Kifizető igazolás társasház részére — technikai tájékoztató a közös költségről és tartozáskezelésről
Lakásvásárlásnál, új albérletbe költözésnél egyik első kérdésünk a közös költség összege. Mindenekelőtt fontos tudni, mi a közös költség pontos jelentése, milyen tételeket tartalmaz, hogyan számolják ki, kinek a kötelessége és mi történik tartozás felhalmozódása esetén.
Mi a közös költség és jogi háttere
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez, a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény. A Tht. 24. § szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg.
A közös költség tartalmi elemei
Üzemeltetési költségek: a közös használatú helyiségek takarítási költségei, a közös berendezések üzemeltetése. Karbantartás: a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges munkák elvégzése. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése; alá esik a korszerűsítés is.
Van továbbá a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás kategóriája, amely az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás körébe nem tartozó kiadásokat jelenti, például az épület bővítése vagy közös tulajdonba kerülő új berendezés létesítése. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
Számítási elvek - mi befolyásolja az összeget
A közös költség a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk arányában terheli, ha az SZMSZ másként nem rendelkezik: ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt tulajdon mérete alapján kerül kiszámításra. A közös költség összegének megállapítása minden esetben egyedi alapon történik, hiszen minden társasháznak és a bennük található lakásoknak, garázsoknak, tárolóhelyiségeknek egyedi műszaki paraméterei vannak.
A közös költség összegét befolyásolhatja a lakás mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt. Annyi féle lakás- és háztípus létezik különféle adottságokkal, hogy minden egyes ház közös költség-képzési módszere egyedi.
A Tht. 47. § alapján kötelező eleme a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ), amelyben fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére vonatkozó szabályok hogyan alakulnak. Az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség esetleges tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, az érintett költségnemeket és a számítás módját.
A költségvetés, előlegek és elszámolás
A Tht. 47. § foglalkozik a költségvetéssel: a megtervezett közös költség hozzájárulást a tulajdonosoknak be kell fizetniük, ez azonban előleg jellegű lehet, hiszen a tényleges felmerülés ideje és összege gyakran előre nem ismert. A Tht. 48. § előírja a közös képviselő számára, hogy évenként költségvetési javaslatot és elszámolást készítsen, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.
A számviteli szabályok szerint csak az minősülhet költségnek, amelyhez valós felhasználás kapcsolódik (például közös tulajdont érintő villanyszámla, vízdíj vagy ténylegesen elvégzett javítások költsége). Ennek ismerete különösen fontos, mert a Tht. 24. § szerint csak a valós, ténylegesen felmerült költség terheli véglegesen a tulajdonost.
Albérlet és közös költség: ki fizeti?
A közös költség megfizetésére mindig a tulajdonostárs köteles, függetlenül attól, hogy ténylegesen bérlő vagy haszonélvező használja az ingatlant. Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe, azonban ha az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget általában átterhelik az albérlőre a bérleti szerződésben foglaltak szerint. A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésbe is bele kell foglalni az esetleges későbbi konfliktusok elkerülése végett.
Tartozások következményei és kezelésük
A közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményekkel jár a közös költség elmulasztása: végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben.
A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel. Bizonyos esetekben fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra, amelynek kimenetele akár polgári peres eljárás is lehet.
A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta).
Jogi eljárások lépései
Ha a tartozás rendezése elmarad, a közös képviselő jogi eszközökhöz folyamodhat: fizetési meghagyás kibocsátása, ennek ellentmondása esetén peres eljárás, majd végrehajtás indítása. A fizetési meghagyás beadásakor az adatok pontossága nagyon fontos, mert az eljárás hibás adatok miatt megszakadhat.
A hátralék 3 millió forintig csak fizetési meghagyás kezdeményezésével hajtható be, perlésre csak e feletti összeg esetén van lehetőség. A fizetési meghagyásban foglaltakat közlik az adóssal, akinek 15 napja van ellentmondást benyújtani; ellentmondás esetén polgári peres eljárás lefolytatására kerül sor.
A jogerős fizetési meghagyás vagy ítélet alapján a végrehajtási jog is bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba, ezzel biztosítékot adva, hogy az ingatlant ne adják el tartozás rendezése nélkül. A társasháznak megelőlegeznie kell a kapcsolódó eljárási díjakat, melyeket végül az adós köteles viselni.
Jelzálogbejegyzés és egyéb biztosítékok
A közgyűlés határozatával elrendelheti a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal történő megterhelését a hátralék megfizetésének biztosítékául. A jelzálogjog bejegyzés az utóbbi időben jogerős irat (fizetési meghagyás vagy ítélet) esetén kérhető. A jelzálogjog előnyt jelenthet egy esetleges árverésen a kielégítési sorrendben.
Tartozáskezelési gyakorlat és megelőzés
A társasház tartozások kezelése kritikus a közös költségek fedezése és pénzügyi stabilitás megőrzése érdekében; a nem fizető tulajdonosok nemcsak a ház működését veszélyeztetik, hanem igazságtalan terhet rónak a fizető lakókra. Az érintett tulajdonosok számára nehézséget okozhat mind a közös tulajdonban lévő elemek, mind a fenntartási költségek értelmezése, hiszen ehhez bizonyos szakmai ismeretek szükségesek lehetnek.
