Kik vásárolhatnak zártkerti ingatlant Magyarországon?
Magyarországon az ingatlanok adásvétele során különös figyelmet kell fordítani az úgynevezett zártkerti ingatlanokra. A zártkert eredetileg mezőgazdasági művelésre, szőlő- vagy gyümölcstermesztésre kijelölt területet jelentett. Idővel azonban sok ilyen ingatlant üdülési vagy lakhatási célokra kezdtek használni. A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre.
A zártkerti ingatlanok speciális jogállásúak: az általánostól eltérő szabályok vonatkoznak rájuk, amelyek laikusok számára sokszor kifürkészhetetlenek lehetnek. Ezért minden esetben érdemes ügyvéd segítségét kérni, ha ilyen ingatlant szemeltünk ki magunknak! Ami a legfontosabb: mindig ellenőrizni kell az ingatlan tulajdoni lapját!
A zártkerti ingatlanokhoz képest speciális területek, valahol egy belterületi lakóingatlan és egy külterületi szántó közé lehet őket besorolni. Egy település belterületén találhatóak tehát - a lakóingatlanokon túl - az iskolák, a buszpályaudvar, a művelődési ház vagy az orvosi rendelő is: ezeknek a fenntartása és működtetése jellemzően önkormányzati feladat, csakúgy, mint az utak karbantartása, a közműhálózat és az infrastruktúra megteremtése vagy a szemétszállítás megszervezése. Ezzel szemben a külterületen elsősorban gazdasági rendeltetésű földek, mint a szántók, mezők, legelők helyezkednek el: ezek is a településhez tartoznak, azonban az önkormányzat felelőssége sokkal kisebb: nem kell megszervezni a szemétszállítást vagy a tömegközlekedést ezekre a helyekre és például az úthálózat karbantartása sem olyan fontos, mint belterületen.
A zártkerti ingatlanok kialakulása és jogi státusza
A fogalom kialakulásához egészen az 1950-es évekig kell visszamennünk. A nagyüzemű szocialista tervgazdálkodás mellett a zártkerek jelentettek alternatívát olyan termények termelésére, amelyek háztáji gazdálkodás keretében ésszerűbben voltak „előállíthatók”: jellemzően különféle gyümölcsök, zöldségek termelése folyt ezeken a telkeken. Ezzel együtt járt azonban, hogy idővel az ingatlanok tulajdonosai először kisebb mezőgazdasági épületeket emeltek a telkeken, amelyek idővel már eredeti rendeltetésüket elvesztve, sok esetben nyaralóként kezdtek el funkcionálni. A rendszerváltás környékén aztán a zártkerti kategóriát megszüntették és hivatalosan is a külterülethez sorolták őket. Ennek ellenére sok ingatlan tulajdoni lapján mind a mai napig szerepel ez a megnevezés, a köznyelvben továbbra is használják és még mindig hirdetnek meg ilyen elnevezéssel ingatlanokat a különböző internetes portálokon.
Hiába szűnt meg a zártkerti kategória és sorolták ezeket az ingatlanokat a külterülethez, a telekkönyvi nyilvántartások még mindig használják ezt a megnevezést, és a gyakorlatban a zártkerti ingatlanok még mindig a külterületi ingatlanok egy speciális típusának tekinthetőek. Ráadásul a zártkerti ingatlanoknak is megkülönböztethetjük két csoportját. Eredeti állapotukban ezeken a telkeken termelés folyt, művelési területnek számítottak. Az egyik csoportjuk azok az ingatlanok, amelyeket még mindig nem vontak ki a művelés alól. Az ingatlan nyilvántartásban is így szerepelnek és termőföldnek minősülnek. Ez azzal jár, hogy beépíthetőségük alacsony, és mint termőföldre, speciális szabályozás vonatkozik rájuk.
A másik csoportot azok az ingatlanok alkotják, amelyeket kivontak a művelés alól és ezt az ingatlan nyilvántartásba is átvezették. Ezekre kedvezőbb és megengedőbb szabályok vonatkoznak, mint a művelés alól ki nem vont társaikra. Erre mindjárt részletesen kitérünk, de előbb összefoglaló jelleggel nézzük is meg még egyszer az eddigieket.
