Kincstári jelzálogjog bejegyzése és az ÁFA visszaigénylés a rozsdaövezeti akcióterületeknél
A rozsdaövezet és az 5%-os áfa témája napjainkban rendkívül összetett: a 2020 óta hatályos kedvezményes 5%-os áfakulcs a rozsdaövezeti lakások értékesítésére vonatkozik, és bizonyos természetes személyek számára az 5%-os általános forgalmi adó visszaigénylése is megvalósítható új lakás vásárlásakor. A kedvezmény időkorlát nélküli lehet, de veszélyhelyzeti szabályok és 2025-ös módosítások hatására a státusz automatikus megszűnése is előfordulhat, ha az ingatlan megszűnik rozsdaövezeti akcióterületi státuszából. Fontos, hogy ha az ingatlan már nem számít rozsdaövezetnek, mielőtt aláírnák a vevővel a szerződést, nem jár az 5%-os áfavisszaigénylés.
A kedvezményes 5%-os adómérték feltételei
Ahhoz, hogy egy lakás értékesítésére az 5%-os rozsdaövezeti áfát lehessen alkalmazni, együtt kell teljesülnie az alábbi feltételeknek:
- Lakóingatlan: az ingatlannak a lakóingatlan fogalomnak kell megfelelnie.
- Új ingatlan: az ingatlannak újnak minősülnie.
- Méretkorlát: az összes hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert.
- Helyszín: az ingatlannak az Építési törvény szerint kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen lévő, többlakásos lakóingatlanban kell lennie.
- Időbeli hatály: az értékesítés teljesítési időpontja vagy az ahhoz kapcsolódó előleg jóváírása azutánra kell essen, hogy a konkrét területet kijelölő kormányrendelet hatályba lépett.
Továbbiakat a rozsdaövezeti akcióterület meghatározásáról és a 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendeletről szóló részletek írják körül. A rozsdaövezeti akcióterületet a Kormány rendeletben jelöli ki; az első terület 2021. november 9-én lépett hatályba.
Kik igényelhetik a vissza nem térítendő támogatást?
A támogatásra a következők jogosultak, ha megfelelnek a rendeletben foglalt egyéb feltételeknek: Magyar állampolgárok; szabad mozgás joga alapján EGT-állampolgárok Magyarországon; huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli állampolgárok és hontalanok. Az igénylőnek nincs nyilvántartott köztartozása, a lakás az ingatlan-nyilvántartásban lakásként van feltüntetve, és az igénylő tulajdonjoga bejegyzésre került. A támogatás összege megegyezik az új lakás vásárlásáról kiállított számlán szereplő 5%-os áfa összegével.
A rozsdaövezeti akcióterület beruházásának és státuszának fenntartása
A rozsdaövezeti kedvezmények alapesetben kedvezményes adóztatást és támogatást biztosítanak, ugyanakkor 2024-es veszélyhelyzeti szabályok értelmében bizonyos esetekben automatikusan megszüntethető az adott terület „rozsdaövezeti akcióterület” minősítése, így az adókedvezmény és a támogatás is elveszíthető. 2025-ben lép hatályba az 2025. évi L. törvény, amely a fegyveres konfliktusokra tekintettel érinti a vészhelyzeti rendeletek jogi szintre emelését, de a gyakorlatban ez nem jelent érdemi változást a kedvezmények szempontjából.
Fontos újdonság: ha az ingatlan adott időpontban már nem számít rozsdaövezeti akcióterületnek, mielőtt aláírnák a vevővel a szerződést, az 5%-os áfavisszaigénylés nem jár. A státusz megszűnésének kiváltó oka lehet többségi tulajdonosváltás, vagy ha a mögöttes többségi befolyással rendelkező személy megváltozik és nincs tulajdonosi kontinuitás. Kivételesen előfordulhat, hogy befektetési alap vagy jogutódlás esetén továbbra is fennmaradhat a státusz, de ez függ a konkrét körülményektől.
Bejelentési kötelezettség és bírság
A többségi tulajdonosváltást 5 munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstárnak. A mulasztás bírságot von maga után: akár 10%-os bírság is kiszabható, és hivatalosan megállapítják, hogy az ingatlan elveszítette rozsdaövezeti minőségét. A kivételek közé tartozik például ha a tulajdonosváltás telekalakítás miatt történt és az értékarányos tulajdonosi szerkezet megmaradt, vagy ha közös tulajdon megszüntetése miatt történt a többségi befolyás megváltozása, de a feltételek között egyéb kivételek is találhatók.
Kik igényelhetik a vissza nem térítendő rozsdaövezeti támogatást?
A támogatásra a következő személyek jogosultak, feltéve hogy megfelelnek a rendeletben foglalt egyéb feltételeknek: Magyar állampolgárok; szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személyek, akik Magyarországon gyakorolják ezt a jogot; harmadik országbeli állampolgárok huzamos tartózkodási jogosultsággal; hontalanok. Az igénylőnek nincs nyilvántartott köztartozása, a lakás az ingatlan-nyilvántartásban lakásként van feltüntetve, és az igénylő tulajdonjoga bejegyzésre került. A támogatás összege megegyezik az új lakás vásárlásáról kiállított számlán szereplő, megfizetett 5%-os áfa összegével.
Újabb módosítás 2025 nyarán
2025 júliusáig társadalmi egyeztetésen van lehetőség a rozsdaövezeti akcióterületek kijelölésének módosítására és néhány beruházásra irányadó speciális követelmények pontosítására, például a budapesti XIII. kerület példájában szereplő ingatlanfejlesztés kapcsán: bizonyos dokumentációk nem kötelezőek lesznek a jövőben.
Összegzés
A rozsdaövezeti 5%-os áfa-visszaigénylés és a fel nem használt, illetve automatikusan megszűnő akcióterületi státusz összetett állapot, amelyet a többségi tulajdonosváltás, a terület státuszának módosítása vagy jogutódlás esetén kell figyelemmel kísérni. A változásokat 5 munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstár felé; ellenkező esetben bírság és a státusz megszűnésének következményei léphetnek fel. A gyakorlatban a befektetési alapok vagy jogutódlás bonyolultabb kivételeket is felvethetnek, ezért érdemes jogi és adózási tanácsadót bevonni a folyamatba.
Gyakran ismételt kérdések
- Mi történik, ha az ingatlan elveszíti rozsdaövezeti státuszát az adásvétel előtt?
- Hogyan lehet a legnagyobb mértékben kiaknázni az ÁFA visszaigénylést céges autók esetén?
- Milyen kivételek vannak a többségi tulajdonosváltás esetén a státusz megszűnésével kapcsolatban?
- Milyen határidők vonatkoznak a visszaigénylésre és a bejelentésekre?
A kedvezményes 5%-os adómérték feltételeinek teljesítéséhez és az ÁFA visszaigényléséhez érdemes jogi és adózási szakemberekkel konzultálni, különösen összetett részletszabályok és kivételek esetén. A cikk a rendelkezésre álló jogszabályokra és szakértői véleményekre támaszkodik, hogy segítsen eligazodni a rozsdaövezeti kedvezmények dinamikus környezetében.
tags: #kincstari #jelzalogjog #bejegyzes #afa #visszaigenylesre