Ajánlott lépések a tartozások kezelésére: egyértelmű kommunikáció és szabályozás, az SZMSZ-ben rögzített fizetési határidők és késedelmi kamatok, rendszeres tájékoztatás a tulajdonosok felé, hivatalos fizetési felszólítások küldése, részletfizetési lehetőségek felajánlása, valamint szükség esetén jogi lépések megtétele (fizetési meghagyás, végrehajtás, jelzálogbejegyzés).
Gyakorlati módszerek a tartozások kezelésére (példa: HBPM Kft.)
A HBPM Kft. következetes és átlátható rendszerrel kezeli a társasházi tartozásokat, amely a tulajdonosok egyenlő terhelésére és a társasház pénzügyi stabilitására épül.
- Negyedéves körlevelek kiküldése: a tulajdonosok negyedévente kapnak egy körlevelet, amely tartalmazza az egyenlegük aktuális állását és a közös költség előírásokat; a körlevelek a tartozók számára hivatalos fizetési felszólításként is szolgálhatnak.
- Differenciált felszólítások: a felszólítások tartalma igazodik a tartozás mértékéhez (3 havi tartozás alatt enyhébb figyelmeztetés; 3-6 hónap szigorúbb felszólítás; 6 hónap felett jogi eljárás előkészítése).
- Késedelmi kamatok felszámítása az SZMSZ-ben rögzítettek szerint (jegybanki alapkamat, vagy annak kétszerese).
- Behajtási költségek áthárítása: postaköltségek, ügyvédi díjak, tulajdoni lapok díjai a tartozóra háríthatók.
A tartozás rendezésére előnyös a részletfizetési megállapodás, mert az eljárási többletköltségeket csökkenti, és gyorsabb rendezést eredményezhet mind a háznak, mind az adósnak.
Fenntarthatóság, átláthatóság és kockázatok
Mivel Magyarországon többmillióan élnek társasházakban, a közös tulajdon fenntartási költségeinek megtervezése és elszámolása kiemelt jelentőségű. A számviteli szabályok pontos ismerete nélkül a közös költség elszámolásában visszaélések fordulhatnak elő: a befizetett közös költség hozzájárulás és a tényleges közös költség közötti negatív különbözet növelheti a társasház pénzeszközeit, ezzel visszaélésre adva lehetőséget.
A társasházak pénzügyi stabilitása érdekében nélkülözhetetlen a költségvetés jogszerű elkészítése és a részletes elszámolás; ennek hiánya esetén felmerül a kérdés, kell-e a tulajdonosoknak hozzájárulást fizetni, és milyen jogi alapon. A költségvetést a Tht. előírásainak megfelelően, naptári évre kell készíteni, és a tényleges kiadásokat költségnemenként kell bemutatni.
Gyakori problémák és tippek a tulajdonosoknak
- Ismerje meg az SZMSZ-t: fontos, hogy tudja, milyen szabályok vonatkoznak a közös költség megállapítására és a hátralékkezelésre.
- Kérjen tájékoztatást az éves költségvetésről és elszámolásról: a közgyűlési határozatok, költségvetés és elszámolások átláthatósága alapvető.
- Albérlet esetén rögzítse szerződésben a közös költség megfizetésének rendjét: ez elkerüli a későbbi vitákat.
- Ha tartozás keletkezik, törekedjen az időbeni egyeztetésre és részletfizetésre: így elkerülhető a végrehajtási eljárás és a többletköltségek.
A társasházi közös költség. Mit tegyünk a tartozókkal?
Fontos jogi és gyakorlati tudnivalók
- A közös költség fizetési kötelezettsége a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, kivéve ha a felek másképp állapodnak az adásvétel során.
- A korábbi tulajdonos tartozásáért az új tulajdonos nem felel, ilyen hátralék behajtása a polgári jog általános szabályai szerint történik a korábbi tulajdonostárssal szemben.
- A közös képviselő feladata a közgyűlési határozatok végrehajtása, a ház gazdálkodásának biztosítása; éves költségvetési javaslatot és elszámolást köteles készíteni.
- A hátralék miatti végrehajtás indítása jelentős többletköltséggel járhat; gyakran előnyösebb a részletfizetés megállapítása.
Példa egy egyszerű költségnévre (nem teljes lista)
| Költségnem | Mit tartalmaz |
|---|---|
| Üzemeltetési költség | takarítás, közös világítás, szemétszállítás |
| Karbantartás | javítások, megelőző munkák |
| Felújítási költség | homlokzatfelújítás, szerkezetek felújítása |
| Rendes gazdálkodáson túli kiadás | bővítés, átalakítás, új közös berendezés |
Mivel a társasházak mérete és összetétele nagyon különböző lehet, a helyi SZMSZ és közgyűlési határozatok határozzák meg a konkrét részleteket. A közös költség megfizetése kötelező, és a tartozások kezelése következetes, jogszerű eljárást igényel.
tags: #kifizetoi #igazolas #tarsashaz #reszere #technikai