Alapesetben tehát egy zártkerti ingatlan külterületi ingatlan és művelés alól ki nem vett területnek minősül, amelyre szigorú szabályokat állapít meg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény), valamint a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény is.
A művelés alól ki nem vont zártkerti ingatlanokat a művelési ágnak - mint szántó vagy gyümölcsös - megfelelően kell művelni. Ha a terület műveletlen, akkor is be kell tartani a különböző talajvédelmi előírásokat, illetve meg kell akadályozni a gyomnövények megtelepedését - ennek elmaradása esetén pedig földvédelmi bírságra kell számítani. Művelési ágból ki nem vont ingatlan jogilag továbbra is mezőgazdasági földnek minősül, ezért annak adásvétele esetén a Földforgalmi törvény előírásait kötelezően alkalmazni kell - ez pedig jelentősen meghosszabbítja az adásvétel folyamatát és különböző szabályozott, adminisztratív kötelességekkel jár együtt.
Az adásvétel folyamata és a speciális szabályok
A zártkerti ingatlanok értékesítése során a mezőgazdasági földek különös védelemben részesülnek: a jogszabályok korlátozzák az egy személy által megszerezhető termőföldek maximumát, tiltják a külföldi (nem uniós) állampolgárok, valamint - néhány kivételtől eltekintve - a jogi személyek termőföld tulajdonszerzését. Ráadásul a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld jogellenes megszerzését még a büntetőtörvénykönyv is büntetni rendeli. Ez azonban nem riasztó, a büntetőjogi kategóriát a kifejezetten rosszhiszemű, jogszabályok tudatos megkerülését célzó magatartások jelentik. Ettől függetlenül a Földforgalmi törvény szabályai nagyon kötöttek, amelyek egy hosszú procedúrát eredményeznek az ilyen típusú ingatlanok adásvétele során.
Mint minden adásvételnél, először itt is egy megállapodás szükséges az eladó és vevő között a szerződés feltételeiről. Ezt követően értesíteni kell a közvetlen elővásárlásra jogosultakat, például egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetén. Ha ilyen személy nincs vagy ezzel a jogával nem kíván élni, akkor a felek aláírják az ügyvéd által megszerkesztett és ellenjegyzett adásvételi szerződést - eddig tehát minden a megszokott rendben halad. Az aláírt szerződést azonban hatvan napra ki kell függeszteni a helyi önkormányzat hirdetőtáblájára. Ennek elsődleges célja, hogy az egyéb elővásárlásra jogosultak (akik adott esetben a Magyar Állam vagy helyben lakó földművesek is lehetnek) erről értesüljenek. Természetesen a személyes adatokat anonimizálják és a szerződés az internetre nem kerül feltöltésre. Ha ez az idő is eltelt, még mindig szükséges az adásvételnek a helyi földbizottság, majd a megyei földhivatal általi jóváhagyása. Az egész folyamat időigénye a gyakorlatban legalább hat hónap szokott lenni, de sokszor előfordul egy éven túli ügyintézési határidő is.
Nagyban befolyásolja az adásvétel menetét, hogy a zártkerti ingatlant kivonták-e a művelés alól. Ezt szintén a tulajdoni lapon lehet ellenőrizni. Ha még nincs kivonva a művelés alól, akkor termőföldnek minősül, és a Földforgalmi törvény előírásai (elővásárlási jogok, szerződés kifüggesztése, hatósági jóváhagyások stb.) fognak rá vonatkozni.
A 2017-es év végéig az ilyen földek tulajdonosainak lehetősége volt arra, hogy egy egyszerűsített eljárás keretében kezdeményezzék a területet művelés alóli kivonását. Ez azért nagyon fontos, mert ha ez megtörtént, akkor az ingatlan nem minősül termőföldnek, így sem a termőföld védelméről szóló törvény, sem a Földforgalmi törvény nem vonatkozik rá. Így egy ilyen ingatlan adásvétele is a megszokott módon zajlik, nem kell számolni a több hónapos, vagy akár egy éves határidőkkel.
Ha az ingatlant kivonják a művelés alól, akkor nem minősül többé termőföldnek. Ugyanakkor továbbra is külterület marad, amivel kapcsolatban a helyi önkormányzatok felelőssége sokkal kisebb, ami az infrastruktúrát illeti. Ezért érdemes egyeztetni a helyi önkormányzattal a település rendezési tervéről, hogy tervezik-e belterületbe vonni az érintett területet.
