Kiszámoló lakáshitel deluxe: tényezők, aktuális kilátások és gyakorlati tanácsok
Hitelügyintézős Gáborunkat kértük meg, hogy írjon egy rövid összefoglalót, hogyan állnak most a lakáshitel-kamatok, illetve mi várható mostanában. A fenti kérdésekre adott válaszaimat is becsempészem majd a lenti felsorolásba, amelyben végig veszem azokat a tényezőket, amelyek a lakáshitelek kamatát a leginkább befolyásolják. Arra is igyekszem majd rávilágítani, hogy miért lehetnek jelentős eltérések az egyes bankok aktuális árazási politikájában.
A 10 éves BIRS és a kamatok alapvető összefüggései
A kamatokat leginkább meghatározó referenciahozam a 10 éves BIRS az év eleji 5,9-es szintről április közepéig folyamatosan növekedett, akár 7% fölé is benézett. Ezt a nagy hullámzást a legtöbb pénzintézet a kamatkedvezmények nélküli kamatok szintjén követte. A tízéves kamatperiódusú lakáshitelek kamata rendkívül széles sávban mozog. A referenciahozamok utóbbi hónapokban tapasztalható csökkenése várhatóan nem hat vissza a hitelkamatokra. A korábbi gyakorlat, hogy a forrásköltségeknél olcsóbban adtak hitelt, már nem tartható fenn; a hitelpiacon a tavalyi gyenge év után a hitelezés újra beindult, és a korábbi kamatfelárak fokozatos visszaépítésére számítunk. A mindennapi gyakorlatban a 10 éves BIRS és az 10 éves ÁKK alakulása jelentős hatással van az egyedi kamatkedvezmények mértékére.
Mi befolyásolja a kamatokat forráson túl?
- Az állami és piaci forrásköltségek hosszú távú trendjei, nemcsak az aktuális értékek, döntik el a lakáshitel kamatokat.
- A saját forrás költségei: a bankoknak kedvező, ha hosszú távú betéteket gyűjtenek és ez olcsóbb forrást jelent, mint a piacon vásárolt.
- A bankok kamatemelésének/csökkentésének ciklikussága és a forrásszerzés periódusa: egyes bankok minden hónapban újraárazzák a hiteleket, mások ritkábban.
- A „készletkisöprés” jelensége: ha a hitelkihelyezés volumene elmarad a tervezetttől, év vége felé kedvezményes vagy akár drágább akciók is megjelenhetnek.
- A hitelkihelyezések összességében a bankok kapacitásait és jutalékszintjeit is befolyásolják; nagyobb összegű hitelek esetén gyakran nagyobb egyedi kedvezmények járnak.
- A bankok személyre szabott kedvezményei: hitelkártya, prémium számla, biztosítások, adóstárs áthelyezése, vállalkozói számla nyitása stb. Ezek mindegyike egyedi mérlegelést igényel.
A cikkben gyakorlati példát is említünk: egy hiteligénylő, aki havonta 800.000 Ft jóváírást teljesít a bankszámlájára, és 10 év alatt törleszti a hitelt, a bank számára jelentős plusz bevételt jelenthet a számlavezetés és a kapcsolódó szolgáltatások miatt, míg egy másik jövedelmi struktúra esetén ez kisebb mértékű kedvezményt hozhat.
Miért lehet eltérés az egyes bankok árazási politikájában?
A bankok között több tényező különbözteti meg az árképzést:
- Forrásköltségek és finanszírozási struktúra: egy bank hosszú távú betéteket gyűjt, mások inkább gyakran vásárolnak forrást a piacon.
- A hitelminősítés és a kockázatkezelés: a jövedelemviszonyok, CSOK, gyerekvállalási kedvezmények és egyéb tényezők alapján különböző a deviza- és forintkamatok struktúrája.
- Az előtörlesztések és a futamidő választása: hosszabb futamidő vagy akár kedvezményes előtörlesztés lehetősége mindkettő meghatározza a végső törlesztőt.
- Piaci verseny és kínálat: bizonyos bankok célzott ügyfélkört céloznak meg, és ennek megfelelően árulják lakáshiteleiket.
Hogyan lehet csökkenteni a hitelünk kamatát?
- A saját forrás vagy bankszámlán történő jóváírások növelése vonzó egyedi kedvezményeket hozhat.
- Figyelemmel kell lenni a kamatperiódusokra: hosszabb fix periódusok ára gyakran alacsonyabb vagy magasabb lehet, a jövő kamatkockázatától függően.
- A költségek és díjak felülvizsgálata: a kiváltó hitelek díjai és előtörlesztési díjak befolyásolják a teljes költséget.
- A CSOK, lakáshitellel összekapcsolható egyéb támogatások és hiteltermékek okos kombinálása.
Gyakorlati összehasonlítás és példák
A cikk több részben foglalkozik azzal, hogy az adott bankok hogyan közelítik meg a hitelkamatokat: a forrásköltségek alakulása és a bankok belső árazási politikái együtt adják ki a végső kamatokat. A példában szereplő Gáborhoz hasonló ügyfelek esetében a jóváírások és a kapcsolódó szolgáltatások összessége határozza meg, hogy milyen kamatait kapja meg egy adott banktól. Emellett a bankok közötti különbségek részben annak köszönhetők, hogy ki milyen gyakorisággal és milyen volumenben vásárol forrást, és milyen mértékben képesek hosszú távú kihelyezéseket biztosítani.
Speciális témák, gyakori kérdések
- Mi az a 10 éves BIRS?
- Miért jár jobb kamat, ha jóváírást vállalunk egy adott banknál vezetett bankszámlára?
- Hogyan csökkenthető a hitelünk kamata?
- Miért érheti meg a bankoknak átmenetileg, vagy akár tartósan a saját forrásköltségeiknél olcsóbban hitelt nyújtani?
- A 10 éves ÁKK és 10 éves BIRS változása hogyan hat a lakáshitel-kamatokra és az egyedi kedvezményekre?
Jogi és finanszírozási megfontolások
A BISZ Zrt. adatai szerint 2019 végén fennálló és megszűnt mulasztások voltak nyilvántartva. A bankok az igénylőket hitelbírálatkor ellenőrzik, hogy fennálló vagy passzív KHR-státuszban vannak-e. A lakáshitel kalkulátorban néhány esetben a passzív KHR-státuszúak is lakáshitelhez juthatnak, míg más esetekben nem.
Előírt feltételek és példák az igazodáshoz
Elsődleges jövedelmek között szerepel a munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj; másodlagos jövedelem lehet GYES, GYED, családi pótlék, bónusz. A KATA-s vállalkozóknál az év kiszámlázott összege 60%-a vehető figyelembe. A hitelképesség értékelésében fontos a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értéke is, és a hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80%-át.
Otthon Start Program - összefoglaló
Összegzésképp: a 10 éves BIRS és az ÁKK hozamok hosszú távú trendjei döntőek a lakáshitel-kamatok alakulásában, míg a jegybanki alapkamat csak közvetett hatással bír az egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitelekre. A saját forrás, a jóváírásokra épülő kedvezmények és az egyes bankok közötti árképzési különbségek kulcsszerepet játszanak a végső törlesztőben.
tags: #kiszamolo #lakashitel #deluxe