Kis társasházakra vonatkozó jogi szabályok: a 4 lakásos kistársasház lehetőségei és kötelezettségei

Ha egy társasházról hallunk, legtöbben rögtön nagy, több tíz vagy akár száz lakásos épületekre gondolunk. Pedig a magyar jogszabályok külön kategóriát alkotnak a kistársasházak számára, amelyek legfeljebb hat lakásból állnak - ide tartozik egy 4 lakásos társasház is.

A 4 lakásos társasházak jogi és szervezeti szempontból kiemelt figyelmet érdemelnek, mert ezek az épületek az úgynevezett kistársasházak kategóriájába tartoznak. A törvény ebbe a csoportba sorolja azokat a társasházakat, amelyek legfeljebb 6 albetéttel rendelkeznek - azaz a 4 lakásos társasházakra is ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint bármely más kistársasházra.

Kétféle szabályozási forma: Tht. és Ptk.

Ahogy mér feljebb is említettük, a 4 lakásos társasházak - ahogy minden legfeljebb 6 albetéttel rendelkező épület - kétféle jogi szabályozási forma közül választhatják meg a működésüket. Ez a rugalmasság óriási előnyt jelent, hiszen a közösség maga döntheti el, hogy inkább a Társasházi törvény (Tht.) részletes előírásai szerint működik, vagy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó egyszerűsített szabályait alkalmazza.

1. Klasszikus Tht.

A Tht. szerinti működés a nagyobb társasházaknál megszokott, „klasszikus” formát jelenti. Ennek lényege, hogy a társasház a törvényben meghatározott szervezeti keretek között működik. Szervek létrehozását: működnie kell a közgyűlésnek, amely a legfőbb döntéshozó szerv, valamint meg kell választani a közös képviselőt (vagy intézőbizottságot). A Tht. szerinti működés a nagyobb társasházaknál előírt szigorú adminisztrációt és kötöttségeket tartalmazza.

Előnyök: a működés jogilag átlátható, minden részletében szabályozott, ami nagyobb biztonságot ad a tulajdonosoknak. Hátrányok: a részletes szabályozás jelentős adminisztratív és pénzügyi terhekkel jár.

2. Ptk.

A Ptk. szerinti működés ezzel szemben sokkal rugalmasabb, és éppen ezért különösen vonzó lehet egy 4 lakásos társasház számára. A legfeljebb hatlakásos társasházak számára a jog lehetőséget ad arra, hogy ne a Tht. szigorú, szervezeti és adminisztrációs szabályait kövessék. Ennek megfelelően nincs szükség közös képviselő hivatalos megválasztására vagy bejegyzésére a földhivatali nyilvántartásba. Nem kell szervezeti-működési szabályzatot készíteni, és a közgyűlés formális szabályai sem kötelezőek.

Döntéshozatal: a kisebb, mindennapi ügyekben elegendő a többségi döntés, de a nagyobb beruházások, felújítások vagy átalakítások esetében az egyhangú határozat az irányadó. A tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában döntenek a közös ügyekről, szótöbbséggel - kivéve, ha nagyobb horderejű döntésről van szó, amikor egyhangú határozat szükséges.

Előnyök: a működés olcsóbb, egyszerűbb és rugalmasabb. Hátrányok: mivel a szabályozás kevésbé részletes, kevesebb jogi kapaszkodót nyújt vitás helyzetekben.

Mi kötelező akkor is, ha Ptk. szerint működik a társasház?

A társasház létrehozásához és fennállásához elengedhetetlen az alapító okirat, amely meghatározza az egyes albetéteket (lakásokat, nem lakás célú helyiségeket) és a közös tulajdon körét. Ezt az okiratot ügyvéd készíti el, és az ingatlan-nyilvántartásban be kell jegyezni. Ez a dokumentum az alapja annak, hogy a társasház önálló jogi egységként működjön, és hogy a tulajdonosok jogai, illetve kötelezettségei világosan elkülönüljenek.

