Közös képviselő gyanús viselkedése: hogyan védjük a társasházat?
A közös képviselő lop, csal, sikkaszt, vagy más bűncselekményt követ el, közvetlenül és egyenesen lehet fordulni rendőrséghez, bírósághoz. Ha szabálytalanul végzi a munkáját, akkor a kerületi, települési vagy járási jegyzőhöz kell fordulni. Jegyzőnél kezdeményezett ügy esetén, egy úgynevezett „felügyeleti eljárás” megindítása viszonylag egyszerű: kérheti egyszem tulajdonos is, vagy akár többen is. Ha azonban a társasház közössége kíván fellépni a közös képviselővel szemben, egységesen, társasházként, büntetőjogi ügyben (pl.: sikkasztás, hűtlen kezelés), olyankor a bíróság ügygondnokot rendel ki. Bármilyen ügyben is kívánnak eljárni a tulajdonosok, célszerű előre felkészülni és összegyűjteni a lehető legtöbb bizonyítékot.
Még akkor is, ha az ügy már eleve megnyertek látszik. Egyrészt azért, mert ahol 1 baj van, ott mindig lehet találni mást is, másrészt mert a kidumálásnak és megdumálásnak se vége se hossza - különösen olyankor, amikor a bűnös próbálja menteni magát. És higgyen nekem, egy zsivány közös képviselő nagyon-nagyon profi ebben. Továbbá, ha A-ügy miatt feljelentik a közös képviselőt, olyankor a hatóságok nem nagyon szoktak további dolgok után nyomozni - próbálnak inkább csak azzal az egy üggyel foglalkozni ami éppen előttük van. Tehát készüljünk fel előre, ne várjuk a csodát és ne gondoljuk azt, hogy majd a hatóságok felgöngyölítik az ügyet.
A bizonyítékok összegyűjtése egyébként nem nehéz, és nem is különösebben körülményes feladat - rendszerint csak időt és némi türelmet igényel. És sokkal sikeresebbek lehetünk ebben, mint azt elsőre gondolnánk. A Kézikönyv társasházi tulajdonosok számára című könyvben részletesen körbejárjuk ezt a témát. Biztosíthatom, hogy a közös képviselő feljelentése nem igényel sem hősiességet, sem különleges erőfeszítést - mindössze csak azzal kell tisztába jönnie, hogy milyen lépéseket tegyen meg.
Miért fontos a jó közös képviselet társasházban?
Ki lehet közös képviselő, mik pontosan a feladatai és miben számíthatunk a segítségére lakóként? A közös képviselő röviden nem más, mint a társasház szervezeti képviselője. A megnevezés valamelyest megtévesztő lehet, mert azt gondolhatnánk, hogy csakis egy valós személy töltheti be ezt a feladatot, azonban jogi személy vagy valamilyen cég is elláthatja ezeket a tevékenységi köröket. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. A közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény szabályozza. Eszerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért.
Itt fontos felhívnunk a figyelmet arra, hogy a közös képviselőség és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti! A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé. Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik.
Ahogy feljebb már említettük, közös képviselőnek alapvetően bármelyik tulajdonostárs vagy bármilyen, üzletszerűen társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy, vagy cég megválasztható, ehhez pedig elegendő egyszerű többség, vagyis a jelenlévők 50%-a plusz egy szavazat. Ha a lakók nem találják megfelelőnek a közös képviselőt, közgyűlésen, egyszerű többséggel bármikor felmenthetik a feladat alól. A közös képviselőknek nincs törvényileg meghatározott díjazása, ezt mindig az adott ház közgyűlése dönti el és a közös költség tartalmazza. A közös képviselő feladatainak rögzítését a törvény előírása szerint az adott társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) kell, hogy tartalmazza. A hat vagy kevesebb lakásból álló társasházi közösségeknek azonban ez nem kötelező, ők dönthetnek úgy, hogy a Társasházi törvényben leírtakat és a Ptk-t követik.
A közös képviselő feladatai és felelősségei
A közös képviselő feladatai közé tartozik többek közt, hogy előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek. Minden szükséges intézkedést meg kell tennie az épület fenntartásának biztosítása érdekében, képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben és együtt kell működnie a helyi jegyzővel és a hatóságokkal. A lakókkal kapcsolatban neki kell közölnie a tulajdonostársakkal a meghatározott közös költségeket, egyéb fizetendő kötelezettségeket, beszedni azokat, valamint szükség esetén végrehajtási lépéseket tenni, behajtani a tartozásokat. A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre. Mivel maga a társasház nem jogi személy, egy peres ügyben jogképessége csak a társasház tagjainak, vagyis a tulajdonosközösségnek van. Ezeknek az ügyeknek a képviseletét a közös képviselő láthatja el - de csakis akkor, ha erre vonatkozóan létezik jogszabály vagy a közgyűlés határozata erre előzetesen felhatalmazta.
Egy társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni - míg maguk a tulajdonostársak nem, így itt fontos szerep jut neki. A képviselet itt magába foglalja a közös képviselő írásbeli és szóbeli, bármely formájú és tartalmú nyilatkozatának megtételét, vagyis minden, amit a közös képviselő egy ügyben kimond, leír vagy bármilyen más módon a hatóságok tudomására hoz, az jogszerűen a lakóközösség véleményét tükrözi. Ez a képviseleti jogosultság a közös képviseleti tisztséggel jön létre és annak véget értével szűnik meg. A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni.
