Illetékkedvezmények és illetékmentességek ingatlanvásárlás esetén: hogyan lehet megúszni vagy csökkenteni a teher
Ez a cikk összegzi azokat a lehetőségeket, amelyeket az illetéktörvény biztosít a lakásvásárlások során annak érdekében, hogy illetéket kerülhessünk el vagy csökkentsük. A 2026. január 1-től életbe lépett változásokkal részletesen foglalkozunk, bemutatva a tárgyi és személyes illetékmentességek fajtáit, a kedvezmények típusait, a jogszabályi módosításokat, valamint a gyakorlati szempontokat és buktatókat.
Illetékkedvezmények és illetékmentességek fajtái
1. Vagyonszerzési illetékmentesség cserét pótló vételnél
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.
Figyelem! A korábbi hároméves visszatekintési idő 2026. január 1-től öt évre változott.
2. Visszterhes vagyonszerzési illetékmentesség egyenes ági rokonok között
Jellemzően egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka, örökbefogadó-örökbefogadott) közötti vagyonátruházás esetén mentes a vagyonszerzés.
3. Illetékmentesség házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházás esetén
Kivétel nélkül mentes a vagyonszerzés, ha a vagyon átruházása házastársak között történik (például feleség ad el ingatlant a férjnek vagy fordítva).
4. Házassági vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték abból a vagyonszerzésből, amely házastársi vagyonközösség megszüntetése kapcsán történik.
5. Illetékmentesség építési telektulajdon szerzése esetére
A lakóház építésére alkalmas telektulajdon és ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jog megszerzése mentes, ha a vagyonszerző az illeték kiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóház hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott 10%-ot.
6. CSOK illetékmentesség
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának megvásárlása családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával. A mentességet a 2020. december 31. után kötött adásvételi szerződések alapján történő vagyonszerzésekre kell alkalmazni.
Illetékkedvezmények - hogyan lehet csökkenteni a vagyonszerzési illetéket?
1. Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye
A 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén az illeték 50%-os kedvezményt kaphat, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Feltétel, hogy a vásárlónak nem volt korábban lakása.
2. Ingatlancsere esetén - korábbi eladás figyelembevételével
Ha az új ingatlan értéke magasabb, mint az előzőé, és az új ingatlant az eladás utáni 5 éven belül vásárolod meg, akkor az eladott lakás ára csökkenti az illeték alapját. Példa: 40 millió Ft értékű eladott lakás és 65 millió Ft értékű vásárolt ingatlan - csak 25 millió Ft után kell 4% illetéket fizetni.
3. Ingatlancsere - későbbi eladás figyelembevételével
Az új ingatlan értéke magasabb, és az eladást megelőző egy éven belül vásárolod meg, akkor is az eladott lakás vételára csökkenti az új ingatlan illeték alapját. A NAV az adásvételi bejelentésig felfüggeszti az illeték kiszabását, meghatározva a bejelentésre vonatkozó nyilatkozatot.
Miért lehetnek buktatók?
1. Nem jár automatikusan!
Az illetékmentességek és kedvezmények nem automatikusak; időben be kell jelenteni őket. A bejelentést a B400-as nyomtatványon kell megtenni a szerződés aláírásával egyidejűleg.
2. Lakóingatlanra vonatkozik csak!
A fent említett mentességek és kedvezmények csak lakóingatlanokra érvényesek; telekre vagy nyaralóra nem vonatkozik.
3. Telek valóságos állapota számít, nem a tulajdoni lap
Ha telket vásárolsz, és a valóságban már van rá felépítmény, akkor nem jogosult az illetékmentességre - ezt a NAV vizsgálhatja, és a sorsdöntő a valós állapot.
4. Határidő betartása
A határidők betartása kulcsfontosságú; késés esetén büntetés és elveszett kedvezmények lehetnek fennállóak.
5. Növekvő lakásárak és kedvezmények korlátozottsága
A fiatalok kedvezményei a magasabb árú ingatlanoknál gyakran nem érhetőek el, mivel a 15 millió forintos küszöb gyakran meghaladottnak tűnik a piacon.
Speciális esetek és példák
Példák megértéséhez néhány tipikus helyzet:
- Ha 2025-ben adtad el a régi lakásodat 40 millió Ft-ért, és 2026-ban veszel egy új lakást 50 millió Ft-ért, a cserepótló vétel szerint csak a különbözet után kell 4% illetéket fizetned, ha ez az elvárás teljesül.
- Ha egyenes ági rokonok között történik az adásvétel, vagy házastársak között zajlik az ügylet, akkor a mentességek nagyobb eséllyel alkalmazhatóak.
- Új építésű lakás vásárlásakor 15 millió Ft-ig nincs illetékfizetési kötelezettség, feltéve, hogy az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió Ft-ot.
Hogyan kell kiszámolni az illetéket?
Az illeték alapja a forgalmi érték, nem feltétlen a vételár. NAV a szerződésben szereplő összeg esetén is ellenőrizheti a piaci értéket és a tényleges forgalmi értéket összevetve állapítja meg a pontos összeget. Általában a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke 4% az ingatlan forgalmi értékéig, és 2% afölötti részre, maximum 200 millió forint ig terjedő részre ingatlanonként. Ha kedvezményben részesülsz, ezt külön kérelmezni kell.
Az illeték megfizetésére a NAV által kiadott határozatban van megadva a határidő és a fizetési mód. A fizetés általában 30 napot vesz igénybe a határozat kézhezvételétől számítva. Ha késel, pótlék jár.
Ha CSOK-ot vagy CSOK Plusz-t vettél igénybe, és a CSOK feltételei teljesültek, illetékmentességet élvezhetsz a vételre vonatkozóan. Ha később a CSOK-ot vissza kell fizetni, NAV utólag kiszabhatja az illetéket.
Gyakorlati tanácsok
- Foganatosítsd a jogi képviseletet: beszélj az adásvételt szerkesztő ügyvéddel a megfelelő mentességek és kedvezmények érdekében; a B400-as nyomtatványon jelezd be az illetékmentességet vagy kedvezményt.
- Tájékozódj a NAV tájékoztató füzeteiről és a NAV Infóvonaláról, hogy pontosan tudd, mire vagy jogosult.
- Ha többször cserélsz ingatlant, vagy rokonok között történik az adásvétel, érdemes minden körülményt alaposan megvizsgálni és dokumentálni (eladási és vásárlási dátumok, forgalmi értékek).
Képek, infografikák és videók
Összefoglaló a fontos pontokról
- A vevő általában fizeti a vagyonszerzési illetéket, amelyet NAV határozata alapján kell megfizetni.
- A legtöbb kedvezmény és mentesség lakóingatlanokra vonatkozik; nyaraló vagy telek esetén általában nem érvényesíthető.
- A cserepótló vétel esetén csak a vételár-különbözet után kell illetéket fizetni, ha a feltételek teljesülnek (a régi ingatlant eladni az előző öt éven belül vagy az új ingatlant az utána egy évben megvásárolni).
- Az első lakás vásárlója esetén a fiatalok 50%-os kedvezményben részesülhetnek, ha a forgalmi érték nem haladja meg a 15 millió Ft-ot, és a vásárló korábban nem volt tulajdonos.
- Az illetékmentességek és kedvezmények feltételekhez kötöttek; nem automatikusak, bejelentés szükséges.
tags: #kerheto #illeteket #olyan #eljarasert #ami #illetekmentesen