A társasházakban - legyen az kicsi vagy nagy - mindig van közös tulajdon. Ide tartozik például a lépcsőház, a tető, a falak, a strangok és más vezetékek, a közműcsatlakozások, valamint minden olyan épületrész, amely nem kizárólagosan valamelyik tulajdonos használatában áll. A társasház fenntartása és működése költségekkel jár - fűtés, világítás, takarítás, karbantartás, javítások, közműdíjak, biztosítás stb. Ezek fedezésére minden tulajdonostársnak arányosan hozzá kell járulnia.

A közös költség megfizetése tehát nem választás kérdése, hanem törvényi kötelezettség, függetlenül attól, hogy a ház a Tht. vagy a Ptk. alapján működik. Még akkor is, ha nincs hivatalos közös képviselő és SZMSZ, valakinek mindig gondoskodnia kell a társasház pénzügyeinek intézéséről. Ez magában foglalja a közüzemi számlák befizetését, a közös költségek nyilvántartását, a karbantartási kiadások rendezését, valamint adott esetben a közös számla kezelését is.

Mikor érdemes választani a Ptk. szerinti működést?

Az egyszerűsített Ptk. szerinti forma elsősorban akkor lehet előnyös, ha a tulajdonosok között jó a viszony, és alapvetően kevés közös ügy adódik. Tipikus példa, ha a házban nincsenek bonyolult közös rendszerek, mint a központi fűtés, lift, nagy kazánház vagy egyéb költséges közműberendezés, amelyek folyamatos karbantartást igényelnének. Egy egyszerűbben üzemeltethető épületnél a közös feladatok gyakran kimerülnek a takarításban, kisebb karbantartásokban és a közös költségek beszedésében - ezekhez nincs feltétlenül szükség külön közös képviselőre.

Ez a megoldás különösen hasznos lehet családtagok, baráti társaságok vagy kis lakóközösségek által lakott házak esetén. A Ptk. szerinti működés tehát adminisztrációs teher nélkül, mégis jogszerű keretek között biztosítja a társasház fenntartását.

Mikor célszerű a Tht. szerint működni?

A Társasházi törvény alkalmazása akkor válik indokolttá, ha a közösségben sok a közös ügy és feladat, például nagyobb volumenű felújítások (tetőcsere, homlokzatjavítás), pályázatok benyújtása vagy banki hitelfelvétel merül fel. Ilyen esetekben a Tht. részletesebb, átláthatóbb szabályozása komoly előnyt jelent, mert minden szereplő - legyen az bank, pályázatkezelő vagy biztosító - „ismeri” ezt a rendszert, és elfogadja a hozzá kapcsolódó dokumentációt.

Szintén a Tht. melletti érv, ha a tulajdonosok között gyakran vannak viták, és szükség van arra, hogy a működést szigorúbb jogi keretek szabályozzák. Ha gyakoriak a konfliktusok, érdemes a Tht. szerinti működés mellett dönteni.

Átalakulás: hogyan lehet Ptk. alapján működő társasházzá átalakulni?

A legfeljebb hat lakásos társasházak közössége dönthet úgy, hogy a továbbiakban nem kíván a társasházi törvény (Tht.) szerint működni, hanem egyszerűbb, rugalmasabb formában - a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint - szeretnék fenntartani az ingatlant. Ez a váltás „kijelentkezésként” értelmezhető a Tht. hatálya alól, és jogszerűen csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.

A kijelentkezés lépései: Teljes egyhangúság szükséges - Az alapító okirat módosításához minden tulajdonostárs írásos hozzájárulása kell. Határozat meghozatala - A közgyűlésnek döntenie kell a Tht. alóli kilépésről, és ezzel együtt az alapító okirat módosításáról. Okiratba foglalás - A módosítást közokiratba vagy ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba - A módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak, vagyis a földhivatalnak.

FONTOS: A lakások ilyenkor nem kapnak új helyrajzi számot, ezért költséges telekalakításra, földmérő megbízására nem kell számítani! Ha a társasházban valamelyik tulajdonostárs nem ért egyet a módosítással, és keresetindítással él, a módosítás csak akkor jegyezhető be, ha a bíróság nem függeszti fel a közgyűlési határozat végrehajtását, vagy a per jogerősen lezárul.

Be kell-e jelenteni a közös képviselőt a földhivatalba?