A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Azonban például olyan esetben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége. A fentiekből látszik, hogy milyen összetett feladatköre van egy közös képviselőnek. Lakóként fontos tisztában lenni azzal, hogy a közös képviselő munkája milyen nagy mértékben befolyásolja a mindennapi életünket!
Gyakori problémák és a megelőzésük
Gyakori panaszok közé tartozik, hogy a közös képviselő elérhetetlen, problémák esetén nehézkes vele a kapcsolatfelvétel, hiszen annyi társasházat kezel, hogy egyszerűen elaprózódik a figyelme. Bár úgy tűnhet, hogy a közös képviselő személye nem befolyásolja a mindennapokat, ez valójában nem is lehetne igaz. Természetesen tisztában kell lennünk azzal, hogy gazdálkodni egy közös képviselő is csak abból tud, amilye van: ha nem áll rendelkezésére elegendő erőforrás vagy tulajdonosi hajlandóság, akkor nem fog tudni csodát tenni. Ugyanakkor azt jogunkban áll elvárni tőle, hogy értsen ahhoz, amit csinál: bánjon becsületesen a rá bízott pénzzel és vagyonnal, fejlessze azt.
A közös képviselő felmentésére a társasház legfőbb szerve, a közgyűlés jogosult, amelynek minden tulajdonos a tagja. A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő azonban az ügyvitel folyamatosságának biztosítása érdekében a közgyűlés határozata alapján köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított 90 nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. A rendes felmentés mellett a közgyűlés azonnali hatállyal is felmentheti a közös képviselőt és visszavonhatja a társasház-kezelői megbízatását. Ez abban az estben lehetséges, ha a közös képviselő valamelyik súlyos kötelezettségét mulasztotta el. A közös képviselő leváltásának menete a közgyűlés összehívásával kezdődik. Ezt a közös képviselő teheti meg, így őt kell írásban tájékoztatnunk arról, hogy a közgyűlésben miről szeretnénk dönteni.
A Társasház működésének felügyeletét a helyi jegyző látja el. A jegyző hatásköre kiterjed arra is, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke együttműködjön, rendelkezésre bocsássa a szükséges dokumentumokat, és biztosítsa a helyszíni ellenőrzést. Ha a jegyző jogszabálysértést tapasztal, felszólítja a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. Ha ez 60 napon belül nem történik meg, akkor a jegyző a határidő lejártát követő 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
Kik és hogyan léphetnek fel a közös képviselő ellen?
Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak panaszt tehetnek, illetve több eszközt is használhatnak: közgyűlés összehívása írásban legalább 10% kezdeményezése esetén; a közgyűlés összehívása akkor is megvalósulhat, ha a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének. A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új közös képviselőt választhat. A közös képviselő kártérítési felelősséggel tartozik, ha mulasztásából kár keletkezik. Büntetőeljárás kezdeményezése pedig akkor lehetséges, ha bűncselekmény gyanúja merül fel (pl. sikkasztás, hűtlen kezelés).
Ki nem lehet tisztségviselő a társasházban? Nem lehet tisztségviselő büntetett előéletű, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt álló személy, vagy aki ellen jogerős határozatban kötelezettségszegés áll fenn. Üzletszerűen végzett társasház-kezeléshez az előírt szakképesítés és nyilvántartásba vétel is feltétel, melyeket hatósági bizonyítványokkal kell igazolni szükség esetén.
Elővásárlási jog és teremgarázsok
A teremgarázsok kapcsán a közös képviselő feladatai nem mindig egyértelműek, ezért fontos elkülöníteni a kötelező és vállalható teendőket. A közös képviselő a társasház közös képviseletére jogosult, de több esetben - különösen az elővásárlási jog gyakorlásával összefüggésben - technikai vagy támogató szerepet is betölthet. Ha a garázs tulajdonosa eladási szándékát hirdetmény útján közli, a közös képviselő vállalhatja a vételi ajánlat kifüggesztését, és ehhez teljes bizonyító erejű magánokirat szükséges.
Összegzés: a közös képviselő napi ügymenetért felel, de a nagyobb döntéseket csak a közgyűlés hozhatja meg. A jó képviselet alapja a megfelelő szakképzettség, a transzparens információáramlás és a bagyontalan jogi és gazdasági felelősségvállalás.
Az elmúlt években nagyon sokat fejlődött az ingatlan kezelés szegmense. A régmúltban voltak házmesterek, ház gondnokok, aztán közös képviselőnek nevezték őket. Amíg az igények nem voltak túl nagyok, elegendő, kielégítő volt a munkájuk. Viszont a házak, bérházak sem voltak túl nagyok és ennyire gépesítettek. Egy gondnok munkája a ház tisztán tartásában, a rend megtartásban kimerült. Manapság sokkal szerteágazóbb egy közös képviselő munkája, mint a régi szép békebeli időkben.
A közös képviselő feladatai tehát nem egyszerűek: szükség van jogi, pénzügyi és műszaki ismeretekre, valamint hatékony kommunikációra a lakókkal és a szolgáltatókkal. A megfelelő szakértelem és csapat pedig hosszú távon megtérül a társasház értékének megőrzésében és a lakók mindennapi nyugalmának biztosításában.
tags: #kozos #kepviselo #gyanus