Ha az ingatlan nem lett még kivonva a művelés alól, akkor a Földforgalmi törvény szerinti procedúrát nem lehet elkerülni. Ha ezek után sikerült megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, még mindig ott van a beépíthetőségi korlát: ezt előzetesen érdemes ellenőrizni a helyi építési szabályzatból, de feltehetően alacsony lesz, a 3 százalék beépíthetőség tekinthető általánosnak.
Tippek zártkerti ingatlan vásárlásához
A zártkerti ingatlanok jó vétel lehetnek, hiszen lényegesen alacsonyabb áron is hozzájuthatunk, mint egy belterületen fekvőhöz. Más esetben viszont jó áron juthatunk olyan ingatlanhoz, amelyet az önkormányzat is tervez belterületbe vonni, ami jelentősen emelheti majd vásárláskori értékét.
Mielőtt vásárlásra adjuk a fejünket, feltétlenül kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Megkönnyíti a dolgunkat, ha a tulajdoni lapon lakóingatlan szerepel, mivel gazdasági épületek vásárlásakor nem igényelhetünk CSOK-ot. Feltétlenül érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen.
A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) és a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló rendeletekben (pl. OTÉK) található rendelkezések határozzák meg. Általánosan elmondható, hogy mezőgazdasági területeken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad, kivéve, ha az ingatlan zártkerti művelés alól kivett telek, mert ezen építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. Kivett zártkerteknél nincs 720 m2-es szabály.
A 720-1500 m2 közötti területnagyságú telken a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el, míg az 1500 m2-t meghaladó területű telken mezőgazdasági műveléshez kapcsolódó, a mezőgazdasággal összefüggő lakó vagy szállásjellegű, a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, hitéleti nevelési, alapfokú oktatási, szakmai továbbképzést biztosító oktatási épületek helyezhetők el. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak! 2026-tól a kivett zártkert teljesen kikerült a telekméret-alapú rendszerből, művelés alól kivett zártkert esetén telekmérettől függetlenül max. 10% beépíthetőség.
Fontos tudni, hogy a Földforgalmi törvény szerint földnek minősül minden olyan ingatlan, amelynek legalább egy alrészlete megfelel az 5. § 17. pontja szerinti művelési ágaknak és ide tartozik a "kert" is. A termőföldet a tulajdonosa (használója) - választása szerint - köteles megművelni, vagy a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni (hasznosítási kötelezettség). A termőföld értékesítése ráadásul csak szigorú elővásárlási és engedélyezési szabályok megtartása mentén lehetséges.
A bankok nem minden esetben adnak lakáshitelt zártkerti ingatlanok megvásárlásához. De szerencsére más alternatívák is rendelkezésre állnak, ha beleszerettünk egy telekbe, de nem áll rendelkezésünkre elég fedezet a vásárláshoz. Akik gyermeket szeretnének, felvehetik a maximum 10 milliós szabad felhasználású babaváró hitelt, amely már egy gyermek születése után is kamatmentessé válik.
A magyarországi becslések szerint 200 ezer hektárnyi területen, hozzávetőlegesen 1,15 millió klasszikus zártkert található. Állapotuk javarészt elhanyagolt, a tulajdonosi viszonyok pedig számtalan esetben rendezetlenek. Sokaknak mégis ezek jelentik az egyetlen megfizethető lakhatási lehetőséget. Az ingatlanárak emelkedésével és a koronavírus nyomában járó kitelepülési hullámmal a zártkerti ingatlanok iránti kereslet egyre inkább fellendül. Az ország egyes népszerű térségeiben, például a Balatonnál vagy a nagyobb városok külterületein szinte versengés alakult ki ezekért az ingatlanokért.
2021-ben ráadásul 27 százalékról 5 százalékra csökkent az új lakásokra vonatkozó áfafizetési kötelezettség, ami az 5 milliós áfa-visszatérítési lehetőséggel együtt felélénkítette az olcsóbban megvásárolható zártkerti telkek piacát a nagyvárosok környékén.
Milyen szempontokat kell ingatlanvásárlás előtt sorra venni? | Otthontervezők 1. évad 1. rész
tags: #kik #vehetnek #zartkerti #ingatlant