemlegesen is felelhet, amennyiben az alapító okirat vagy az SZMSZ ezt kimondja.

tags: #kempelen #kozos #koltseg