Nem. Csak a társasházi törvény (Tht.) alapján működő társasházak esetében kötelező a közös képviselő (vagy intézőbizottság elnöke) bejelentése az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a közösség a Ptk. szerinti működés mellett dönt, úgy nincs közös képviselő, és bejelentési kötelezettség sem terheli őket a földhivatal felé.

Veszélyek és jogi kockázatok Ptk. szerinti működésnél

Az egyszerűsített működésnek ugyanakkor komoly korlátai is vannak. Mivel a társasház ilyenkor nem a Tht. részletes szabályai szerint működik, vitás helyzetekben kevesebb jogi kapaszkodó áll rendelkezésre. Például ha egy tulajdonos rendszeresen nem fizeti a közös költséget, vagy vita alakul ki egy nagyobb felújítás finanszírozásáról, a Ptk. általános közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, amelyek kevésbé részletezettek, mint a Tht.

Emellett a külső ügyekben - például banki hitel felvételekor, pályázati források igénylésénél, biztosításkötésnél - a Ptk. szerinti működés több magyarázatot és kiegészítő dokumentációt kívánhat. Egy bank vagy pályázatkiíró sokszor „ismerősebbnek” találja a Tht.-t.

A Ptk. szerinti működésnél döntetlen vagy patthelyzet esetén a felek bírósághoz fordulhatnak. Súlyos viták esetén bírósághoz lehet fordulni.

Gyakorlati tanácsok 4 lakásos társasházak tulajdonosainak

• A döntést mindig érdemes írásban rögzíteni, és nagyobb vitás kérdéseknél ügyvédi tanácsot kérni.
• Bár a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) nem kötelező Ptk. szerint, erősen ajánlott legalább írásban lefektetni az alapvető szabályokat, például a költségek megosztásáról, a közös kiadások kezeléséről vagy a döntéshozatal módjáról.
• Ha a tulajdonosok között jó a viszony és kevés a közös ügy, a Ptk. szerinti működés költséghatékony és praktikus lehet.
• Ha gyakoriak a konfliktusok vagy nagy beruházások várhatók, érdemes a Tht. szerinti működés jogi biztonságát választani.
• Mindig ellenőrizzék az alapító okirat tartalmát és a közös költségek rendezését lakásvásárlás előtt; kérjék el az eladótól a közös költség tartozásról szóló igazolást.

További fontos tudnivalók

A költségeket a tulajdoni hányad arányában kell viselni, és a döntéseket hivatalos közgyűlés helyett is írásban rögzíteni kell, hogy elkerülhetők legyenek a későbbi viták. A társasházi működés során közgyűlést kell összehívni, jegyzőkönyveket kell vezetni, határozatokat kell hozni, éves költségvetést és elszámolást kell készíteni, a közös képviselőt pedig be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba - ezek a Tht. szerinti kötelezettségek a nagyobb társasházakra vonatkoznak.

A Kúria álláspontja szerint a társasházközösség a Tht. szabályait nem csak kifejezett határozattal, hanem a mindennapi működésével, ráutaló magatartással is választhatja. Ha a közösség huzamosabb ideje ténylegesen a Tht. szerinti szervezettel és tisztségviselőkkel működik, akkor az a társasház minden tekintetben a Tht. hatálya alá tartozik, és nem keverheti a Ptk. és a Tht. szabályait.

Összességében tehát a 4 lakásos társasházak esetében a jogalkotó kifejezetten lakóbarát megoldást kínál: nem kell minden részletében a nagyobb társasházakra vonatkozó bonyolult törvényi rendszert követni, hanem lehetőség van egy rugalmasabb, költséghatékonyabb és közvetlenebb működésre. Ez a választási lehetőség hatalmas könnyebbséget jelenthet a mindennapokban. A döntés azonban felelősséget is ró a tulajdonosokra, ezért érdemes körültekintően, szükség esetén jogi tanácsadó bevonásával eljárni.

tags: #kis #tarsashazakra #vonatkozo

Népszerű bejegyzések:

• Házak eladók Egyházasgergén
• Vezérlőszekrény kivitelezési irányelvek
• A Tanya Csárda története Gyöngyöshalász közelében
• Young Sheldon: alaprajzok a modern minimál otthonokból
• Díszhalak tartása: tippek és útmutató kezdőknek